Chuyên gia: Định giá đất vẫn là 'tử huyệt', sửa Luật Đất đai không thể bỏ qua
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW khẳng định sau gần hai năm Luật Đất đai 2024 đi vào cuộc sống, nhiều vướng mắc trong quá trình thực thi đã dần bộc lộ, trong đó cơ chế định giá đất vẫn được xem là "tử huyệt".
Sau gần hai năm có hiệu lực, Luật Đất đai 2024 đã góp phần hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất, đồng thời tạo cơ sở triển khai nhiều cơ chế, chính sách mới.
Tuy nhiên, quá trình thực thi cũng bộc lộ không ít bất cập, từ chồng chéo trong thủ tục, khó khăn trong phân cấp, phân quyền đến những vướng mắc khiến nhiều dự án đầu tư vẫn bị ách tắc. Do đó, việc Quốc hội dự kiến sửa đổi luật tại kỳ họp cuối năm 2026 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các "điểm nghẽn" này, đồng thời bảo đảm sự đồng bộ với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Về vấn đề này, chúng tôi có cuộc trò chuyện với Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.
- Sau gần hai năm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, ông đánh giá đâu là những bất cập lớn nhất phát sinh trong quá trình áp dụng?
Luật Đất đai 2024 là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất, đặc biệt khi đã đổi mới nhiều nội dung về quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, định giá đất và tiếp cận đất đai cho hoạt động đầu tư. Tuy nhiên, qua quá trình tư vấn và đồng hành cùng doanh nghiệp cũng như người dân, tôi thấy hiện có những vướng mắc như sau:
Thứ nhất, sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai với các luật có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Xây dựng khiến nhiều thủ tục phải thực hiện lặp lại hoặc chưa thống nhất về trình tự, thẩm quyền. Điều này làm kéo dài thời gian chuẩn bị và triển khai dự án.
Thứ hai, cơ chế phân cấp, phân quyền mặc dù đã được mở rộng nhưng vẫn còn lúng túng trong quá trình thực hiện, đặc biệt sau khi tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp. Một số địa phương còn thiếu hướng dẫn cụ thể hoặc chưa thống nhất trong cách áp dụng, dẫn đến cùng một quy định nhưng cách hiểu và cách xử lý giữa các địa phương có thể khác nhau.
Thứ ba, công tác xác định giá đất vẫn là điểm nghẽn lớn. Dù Luật đã bỏ khung giá đất và chuyển sang cơ chế bảng giá đất hằng năm, nhưng việc thu thập dữ liệu thị trường, phương pháp định giá và năng lực của các tổ chức tư vấn định giá ở nhiều địa phương vẫn chưa đáp ứng yêu cầu. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng như việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Thứ tư, nhiều thủ tục hành chính liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và xác định nghĩa vụ tài chính vẫn còn mất nhiều thời gian, đặc biệt đối với các dự án có quy mô lớn hoặc có yếu tố hỗn hợp.
Ngoài ra, trong quá trình áp dụng cũng phát sinh nhiều vấn đề mới cần được hướng dẫn hoặc quy định rõ hơn, chẳng hạn như xử lý các dự án tồn đọng kéo dài, cơ chế tiếp cận đất đai cho các dự án đầu tư, hay việc chuyển tiếp đối với những hồ sơ được thực hiện trước thời điểm Luật có hiệu lực.
- Theo chương trình xây dựng pháp luật, Quốc hội sẽ sửa đổi Luật Đất đai vào kỳ họp cuối năm 2026. Theo ông, việc sửa luật lúc này có thực sự cần thiết hay không? Vì sao?
Việc sửa đổi Luật Đất đai vào thời điểm này là cần thiết, nhưng cần được nhìn nhận là điều chỉnh có trọng tâm. Thực tế cho thấy, sau gần hai năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã góp phần tạo lập khung pháp lý mới, nhưng cũng bộc lộ nhiều vướng mắc khi triển khai trên thực tế.
Những khó khăn này chủ yếu không xuất phát từ định hướng chính sách của Luật mà đến từ các quy định chưa thật sự rõ ràng, chưa đồng bộ với các luật khác hoặc chưa phù hợp với yêu cầu quản lý mới.
Bên cạnh đó, việc triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp cũng đặt ra yêu cầu phải rà soát lại các quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục trong lĩnh vực đất đai để bảo đảm thống nhất, tránh khoảng trống pháp lý hoặc chồng chéo trong quá trình thực hiện.
Lần sửa đổi này nên tập trung vào ba nhóm vấn đề chính: Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế phân cấp, phân quyền, xác định rõ trách nhiệm và thẩm quyền của từng cấp chính quyền nhằm rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính.
Thứ hai, bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Đất đai với các luật có liên quan, nhất là các quy định về đầu tư, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản, để hình thành một quy trình thống nhất từ chấp thuận chủ trương đầu tư đến giao đất và triển khai dự án.
