KBC: Tiềm năng tăng giá phía trước

I. Cập nhật tình hình kết quả kinh doanh quý 2-2021

Trong kỳ chi phí tài chính và chi phí QLDN lần lượt tăng thêm 230% và 212%, nhờ lãi gộp ở mức cao nên sau khi trừ các khoản chi phí lợi nhuận sau thuế đạt 70,6 tỷ đồng tăng cao gấp 6,4 lần so với cùng kỳ năm trước. LNST công ty mẹ là 34,4 tỷ đồng trong khi cùng kỳ lỗ gần 3 tỷ đồng.

Mặc dù doanh thu và lợi nhuận quý 2/2021 tăng cao so với cùng kỳ tuy nhiên so với 2 quý gần đây thì lại thấp hơn đáng kể.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2021, KBC ghi nhận doanh thu thuần đạt 2.752 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 785 tỷ đồng, lần lượt tăng 278% và 647% so với cùng kỳ năm trước.

1) KBC đẩy mạnh bàn giao hơn 100ha đất KCN đã được ký trong năm 2020 và 6T21 trong bối cảnh các KCN tại Bắc Giang và Bắc Ninh đã được hoạt động trở lại và

2) Việc bàn giao các dự án nhà ở như Phúc Ninh và Tràng Duệ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ sau khi đã giải quyết các nút thắt. Chúng tôi kỳ vọng LN ròng 2021 đạt 1.868 tỷ đồng

Cơ cấu doanh thu

1. Quỹ đất của KBC đứng thứ 2 tại khu vực phía Bắc.

- KBC đã tạo lập được 4.731ha quỹ đất khu công nghiệp, chiếm hơn 8% diện khu công nghiệp đang hoạt động của cả nước.

- Khu vực kinh doanh chủ yếu tập trung ở Bắc Giang, Hải Phòng, Bắc Ninh đều là những trung tâm công nghiệp lớn của Việt Nam

- Ngoài ra, KBC đang hước tới mở rộng quỹ đất 8.000ha tại các tỉnh thành khác như Hải Dương, Long An, Hưng Yên, Vũng Tàu.

- Ngoài sở hữu quỹ đấy khu công nghiệp KBC còn sở hữu 917,9ha quỹ đất khu đô thị

- Đây là khu công nghiệp được hưởng ưu đãi nhiều chính sách yêu đãi đầu tư tốt nhất từ Chính phủ. Vì vậy, Tràng Duệ có tỷ lệ lấp đầy nhanh nhất trong tất cả các KCN mà KBC phát triển.

- Giai đoạn 3 có diện tích lớn nhất là gần 700ha, KBC đã nhận được phê duyệt quan trọng bổ sung vào khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải theo Quyết định số 13/2021/QĐ-TTg do Thủ tướng Chính phủ, dự kiến hoạt động từ 2022.

- Đây là khu công nghiệp sẽ là động lực tăng trưởng doanh thu chính cho KBC vào những năm tới.

Về diện tích đất của KBC là khoảng 300ha + 456ha từ KCN Tràng Duệ vào năm tới tổng cộng có khoảng 800ha giúp KBC đúng trong top 5 các doanh nghiệp niêm yết và đứng thứ 2 về quỹ đất tại khu vực phía Bắc và mỗi năm KBC sẽ thu thêm từ 250 - 300 tỷ đồng từ các KCN lấp đầy 100%.

Các dự án góp phần tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận cho DN năm 2021- 2022 là Nam Sơn - Hạp Lĩnh, Quang Châu.

2. Doanh nghiệp dẫn đầu chiếm 31% FDI chảy vào khu công nghiệp và khu kinh tế

FDI là một trong những yếu tố thúc đẩy giúp KBC có hơn 90% khách hàng là doanh nghiệp nước ngoài, tính đến nay họ đã thu hút được hơn 250 nhà đầu tư từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc,… và danh mục khách hàng đều là những tập đoàn công nghệ lớn như Samsung, LG, Foxconn,…

KBC đã thu hút khoảng 1,6 tỷ USD vốn FDI trong quý 1/2021 với các dự án lớn gồm LG Display tại KCN Tràng Duệ và Foxconn, Fukang Technology, JA Solar tại KCN Quang Châu và chiếm 31% tổng vốn FDI vào các KCN, KKT Việt Nam, 79% FDI Hải Phòng, 88% FDI Bắc Giang.

