Bất động sản

GS. Đặng Hùng Võ hiến kế trị tận gốc đầu cơ, đưa nhà ở trở lại đúng giá trị an cư

Hồng Gấm • 03/08/2025 08:00

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, giấc mơ an cư của người dân Việt Nam đang trở nên xa vời hơn bao giờ hết. Không chỉ vì giá nhà tăng phi mã, mà còn bởi thị trường thiếu minh bạch, dòng tiền chảy tự do và các chính sách thuế vẫn chưa thực sự phát huy vai trò điều tiết.

Giá đất luôn là câu chuyện khiến giới chuyên gia, nhà quản lý và người dân quan tâm, nhưng dường như chưa bao giờ trở nên cấp thiết như hiện nay. Trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng kéo dài, thanh khoản gần như tê liệt, giá nhà vẫn “neo cao” bất chấp quy luật cung cầu. Điều này càng khiến những bất cập trong thể chế, chính sách và cách điều hành trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết.

Phải chăng đang tồn tại những “lực cản vô hình” khiến thị trường méo mó, làm tăng thêm khoảng cách tiếp cận nhà ở, một nhu cầu cơ bản, chính đáng của người dân?

Trò chuyện với chúng tôi, Giáo sư Đặng Hùng Võ – người từng đặt nền móng cho Luật Đất đai và từng giữ cương vị Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, đã có những chia sẻ thẳng thắn, đi thẳng vào gốc rễ của vấn đề. Theo ông, nếu không dám thay đổi tận gốc, thì mọi chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp cũng khó có thể phát huy hiệu quả như kỳ vọng.

Thưa ông, gần đây dư luận xôn xao trước những con số đáng suy ngẫm: Người trẻ phải mất cả năm tiết kiệm mới mua nổi 1m² nhà, và cần tới 25–30 năm tích cóp mới dám nghĩ đến chuyện an cư. Dưới góc nhìn của ông, điều này phản ánh điều gì về thị trường bất động sản hiện nay?

Đây là những phản ánh hoàn toàn đúng, nó cho thấy một thực trạng rất nghiêm trọng: Chúng ta đang đối mặt với một cuộc khủng hoảng dân sinh về nhà ở, tức là người dân không còn khả năng tiếp cận nhà ở một cách bình thường nữa.

Hiện nay, thị trường bất động sản tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội, đang rơi vào một nghịch lý: Giá bất động sản thì cứ tăng vọt, trong khi giao dịch lại chững lại, thậm chí gần như đóng băng. Theo nguyên lý thông thường, khi thị trường "nóng" thì giá phải tăng vì nhu cầu thực tăng, nhưng trong trường hợp này, thị trường không nóng, thậm chí rất lạnh, mà giá vẫn tăng. Vậy nguyên nhân là gì? Đó chính là giá bị thổi lên một cách nhân tạo.

Tôi lấy ví dụ rất rõ, nhiều người đầu cơ tham gia đấu giá đất, cố tình trả giá thật cao rồi bỏ cọc, hoặc tung tin đồn thất thiệt để tạo hiệu ứng "khan hiếm giả", từ đó khiến giá đất tăng ảo. Những chiêu trò như thế này không tạo ra giá trị thực cho thị trường, nhưng lại làm méo mó toàn bộ hệ thống giá, và hậu quả là người có nhu cầu thực thì không thể mua nổi.

Khi giá bị đẩy lên quá cao, vượt xa sức chịu đựng của người dân, thì người mua sẽ chùn tay. Người có tiền cũng không muốn mua, vì thấy giá không hợp lý. Mà người bán thì lại cứ cố giữ giá, không chịu giảm. Thế là giao dịch dừng lại. Thị trường rơi vào trạng thái "đóng băng kỹ thuật", tức là tê liệt nhưng không ai tuyên bố phá sản. Và cứ như thế, cả hệ sinh thái bất động sản bị kẹt cứng.

Thực tế, hiện nay những giao dịch xảy ra chỉ rơi vào một số ít trường hợp thật sự cần thiết, ví dụ như chia tách tài sản, mua để ở do không thể trì hoãn, còn lại thì rất ít. Đó là biểu hiện rõ nhất của một thị trường bị bóp méo, không lành mạnh, mà hệ lụy lớn nhất chính là người dân không còn cửa mua nhà.