Thứ ba, tiếp tục hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai và định giá đất theo hướng minh bạch, khách quan và khả thi hơn, đồng thời tăng cường ứng dụng cơ sở dữ liệu đất đai và chuyển đổi số để giảm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp.
Nếu việc sửa đổi được thực hiện theo hướng giải quyết đúng các "điểm nghẽn" đang tồn tại, đồng thời vẫn giữ ổn định các chính sách cốt lõi của Luật Đất đai 2024, thì sẽ góp phần cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
- Những quy định nào của Luật Đất đai hiện nay đang gây ra nhiều tranh chấp, khiếu nại hoặc khiến các dự án đầu tư bị đình trệ nhất?
Qua thực tiễn tư vấn và giải quyết tranh chấp, hiện nay có bốn nhóm quy định đang phát sinh nhiều vướng mắc nhất.
Thứ nhất, quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn là lĩnh vực phát sinh nhiều khiếu nại nhất. Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã có nhiều đổi mới nhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, nhưng trên thực tế việc xác định giá bồi thường, bố trí tái định cư và xác định điều kiện được bồi thường giữa các địa phương vẫn còn khác biệt. Khi người dân chưa đồng thuận, công tác giải phóng mặt bằng bị kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án.
Thứ hai, quy định về xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai vẫn là "điểm nghẽn". Việc bỏ khung giá đất là bước tiến tích cực, tuy nhiên cơ sở dữ liệu giá đất chưa đầy đủ, phương pháp định giá còn phụ thuộc nhiều vào đơn vị tư vấn và năng lực của từng địa phương. Điều này khiến quá trình xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc giá trị bồi thường ở nhiều dự án mất rất nhiều thời gian.
Thứ ba, thủ tục giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất vẫn còn trải qua nhiều bước, liên quan đến nhiều cơ quan khác nhau. Trong khi đó, quy định giữa Luật Đất đai với Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản chưa thực sự thống nhất, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp phải thực hiện nhiều thủ tục nối tiếp hoặc chờ hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền.
Thứ tư, quy định chuyển tiếp đối với các dự án đã được chấp thuận trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực cũng đang tạo ra không ít khó khăn. Nhiều dự án phải xác định áp dụng quy định cũ hay quy định mới, đặc biệt đối với nghĩa vụ tài chính, giao đất hoặc điều chỉnh quy hoạch, khiến quá trình xử lý hồ sơ kéo dài.
Phần lớn các tranh chấp và dự án đình trệ hiện nay không phải do thiếu quy định mà chủ yếu xuất phát từ việc quy định giữa các luật chưa đồng bộ, hướng dẫn thi hành chưa thống nhất và cách áp dụng còn khác nhau giữa các địa phương.
- Việc tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp sẽ đặt ra yêu cầu điều chỉnh những quy định nào của Luật Đất đai để tránh khoảng trống pháp lý hoặc chồng chéo trong phân cấp, phân quyền?
Việc tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp đặt ra yêu cầu phải rà soát và điều chỉnh nhiều quy định của Luật Đất đai để bảo đảm tính thống nhất trong quản lý nhà nước.
Trước hết, cần rà soát lại toàn bộ các quy định về thẩm quyền quyết định, thẩm quyền chấp thuận và thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính về đất đai. Những nội dung trước đây được giao cho cấp huyện hoặc được quy định theo mô hình tổ chức cũ cần được xác định rõ cơ quan có thẩm quyền mới để tránh tình trạng hồ sơ bị chuyển qua nhiều cơ quan hoặc không xác định được đơn vị chịu trách nhiệm.
Thứ hai, cần điều chỉnh quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai theo hướng rút gọn đầu mối giải quyết, bảo đảm nguyên tắc một cơ quan chủ trì, một đầu mối chịu trách nhiệm. Đây là yếu tố rất quan trọng để giảm thời gian thực hiện thủ tục cho người dân và doanh nghiệp.
Thứ ba, cần quy định rõ trách nhiệm giữa cấp tỉnh và cấp xã trong công tác quản lý đất đai, đặc biệt đối với các hoạt động như đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, quản lý quỹ đất công, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm hành chính. Nếu phân cấp không đi kèm phân định rõ trách nhiệm thì rất dễ phát sinh tình trạng chồng chéo hoặc đùn đẩy trách nhiệm.
Ngoài ra, việc sửa đổi lần này cũng cần đẩy mạnh chuyển đổi số và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên phạm vi toàn quốc. Khi dữ liệu được liên thông giữa các cấp chính quyền và các cơ quan quản lý, việc phân cấp sẽ hiệu quả hơn, đồng thời hạn chế tình trạng mỗi địa phương áp dụng hoặc giải thích quy định theo một cách khác nhau.
Việc điều chỉnh Luật Đất đai trong bối cảnh tổ chức chính quyền địa phương hai cấp không chỉ là sửa đổi về mặt kỹ thuật lập pháp mà còn là cơ hội để làm rõ thẩm quyền, đơn giản hóa thủ tục và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, qua đó tạo môi trường pháp lý minh bạch, ổn định hơn cho cả người dân và doanh nghiệp.
