Những sự kiện, con số nổi bật của thị trường bất động sản 2021

Bất động sản nhà ở chao đảo vì dịch bệnh

Về lực cung, mặc dù tình hình COVID-19 diễn biến khá phức tạp nhưng trong 9 tháng đầu năm, vẫn có 165.742 sản phẩm bất động sản nhà ở được chào bán trên thị trường. Trong đó, số lượng chung cư đạt 106.804 sản phẩm, chiếm 64% tổng sản phẩm; Số lượng thấp tầng (bao gồm cả đất nền) đạt 58.938 sản phẩm, chiếm 36% tổng sản phẩm. Ngoài ra, trong loại hình chung cư, số lượng căn hộ cao cấp và trung cấp chiếm hơn 50%, còn phân khúc bình dân chỉ chiếm 11% tổng số căn hộ.

Đối với các dòng sản phẩm, nguồn cung dòng sản phẩm mới cho thị trường đang ở mức thấp với con số 47.515 - tức chỉ chiếm 1/3 trên tổng lượng sản phẩm mới trên cả nước. Dòng sản phẩm cũ tồn từ các năm trước được chuyển tiếp sang chiếm 2/3 còn lại.

Về lực cầu, thị trường ghi nhận trên 60.000 giao dịch bất động sản trong năm vừa qua, trong đó, số lượng sản phẩm thấp tầng chiếm hơn một nửa lượng giao dịch.

Cụ thể, số lượng chung cư đạt 30.190 sản phẩm; số lượng thấp tầng (bao gồm cả đất nền) đạt 31.576 sản phẩm. Qua số liệu cho thấy, các sản phẩm thấp tầng đang chiếm đa số, đồng nghĩa với việc các dự án chung cư hiện nay đang dần ít đi, đặc biệt là ở Hà Nội và TP. HCM.

Về tương quan giữa cung và cầu, có thể thấy trong quý III/2021, lượng giao dịch bất động sản nhà ở thấp nhất trong 3 quý do ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch.

80% sàn giao dịch không có doanh thu trong quý III/2021

Quý III được xem là quý bị COVID-19 hành hoành nhất trong năm.

Báo cáo của Bộ xây dựng đã chỉ ra, do ảnh hưởng của dịch bệnh, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng nặng nề như: có tới 28% đơn vị có nguy cơ giải thể, phá sản, 32% đơn vị đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì và 40% doanh nghiệp còn khả năng chống đỡ, nhưng không cao.

Đáng nói, trong quý đã có tới hơn 80% sàn giao dịch không có doanh thu hoặc doanh thu rất thấp, quỹ lương ngày một cạn kiệt, buộc phải cắt giảm nhân sự (cho nghỉ việc) hoặc cho tạm nghỉ việc không lương.

Thực tế cũng cho thấy, mặc dù các sàn giao dịch đã chủ động, linh hoạt, thay đổi phương án kinh doanh về thích ứng, ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số trong bán hàng nhưng với tình hình dịch bệnh trong quý III thì các sàn giao dịch bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt là đối với các sàn giao dịch có quy mô vừa và nhỏ, có nguồn lực tài chính thấp, sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng.

Do giãn cách kéo dài vì dịch bệnh tại nhiều địa phương, trong đó trọng điểm là Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương… khiến khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản giảm so với quý trước. Kết quả theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý III/2021, hàng bất động sản tồn kho là hơn 15.000 căn.

Bước sang quý IV/2021, không chỉ các doanh nghiệp bất động sản mà các sàn, môi giới bất động sản đang nỗ lực để tìm kiếm khách hàng, dần khôi phục lại hoạt động kinh doanh sau nhiều tháng "ngủ đông" vì COVID-19.

Hơn 6.000 doanh nghiệp lĩnh vực xây dựng tạm dừng kinh doanh

6.000 là một con số "khốc liệt" của ngành xây dựng nói riêng, bất động sản nói chung trong năm 2021.

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 9 tháng đầu năm 2021, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng là 6.171 doanh nghiệp (chiếm 13,7%), số lượng doanh nghiệp xây dựng chờ giải thể là 4.091 doanh nghiệp (chiếm 12,6%).

Tuy vậy, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong 9 tháng đầu năm được ghi nhận tăng 11,5% so với cùng kỳ năm 2020.

Mặc dù trải qua 4 làn sóng dịch COVID-19, đặc biệt là làn sóng thứ 4 bùng phát mạnh từ mấy tháng qua, các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, nhưng một số doanh nghiệp bất động sản vẫn có lãi lớn và chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán. Trong khi đó, các công ty địa ốc chưa lên sàn hầu như khó có được kết quả kinh doanh tích cực.

Thời gian qua, thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh mẽ đã giúp doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn có điều kiện thuận lợi trong việc huy động và điều phối dòng vốn, từ đó có điều kiện hoạch định và phân bổ lợi nhuận tốt hơn.

Những tháng cuối năm 2021, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã đẩy mạnh kế hoạch, hoạt động đầu tư kinh doanh.

Trên 50% cửa hàng bán lẻ ngoài phố phải dừng hoạt động

Với bất động sản văn phòng tại Hà Nội và TP. HCM, từng loại phân khúc sẽ chịu ảnh hưởng do COVID-19 ở các mức độ khác nhau.

Phân khúc hạng A gần như không bị ảnh hưởng, biến động nhiều. Phân khúc hạng B, C bị ảnh hưởng mạnh, bị trả lại mặt bằng khoảng 30% nhưng giá cho thuê văn phòng lại không giảm. Phần lớn chủ mặt bằng phải hỗ trợ đơn vị thuê từ 10 - 30% giá thuê, trong thời gian thực hiện Chỉ thị 16 của Chính phủ và đưa ra chính sách hỗ trợ đơn vị thuê mới từ 2 - 3 tháng tiền thuê.