Nguồn cung căn hộ đang có dấu hiệu phục hồi, song phần lớn lại tập trung vào phân khúc cao cấp. Trong khi đó, nhà ở vừa túi tiền vốn là nhu cầu thực của số đông, lại ngày càng khan hiếm. Theo ông, sự lệch pha giữa cung và cầu như hiện nay có tiềm ẩn nguy cơ tích tụ bong bóng bất động sản?

Hiện tại, nguồn cung căn hộ có dấu hiệu phục hồi, nhưng chủ yếu lại đến từ phân khúc cao cấp, những sản phẩm có giá trên dưới 50 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường. Đây là một thực tế rất đáng lo.

Ngay cả nhà ở xã hội vốn được coi là cứu cánh cho người thu nhập thấp, giờ cũng đã tăng giá lên đến 20 triệu đồng/m², tức là gấp đôi so với cách đây 10 năm. Tôi còn nhớ, năm 2013 khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 để giải cứu thị trường bất động sản, giá nhà ở xã hội lúc đó chỉ khoảng 10–11 triệu đồng/m². Vậy mà đến 2025, con số đó đã tăng gấp đôi, điều này cho thấy rõ áp lực chi phí đầu vào đang đè nặng lên cả các dự án hướng đến an sinh xã hội.

Tăng giá mà không đi kèm với cải thiện thu nhập thì chắc chắn sẽ dẫn tới hệ quả là cầu thực bị nghẽn, thị trường trở nên thiếu thanh khoản, và dòng vốn bị tắc nghẽn. Mà khi thị trường mất thanh khoản thì sẽ rơi vào trạng thái giao dịch đình trệ, hàng tồn kho chất đống, nhưng không ai dám giảm giá mạnh vì sợ vỡ trận.

Nói cách khác, thị trường hiện nay đang vướng kẹt trong một chu kỳ lệch pha và thiếu bền vững. Chúng ta có cung, nhưng là cung lệch. Chúng ta có cầu, nhưng là cầu không được đáp ứng. Giữa hai đầu đó là khoảng trống chính sách, là chi phí đất đai quá cao, là các quy định khiến doanh nghiệp không thể phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ có lời. Và cuối cùng, thị trường bị dồn vào thế nghẽn: Không trôi chảy, không sinh lời, thậm chí còn tiềm ẩn những cú sốc về tài chính nếu dòng vốn ngân hàng rút ra.

Thưa ông, nếu thị trường tiếp tục vận hành theo hướng chỉ phục vụ số ít, còn số đông người dân bị đẩy xa khỏi giấc mơ an cư, liệu điều đó có thể gây ra những hệ lụy xã hội khó lường trong dài hạn?

Chắc chắn rồi. Về bản chất, nhà ở là nhu cầu căn bản, là quyền an sinh, chứ không phải chỉ là công cụ để đầu tư hay đầu cơ. Nhưng thị trường hiện nay đang bị điều hướng bởi một bộ phận người giàu có, đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận thay vì nhu cầu ở thực. Điều đó khiến thị trường dần xa rời chức năng xã hội của nó.

Tôi vẫn thường nói, nhà ở sinh ra là để ở, nhưng giờ đây, nhiều căn hộ, kể cả nhà ở xã hội, cũng bị mua đi bán lại như một món hàng đầu cơ. Thị trường mà như thế thì không còn là thị trường đúng nghĩa nữa, mà là thị trường "vờ vịt" - nơi giá cả không phản ánh đúng giá trị sử dụng, không dựa trên nhu cầu thực, và tất yếu sẽ không thể bền vững.

Chúng ta cần nhớ, một xã hội mà phần lớn người trẻ làm cả đời không mua nổi căn nhà để ở, thì xã hội đó sẽ phát triển thế nào? Không thể yêu cầu người trẻ cống hiến khi ngay cả giấc mơ an cư cũng ngoài tầm với. Điều đó dễ tạo ra tâm lý mất niềm tin vào thị trường và hệ thống, và lâu dài sẽ làm xói mòn kỳ vọng vào sự công bằng trong phân phối tài sản xã hội. Bất ổn xã hội từ đó mà nhen nhóm.