KBC là một trong những doanh nghiệp được hưởng lợi nhiều nhất dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam khi các dự án có vị trí chiến lược từ đó tỷ lệ lấp đầy KCN rất nhanh, trung bình mất khoảng 6 năm để lấp đầy trên 90%.

Đã bán 28,7ha; trong đó 2,57ha tương đương 338 tỷ đồng, khoảng 1,400 tỷ đồng dự kiến ghi nhận trong 2021 – 2022.

Dự án đang được đẩy mạnh.

Mảng tồn kho lớn nhất của KBC,hơn 585 ha chiếm hớn 65% hàng tồn kho.

Đang xúc tiến sửa đổi quy hoạch dự án. KĐT Tràng Cát được quốc tế định giá là hơn 60k tỷ đồng do KBC sở hữu 100%, công ty có thể thực hiện bán lại 1 phần dự án cho nhà đầu tư khác và khi nhân doanh thu lớn ngay trong 2022

· Diện tích thương phẩm 22ha trong đoá KCB đã ghi nhận 7,3ha đất tương đương 585 tỷ đồng.

· Dự kiến đóng góp cho doanh thu khoảng 1.500 - 1.800 tỷ đồng trong 3 năm tới.

Tóm lại, các rào cản với khu đô thị của KBC hầu như đã được tháo gỡ và có thể đóng góp khoảng 20 – 25% doanh thu từ 2021.

IV. Rủi ro

1. Dịch COVID-19 chưa được kiểm soát gây khó khăn trong triển khai dự án

2. Áp lực tài chính nặng nề

Hệ số thanh toán nợ tức thời ở múc báo động: 0,08 điểm

Đây là những điểm tạo ra lo ngại về

(1) khả năng thanh khoản

(2) tăng đòn bẩy lên thì doanh nghiệp khó vay nợ trong tương lai để có thêm tiền triển khai dự án.

Thời gian tới KBC sẽ phát hành riêng lẻ 100 triệu cổ phiếu khoảng 21% cổ phiếu của KBC đang lưu hành. Giá chào bán được xác định bằng 85% giá bình quân của 30 phiên giao dịch gần nhất và không thấp hơn 28.000/cp. Dự kiến KBC có thể thu về ít nhất 2.800 tỷ đồng. Bổ sung thêm cổ phiếu riêng lẻ có thể giúp KBC có thêm dòng tiền để cải thiện chỉ số thanh toán nợ.

3. KBC gặp khó khăn trong việc triển khai dự án trong thời gian dài

Tồn kho đã lên đến hơn 11.000 tỷ đồng tương đương 40 – 45% tổng tài sản, tồn kho của dự án Tràng Cát lên đến 7.000 tỷ đồng tương đương 30% của doanh nghiệp trong tổng tài sản dù đã từ năm 2010 nhưng chưa được mở bán khu đô thị.

KBC dự kiến sẽ bán buôn dự án Tràng Cát cho nhà đầu tư khác để có thêm vốn kinh doanh.

V. Định giá và khuyến nghị:

Với sự chênh lệch về 2 mảng BĐS KCN và đô thị, thì sử dụng phương phéo PB và PE để định giá CP KBC. Với vốn hóa là hơn 16k tỷ, PE là 21.31, book value là 22k

Thì mức định giá của KBC sẽ vào khoảng 53k/CP là mức giá hợp lý trong dài hạn

PHÂN TÍCH KỸ THUẬT

Điểm cộng là phát hành CP không dưới 30 và khối ngoại tập trung gom khá mạnh vùng này thì có thể nói vùng 30 là đáy trung hạn của KBC

Hiện với 1 số tin không tốt của BCTC làm cổ phiếu bị bán ngắn hạn với vol lớn ngày 11/8 với gần 23tr cổ phiếu nhưng chủ yếu từ các đội nhóm và 1 số quỹ trên TT

Nên về cơ bản CP muốn đi lên mạnh phải tích lũy quanh 35x thì sẽ là vùng chúng ta giải ngân an toàn với CP này kể cả ngắn hạn hay dài hạn, trước khi vượt ma100 chinh phục đỉnh cũ 43x đổ lên

KHUYẾN NGHỊ : Mở mua ngắn hạn với KBC vùng giá 34-35 với vị thể 50% hàng, vượt 40 gia tăng vị thế, target ngắn hạn 43 và dài hạn như định giá là vùng giá 5x