Với bất động sản thương mại, có trên 50% cửa hàng bán lẻ ngoài phố phải dừng hoạt động. Các trung tâm thương mại được duy trì hoạt động nhưng cũng bị ảnh hưởng khá nhiều do chỉ được phép kinh doanh các mặt hàng thiết yếu.

Đánh giá một cách tổng quát, thị trường bất động sản 2021 bị ảnh hưởng nặng nề do đại dịch, nhất là trong quý III. Nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, và lại tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và những chính sách chưa được tháo gỡ triệt để.

Giao dịch trên thị trường thường xuyên phải đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn. Đồng thời, thị trường cũng xuất hiện lực cầu F0. Trạng thái của thị trường thay đổi nhiều và mạnh, có giai đoạn sốt cao, có giai đoạn trầm lắng.

Ngoài ra, việc mất cân đối cung - cầu diễn ra rất nghiêm trọng ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM. Giá bất động sản nói chung đã và đang leo thang ở mức cao. Hiện nay, giá bất động sản tại TP. HCM tăng gấp 2 lần và không có dấu hiệu giảm.

Tuy nhiên, bất chấp COVID-19, hầu hết các khu công nghiệp vẫn duy trì hoạt động sản xuất. Giá thuê mặt bằng không biến động nhiều so với năm trước, không chịu nhiều tác động từ thị trường bất động sản bên ngoài quanh các khu công nghiệp.

Theo kết quả theo dõi của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong quý IV, thậm chí giá cho thuê bất động sản công nghiệp còn tăng cao.

Mặc dù vậy, do giãn cách xã hội, nhà cho công nhân thuê bị trả lại nhiều, ước đạt khoảng 30%. Chủ cho thuê phải hỗ trợ giá trung bình 20 - 30% cho các đối tượng còn thuê. Bên cạnh đó, bất động sản cung cấp dịch vụ không thiết yếu phục vụ xung quanh khu công nghiệp khó có thể hoạt động.

Giá đất nền liên tục “sốt nóng”, lập đỉnh chưa từng có trong lịch sử

Năm 2021, thị trường đất nền có nhiều biến động và đã thiết lập mặt bằng giá mới. Nhiều nơi ghi nhận giá đất nền “phi mã” chóng mặt.

Kể từ tháng 3 và 4, thị trường bất động sản chứng kiến cơn sốt đất khắp nơi, lượng người tìm kiếm thông tin quy hoạch cao kỷ lục. Điều này kéo theo hiện tượng giá đất nền tại nhiều địa phương bị thổi lên ngút trời và hình thành mặt bằng giá mới.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, so với năm 2020, mức độ quan tâm tới phân khúc đất nền trong năm 2021 đã tăng mạnh trên diện rộng.

Một số địa phương có giá đất nền tăng mạnh như: Thái Nguyên tăng 123%, Lào Cai tăng 94%, Hòa Bình tăng 53%, Hưng Yên tăng 45%, Bắc Ninh tăng 41%, Quảng Ninh tăng 40%...

Tại các thị trường lớn, Hà Nội ghi nhận tăng 19%, Đà Nẵng tăng 9%, riêng chỉ có TP. HCM giảm 8%.

Về mặt bằng giá, tại miền Bắc, tính trong phạm vi cách Hà Nội 50 km, giá rao bán đất nền năm 2021 tại Bắc Ninh tăng 61%, Hưng Yên tăng 22% so với năm trước. Trong phạm vi cách Hà Nội 100 km, giá rao bán đất Hòa Bình tăng 106%, Thái Nguyên 57%.

Tại miền Trung, mặt bằng giá đất nền cũng chứng kiến sự thay đổi rất lớn. Cụ thể, giá rao bán đất nền tại Đà Nẵng tăng 9%, Quảng Nam tăng 37% và TP. Huế tăng tới 74% so với năm ngoái.

Tại miền Nam, giá rao bán đất nền tại Dầu Tiếng (Bình Dương) tăng 9%, Bắc Tân Uyên (Bình Dương) tăng 28%, Biên Hòa (Đồng Nai) tăng 38%, Nhà Bè (TP. HCM) tăng 45% và Cần Giờ (TP. HCM) tăng 37%.

Trong tháng 11, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ đất nền tập trung chủ yếu tại thị trường tỉnh Long An, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Riêng TP. HCM không ghi nhận dự án mở bán mới.

Thời điểm cuối năm, thị trường đất nền tiếp tục là kênh đầu tư nhận được nhiều sự quan tâm. Nổi bật, giá đất nền có nơi ghi nhận tăng tới 106%.

Đáng chú ý nhất năm 2021, sự kiện đấu giá 4 lô “đất vàng” Thủ Thiêm diễn ra vào khoảng đầu tháng 12 đã gây chấn động toàn thị trường.

Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá lô đất 3-12, diện tích 10.059,7 m2 với giá 24.500 tỷ đồng.

Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Nhà thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9, diện tích 5.009,1 m2 với giá 5.026 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô 3-8, có diện tích 8.500 m2 với mức 4.000 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô đất 3-5, có diện tích 6.446 m2 với mức 3.820 tỷ đồng.

Mức giá kết phiên cao gấp 8 lần so với giá khởi điểm đã đưa giá trị đất nền khu vực vào top đắt nhất thế giới, vượt cả Mỹ và Hồng Kông. Một sự kiện được cho là “vô tiền khoáng hậu”.