Có ý kiến cho rằng giá nhà tại Việt Nam leo thang không đơn thuần là kết quả của quy luật thị trường, mà bắt nguồn từ những bất cập trong thể chế đất đai, nơi chi phí đầu vào bị đẩy lên một cách bất hợp lý. Dưới góc nhìn từ kinh nghiệm thực tiễn của mình, ông nhận định thế nào về quan điểm này?

Chúng ta đang có một hệ thống pháp luật đất đai mà theo tôi đánh giá là còn nhiều “điểm nghẽn”. Ví dụ rõ nhất là cơ chế giao đất, cho thuê đất, đấu giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng. Tất cả đều đang có vấn đề. Khi một doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhà ở, họ phải đi qua hàng loạt thủ tục hành chính rất nhiêu khê, mất nhiều thời gian, chi phí không chính thức cũng nảy sinh. Đó là chưa kể, khi Nhà nước định giá đất để thu tiền sử dụng đất, thì thường thấp hơn thị trường rất nhiều, trong khi doanh nghiệp phải thương lượng giải phóng mặt bằng với giá rất cao, tạo ra chênh lệch lớn và bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai.

Hệ quả là gì? Chi phí đầu vào của dự án bị đội lên gấp nhiều lần. Và khi đó, giá nhà bán ra không thể nào thấp được. Nói cách khác, giá nhà tăng một phần không nhỏ là do “chi phí thể chế”, mà tôi vẫn gọi là một dạng chi phí ẩn, nhưng cực kỳ lớn.

Nhưng để hiểu sâu hơn, tôi muốn nói rõ thêm một tầng nguyên nhân khác: Sự bóp méo giá cả bởi các hoạt động đầu cơ và tâm lý thị trường bất ổn. Tôi từng phân tích rất nhiều trường hợp thực tế, cho thấy những người đã trót đầu tư vào các khu vực không đủ điều kiện phát triển hạ tầng, tức là chưa thể ở, chưa có kết nối giao thông, chưa có tiện ích sống, thì khi thị trường hạ nhiệt, họ bị mắc kẹt dòng vốn. Nhiều người đã vay ngân hàng để gom đất, giờ không bán được, lại đến kỳ đáo hạn. Họ bắt đầu lỗ nặng, và lúc này mới tìm mọi cách "đánh bóng thông tin", đồn thổi kỳ vọng tăng giá để kéo thị trường lên, hy vọng thoát hàng.

Nói thẳng, có một nhóm người đang cố cứu chính khoản lỗ của họ bằng cách thổi giá thị trường lên. Và bất động sản vốn là lĩnh vực rất nhạy cảm với tin đồn. Khi có một luồng thông tin thổi giá, những người có hàng trong tay cũng sẵn sàng "góp gió thành bão", bởi ai cũng muốn giá tăng để dễ bán, lời nhiều. Chính điều này tạo ra một vòng xoáy giá ảo, không dựa trên nhu cầu thật, cũng không dựa trên giá trị thật, mà là hệ quả từ một loạt hành vi thiếu kiểm soát.

Đó là lý do vì sao giá nhà hiện nay cao không tưởng, nhưng vẫn không bán được, người mua thì né tránh, người bán thì găm hàng. Kết quả là thị trường tê liệt, không ai dám mua, cũng không ai dám bán.

Tôi cho rằng, nếu muốn điều chỉnh gốc rễ, thì không thể chỉ hô hào hạ giá nhà, mà phải cải cách từ thể chế đất đai, minh bạch hóa chi phí phát triển dự án, đồng thời kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ và xử lý nghiêm các hiện tượng đấu giá ảo, bỏ cọc hàng loạt. Nếu không, vòng luẩn quẩn này sẽ còn kéo dài và người dân sẽ là những người thiệt thòi nhất.

Hiện nay có địa phương vẫn lấy mức giá nhà ở thời kỳ “sốt nóng” làm căn cứ để tính thuế, định giá đất hoặc chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng. Dưới góc nhìn quản trị nhà nước, ông đánh giá như thế nào về hệ lụy của cách làm này đối với toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản?