-Một trong những kỳ vọng lớn là sửa luật để rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục về đất đai. Theo ông ngoài việc sửa quy định, cần thay đổi gì trong cơ chế thực thi để người dân và doanh nghiệp thực sự được hưởng lợi?
Về việc rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục về đất đai, thiết nghĩ, sửa quy định là cần thiết nhưng chưa đủ. Vấn đề quan trọng hơn nằm ở cơ chế thực thi. Nếu quy trình vẫn phụ thuộc quá nhiều vào sự phối hợp thủ công giữa các cơ quan, hồ sơ vẫn phải luân chuyển qua nhiều tầng nấc và không có cơ chế xác định trách nhiệm rõ ràng khi chậm xử lý, thì dù luật có quy định thời hạn ngắn hơn, người dân và doanh nghiệp vẫn khó được hưởng lợi thực chất.
Do đó, bên cạnh việc sửa luật, cần đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai, liên thông thông tin giữa cơ quan tài nguyên môi trường, thuế, xây dựng, tài chính và chính quyền địa phương; đồng thời phải có cơ chế giám sát tiến độ xử lý hồ sơ, công khai tình trạng hồ sơ và xác định trách nhiệm cụ thể của cơ quan, cá nhân gây chậm trễ. Khi thủ tục được chuẩn hóa, minh bạch và có trách nhiệm giải trình, việc rút ngắn thời gian mới thực sự đi vào thực tế.
-Từ thực tiễn tư vấn pháp lý, ông nhận thấy doanh nghiệp hiện gặp nhiều rủi ro nhất ở khâu nào: giao đất, định giá đất, đấu giá, bồi thường giải phóng mặt bằng hay cấp giấy chứng nhận? Những nội dung này có cần được ưu tiên sửa đổi không?
Từ thực tiễn tư vấn pháp lý cho doanh nghiệp, rủi ro lớn nhất hiện nay thường tập trung ở các khâu định giá đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và hoàn thiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận. Đây là những khâu có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư, tiến độ triển khai dự án và tính an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất.
Trong đó, định giá đất là vấn đề đặc biệt nhạy cảm vì nếu phương pháp xác định giá đất thiếu ổn định, thiếu dự đoán được hoặc kéo dài quá lâu thì doanh nghiệp rất khó xây dựng phương án tài chính và kế hoạch đầu tư. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng là khâu dễ phát sinh khiếu nại, tranh chấp, làm đình trệ dự án.
Vì vậy, các nội dung này cần được ưu tiên sửa đổi theo hướng minh bạch hóa tiêu chí, chuẩn hóa quy trình và bảo đảm sự cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.
-Theo ông việc sửa Luật Đất đai lần này cần làm thế nào để vừa tạo thuận lợi cho phát triển kinh tế, thu hút đầu tư, vừa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, hạn chế phát sinh tranh chấp?
Việc sửa Luật Đất đai lần này cần đặt trên nguyên tắc vừa khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Muốn thu hút đầu tư, pháp luật đất đai phải tạo ra một môi trường ổn định, dễ dự đoán, trong đó nhà đầu tư có thể biết rõ điều kiện tiếp cận đất đai, chi phí sử dụng đất, thời gian thực hiện thủ tục và rủi ro pháp lý của dự án. Tuy nhiên, việc tạo thuận lợi cho đầu tư không thể đồng nghĩa với việc làm suy giảm quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi hoặc người đang sử dụng đất hợp pháp. Do đó, các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất cần được thiết kế theo hướng minh bạch, công bằng, có cơ chế tham vấn đầy đủ và hạn chế tối đa khoảng trống pháp lý dẫn đến tranh chấp.
-Nếu được kiến nghị với Quốc hội và Ban soạn thảo, ông sẽ đề xuất ba sửa đổi quan trọng nhất trong Luật Đất đai 2024 để khơi thông nguồn lực đất đai và tạo môi trường đầu tư minh bạch, ổn định?
Nếu được kiến nghị với Quốc hội và Ban soạn thảo, tôi cho rằng có ba nhóm sửa đổi quan trọng cần được ưu tiên.
Thứ nhất, cần đơn giản hóa và chuẩn hóa thủ tục hành chính về đất đai, đặc biệt là các thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận, đồng thời quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong từng giai đoạn xử lý hồ sơ.
Thứ hai, cần hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng minh bạch, ổn định và có thể dự đoán được, bởi giá đất là yếu tố then chốt quyết định tính khả thi của dự án và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.
Thứ ba, cần hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và lựa chọn nhà đầu tư để bảo đảm sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Nếu ba nhóm vấn đề này được xử lý tốt, Luật Đất đai sẽ không chỉ góp phần khơi thông nguồn lực đất đai mà còn tạo dựng môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và giảm thiểu tranh chấp trong thực tiễn.
-Trân trọng cảm ơn ông!
