60% dự án cao cấp 'đóng băng', chỉ số ít sống khỏe: BĐS hạng sang trở thành 'cuộc chơi' của vốn tự có
Dù giá vẫn neo cao, phần lớn nguồn cung đang rơi vào tình trạng không có giao dịch. Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc, khi dòng tiền chỉ "chảy" vào những dự án có giá trị thực.
Trái với kỳ vọng về một chu kỳ "đáy qua - sóng lên", thị trường bất động sản năm 2026 đang vận động theo một kịch bản khác.
Theo ông Trần Đức - Giám đốc Dự án công ty Grand M, chuyên gia trong lĩnh vực phát triển và kinh doanh bất động sản cao cấp, cách nhìn nhận thị trường sẽ phục hồi đồng loạt là quá lạc quan, thậm chí có thể gây lầm tưởng cho nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.
"Năm 2026 không phải là năm của một cơn sóng quét qua tất cả, mà là năm của cuộc thanh lọc cuối cùng".
Thay vì tăng trưởng đồng loạt, thị trường đang vận động theo mô hình chữ K - nơi một nhóm dự án đi lên, trong khi phần lớn còn lại chững lại hoặc bị loại bỏ.
Động lực của quá trình này không chỉ đến từ lãi suất hay dòng tiền, mà nằm ở sự thay đổi mang tính nền tảng về pháp lý. Việc siết chặt các bộ luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã tạo ra một "bộ lọc" lớn chưa từng có.
Cùng với đó, chi phí đầu vào tăng mạnh - đặc biệt là tiền sử dụng đất tính theo giá thị trường đã đẩy giá vốn các dự án cao cấp tăng từ 20-35%. Trong bối cảnh đó, chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính và pháp lý minh bạch mới có thể tồn tại.
Một trong những biểu hiện rõ nhất của sự phân hóa là nghịch lý: Giá không giảm, nhưng giao dịch không xảy ra.
Dù giá căn hộ cao cấp tại Hà Nội và TP. HCM vẫn duy trì ở mức 150-250 triệu đồng/m2, nhưng theo ông Đức, vấn đề không nằm ở giá niêm yết mà ở khả năng hấp thụ thực của thị trường.
"Khoảng 60% nguồn cung gắn mác cao cấp hiện nay đang rơi vào tình trạng 'đóng băng trong giá cao' - tức là giá không giảm nhưng không có người mua", ông Trần Đức cho hay.
Chỉ những dự án có khả năng khai thác thực hoặc nằm trong hệ sinh thái cao cấp hoàn chỉnh mới ghi nhận giao dịch. Phần còn lại, dù được định vị cao cấp, nhưng thiếu tiện ích và giá trị thực, gần như bị thị trường bỏ qua.
Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và dòng tiền trở nên thận trọng, bất động sản cao cấp đang thay đổi bản chất khi "không còn là kênh đầu tư cho mọi nhà mà trở thành cuộc chơi của vốn tự có".
Nếu trước đây thị trường vận hành dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính, thì hiện tại đang bước vào giai đoạn "lọc vốn", nơi chỉ những nhà đầu tư có năng lực tài chính thực sự mới có thể tham gia.
Ở góc nhìn sâu hơn, ông Đức cho rằng bất động sản cao cấp đang tiệm cận vai trò của một loại tài sản trú ẩn.
"Nhiều người coi bất động sản là hàng hóa, nhưng tôi coi đó là 'tiền tệ cứng'".
Theo ông, trong bối cảnh chi phí xây dựng toàn cầu gia tăng và nguồn cung nội đô bị siết chặt bởi quy hoạch, những tài sản có vị trí độc bản tại lõi đô thị lớn có khả năng giữ giá và thanh khoản tốt hơn nhiều kênh đầu tư khác.
Trong một thị trường đã thay đổi bản chất, cách lựa chọn dự án cũng không còn như trước.
Theo ông Đức, nhà đầu tư cần nhìn vào ba yếu tố cốt lõi.
Thứ nhất, tình trạng pháp lý và nghĩa vụ tài chính của dự án. Những dự án đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính từ trước sẽ có lợi thế về giá vốn, trong khi các dự án mới phải chịu chi phí đầu vào cao hơn đáng kể.
Thứ hai, khả năng khai thác thực, đặc biệt là giá thuê và tỷ suất sinh lời. Trong bối cảnh hiện tại, tài sản có thể "tự nuôi chính nó" sẽ được ưu tiên.
Thứ ba, năng lực vận hành thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy của các dự án trước đó của cùng chủ đầu tư. Những dự án thiếu người ở sau thời gian dài bàn giao là dấu hiệu cho thấy rủi ro thanh khoản trong tương lai.
Nội đô không đồng nghĩa với tăng giá
Một trong những ngộ nhận phổ biến hiện nay là việc siết cấp phép trong nội đô sẽ đẩy giá tăng đồng loạt. Tuy nhiên, thực tế đang cho thấy một bức tranh phân hóa rõ rệt hơn.
Lấy ví dụ từ Thượng Hải, ông Đức cho rằng thị trường nội đô sẽ chia thành hai cực:
"Cực 'tài sản di sản' sẽ tăng giá đều theo thời gian, còn những chung cư xuống cấp sẽ chịu áp lực thanh khoản rất lớn, dù nằm ở vị trí trung tâm".
Những dự án được quản lý tốt, có hệ tiện ích và vận hành chất lượng sẽ trở thành tài sản tích lũy dài hạn. Ngược lại, các dự án xuống cấp, hạ tầng quá tải hoặc không đáp ứng tiêu chuẩn sống sẽ dần mất giá trị.
Xu hướng này càng rõ nét trong bối cảnh nguồn cung nội đô bị hạn chế bởi các định hướng quy hoạch dài hạn, khiến sự phân hóa giữa các tài sản ngày càng sâu sắc.
Theo ông Đức, rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở sản phẩm, mà ở kỳ vọng giá của chủ đầu tư.
"Khi giá bị đẩy vượt quá ngưỡng chấp nhận của thị trường, dự án sẽ rơi vào trạng thái 'đóng băng trong giá cao'". Đây là tình trạng nhiều dự án đang đối mặt khi không thể giảm giá vì áp lực từ khách hàng cũ, nhưng cũng không thể bán hàng ở mức giá hiện tại. Hệ quả là dòng tiền bị tắc nghẽn - một dạng "cái chết lâm sàng" của doanh nghiệp.
Từ góc nhìn của người trực tiếp tham gia thị trường, ông Đức cho rằng năm 2026 không phải là thời điểm để "đi theo sóng", mà là giai đoạn buộc nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận.
Đây được xem là giai đoạn chắt lọc khi "Sẽ có những dự án tăng trưởng vượt bậc, nhưng cũng có những dự án dù thị trường sôi động đến đâu cũng không thể bán được".
Thị trường bất động sản cao cấp đang bước vào một chu kỳ mới - nơi giá trị thực, pháp lý và năng lực vận hành trở thành yếu tố quyết định. Đây không còn là thị trường của kỳ vọng mà là thị trường của giá trị thực - nơi chỉ những dự án đủ chuẩn mới có thể tồn tại.
.jpg)