Rất nguy hiểm nếu chúng ta lấy giá nhà thời “sốt ảo” làm căn cứ tính thuế, định giá đất hay bồi thường giải phóng mặt bằng. Cái giá đó không phản ánh giá trị thực mà là hệ quả của kỳ vọng đầu cơ, bị thổi phồng qua truyền thông, môi giới và một số nhóm lợi ích. Bây giờ thị trường chững lại, thanh khoản giảm sâu, nhưng một số địa phương vẫn “neo” theo mức giá thời đỉnh sốt thì chẳng khác gì lấy bong bóng để đo độ nén của thực tế.

Về mặt quản trị nhà nước, việc này gây méo mó toàn bộ hệ sinh thái thị trường. Người dân bị thiệt nếu phải nộp thuế theo giá ảo, doanh nghiệp không thể triển khai dự án vì chi phí bồi thường đội lên bất hợp lý, còn chính quyền thì lại thu không đúng, tức là thu sai đối tượng và thu sai bản chất.

Tôi cho rằng Nhà nước cần xác định rõ phần nào là giá trị thật từ giao dịch thị trường, phần nào là “giá ảo” do kỳ vọng thổi lên. Muốn vậy, cần có công cụ tách lọc giá. Ví dụ, thống kê giá bình quân từ giao dịch có thật, loại trừ các trường hợp giao dịch đặt cọc, sang tay, hoặc mua bán không hoàn tất.

Cần nhớ, trong Luật Đất đai 2024 đã nói rõ: Bảng giá đất phải tiệm cận giá thị trường. Nhưng nếu thị trường bị làm giá thì lấy gì làm chuẩn? Do đó, trách nhiệm của Nhà nước không chỉ là ghi nhận số liệu, mà phải có cơ chế phân tích, điều chỉnh để không nhập nhằng giữa giá trị thật và bong bóng.

Vẫn có quan điểm phổ biến cho rằng “người thì đẻ thêm, đất thì không” – như một cách lý giải cho xu hướng giá đất luôn tăng. Tuy nhiên, thực tế hiện nay lại đang có phần đảo chiều: Tỷ lệ sinh giảm, dân số già hóa, lực cầu nhà ở cũng dần thu hẹp. Trong bối cảnh đó, theo ông, đất đai liệu còn giữ được giá trị tăng mãi như lâu nay vẫn được kỳ vọng?

Xét theo quy luật phát triển kinh tế, thì giá đất về dài hạn vẫn có xu hướng tăng, vấn đề là tăng như thế nào và có đúng quy luật hay không. Khi thu nhập người dân tăng, nhu cầu sống nâng cao thì nhà ở không chỉ là nơi trú ngụ, mà còn là biểu hiện của chất lượng sống.

Trước đây, một gia đình cảm thấy ổn với căn hộ 45m², nhưng bây giờ, khi kinh tế phát triển, họ muốn sống trong không gian rộng rãi hơn 200 - 300m², thậm chí là biệt thự. Nhu cầu về chất lượng sống tạo ra cầu mới, kéo giá bất động sản đi lên, đó là quy luật lành mạnh.

Nhưng cái chúng ta đang chứng kiến hiện nay lại là một đường cong tăng giá bất bình thường. Tôi vẫn nói, giá đất có thể tăng, nhưng phải tăng trên một nền tảng vững: kinh tế vĩ mô ổn định, thu nhập dân cư tăng, và quy hoạch, hạ tầng đi kèm. Còn nếu giá chỉ tăng vì tin đồn, vì đầu cơ, thì bản chất đó là giá ảo. Mà giá ảo thì không thể duy trì lâu dài. Nó sẽ làm méo mó thị trường, bóp nghẹt người có nhu cầu ở thực và cuối cùng là tạo ra khủng hoảng bong bóng, giống như những gì thế giới từng chứng kiến năm 2008.

Tóm lại, đất không thể tăng giá mãi trong một xã hội đang thu hẹp cầu và già hóa dân số, trừ khi ta điều chỉnh lại chính sách để kéo thị trường quay về đúng chức năng: đáp ứng nhu cầu ở thực, thay vì là một công cụ để trục lợi. Nếu không thay đổi tư duy này, chúng ta sẽ tiếp tục tạo ra những bong bóng đất đai mà khi nó vỡ, hệ lụy sẽ lan khắp nền kinh tế.

Như ông vừa đề cập, việc đưa giá đất tiệm cận với giá thị trường là một trong những điểm nhấn quan trọng của Luật Đất đai sửa đổi và được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn tồn tại nhiều năm qua. Tuy nhiên, theo ông, liệu các cải cách thể chế lần này có đủ sức kéo giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả thực tế của người dân?

Trước hết, giá thị trường dưới góc nhìn lý thuyết hiện đại, là kỳ vọng trung bình của một đại lượng ngẫu nhiên, hình thành từ vô số giao dịch thực trên thị trường. Tức là nó phản ánh quy luật cung cầu một cách khách quan, không phải là con số bị giật dây bởi tâm lý bầy đàn, đầu cơ hay thổi giá. Nhưng hiện nay, nhiều cán bộ quản lý vẫn hiểu giá thị trường theo kiểu cơ học, thậm chí còn lẫn lộn giữa lý thuyết giá trong cơ chế bao cấp với kinh tế thị trường.

Cơ chế bao cấp thì quan niệm: Giá = chi phí + công sức + đầu vào. Nhưng trong thị trường tự do, giá phụ thuộc hoàn toàn vào tương quan cung cầu. Khi cung khan mà cầu vẫn mạnh, giá tăng. Khi thị trường dư cung, cầu suy yếu thì giá sẽ tự điều chỉnh giảm. Vấn đề ở chỗ là với bất động sản, một loại hàng hóa có giá trị lớn, rất dễ xuất hiện giá ảo, bị chi phối bởi những kỳ vọng phi thực tế hoặc hành vi thao túng.

Chúng ta chưa có cơ chế nào đủ mạnh để bóc tách giá ảo ra khỏi bảng giá đất Nhà nước, điều đáng lẽ phải làm từ lâu. Cơ quan định giá lúng túng, không có công cụ thống kê đủ độ tin cậy, giao dịch thì mờ mịt, lại thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa về bất động sản. Vậy làm sao biết giá trị thật ở đâu?

Tôi nói thẳng, nếu Nhà nước vẫn còn quản lý thị trường bất động sản bằng tư duy bao cấp, thì dù Luật có đổi bao nhiêu lần, chúng ta cũng sẽ luẩn quẩn trong cái vòng nghịch lý: Giá tăng – giao dịch giảm – thị trường đóng băng.

Chúng ta có thể nhìn vào hiện tượng hiện nay: Giá nhà tăng liên tục nhưng tính thanh khoản gần như đóng băng. Giao dịch thấp, người dân không mua nổi, doanh nghiệp không bán được. Vậy giá đó là giá thị trường hay giá ảo?

Tôi cho rằng, muốn cải cách thực chất, phải có bộ công cụ tài chính đủ mạnh. Thuế tài sản, thuế chuyển nhượng, hay thuế đối với đầu cơ giữ đất là những công cụ rất hiệu quả để điều tiết giá ảo. Thậm chí, nếu áp thuế lũy tiến đối với bất động sản thứ hai, thứ ba trở đi, ta sẽ thấy dòng tiền đầu cơ tự động rút lui, giá cũng sẽ tự điều chỉnh lại về gần giá trị thật.

Trước sự mất cân đối cung-cầu và giá nhà vượt tầm với, theo ông, Nhà nước có nên can thiệp bằng biện pháp hành chính như áp giá trần với một số phân khúc nhà ở?

Thực tế hiện nay, chúng ta chưa kiểm soát được giá thành thật sự của các dự án nhà ở. Nói thẳng ra là giá bán ra thị trường đang bị “thổi” lên rất cao, chủ yếu là do các chủ đầu tư tự định biên lợi nhuận quá lớn mà không có một cơ chế nào kiểm soát hiệu quả. Họ kê khai giá thành, Nhà nước kiểm tra sơ sơ rồi chấp nhận, không hề rà soát kỹ chi phí đầu vào hay tính toán mức lợi nhuận hợp lý.

Tôi còn nhớ, giai đoạn 2014-2015, Nhà nước từng triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Khi đó, ông Lê Thanh Thản - một đại gia bất động sản, từng nói với tôi rất thật rằng: “Chỉ cần xây nhà ở thương mại giá khoảng 11 triệu đồng/m² là đã có lãi đáng kể rồi”.

Thế nhưng, chính ông Thản lúc đó lại bị các chủ đầu tư khác “tấn công” dữ dội. Họ coi ông là “phản bội giới đầu tư”, bởi ông đã phá giá, làm lộ thực tế rằng giá nhà hoàn toàn có thể rẻ hơn rất nhiều nếu chủ đầu tư chấp nhận mức lợi nhuận hợp lý.

Tôi nêu ví dụ đó để thấy một điều, thị trường nhà ở hiện nay không hoàn toàn vận hành theo quy luật cung cầu tự nhiên, mà nó bị chi phối bởi sự "bắt tay ngầm" giữa các nhà đầu tư cùng cam kết giữ giá ở mức cao để bảo toàn siêu lợi nhuận. Khi đó, vai trò điều tiết của Nhà nước là không thể đứng ngoài.

Tôi không cổ súy cho can thiệp hành chính một cách cực đoan, nhưng với những phân khúc có tác động xã hội lớn như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, thì áp dụng cơ chế giá trần hợp lý là điều cần thiết, miễn là chúng ta có đủ dữ liệu và công cụ kiểm soát giá thành minh bạch.

Quan trọng hơn, Nhà nước cần có công cụ tài chính đủ mạnh để giám sát chi phí và lợi nhuận của dự án ngay từ khâu phê duyệt. Không thể cứ dựa hoàn toàn vào báo cáo của doanh nghiệp, rồi lại “mắt nhắm mắt mở” cho qua. Đó là kẽ hở khiến giá nhà bị đẩy cao vô lý, và toàn bộ gánh nặng rơi vào người mua.

Ông có đề xuất cụ thể nào cần ưu tiên thực hiện ngay, để đưa thị trường nhà ở trở về đúng bản chất dân sinh – là nơi để an cư, chứ không chỉ là công cụ tích trữ và đầu cơ tài sản như hiện nay?

Tôi có 3 kiến nghị.

Thứ nhất, chúng ta chưa có một cơ sở dữ liệu quốc gia hoàn chỉnh về bất động sản. Đây là điều rất nguy hiểm, vì khi thiếu dữ liệu, chúng ta không thể đưa ra chính sách đúng. Giá nhà tăng, thị trường lệch pha, cung không đúng nhu cầu. Tất cả đều bắt nguồn từ việc Nhà nước yếu thông tin, không biết chính xác ai đang sở hữu cái gì, giá bao nhiêu, giao dịch ra sao.

Chẳng hạn, với nhà ở xã hội, hiện nay Nhà nước đang ưu đãi miễn tiền sử dụng đất. Nhưng khi người mua nhà xã hội lại chuyển nhượng sang người không thuộc diện thụ hưởng, thì tiền sử dụng đất phải thu lại. Thế nhưng hỏi thật, chúng ta đã giám sát được chưa? Đã thu đúng, thu đủ chưa? Tôi e là chưa. Vì không có hệ thống dữ liệu minh bạch để theo dõi từng giao dịch, thì không thể quản lý nổi.

Rồi đến chuyện xác định đúng đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, chúng ta cũng còn rất lúng túng. Quy định thì yêu cầu “thu nhập thường xuyên thấp”, nhưng lại không kiểm soát được thu nhập tay trái, không biết người ta có tài sản gì khác, có nguồn thu không khai báo hay không. Làm sao công bằng cho người thực sự cần nhà?

Một thị trường hiện đại phải có hệ thống dữ liệu đạt chuẩn “real-time” (thời gian thực), nghĩa là thông tin trên hồ sơ phải trùng khớp tuyệt đối với ngoài thực địa, và cập nhật từng giờ, từng phút. Nếu không làm được điều này, thì mọi chính sách về nhà ở hay đất đai đều chỉ là “vẽ ra để ngắm”.

Thứ hai, phải yêu cầu minh bạch nguồn tiền mua bất động sản: Nếu không có cơ chế kê khai, giải trình rõ ràng về nguồn lực tài chính dùng để mua bất động sản, thì thị trường nhà ở sẽ mãi là “két sắt để cất tiền bẩn” chứ không phải nơi để người dân an cư. Hiện nay, rất nhiều quốc gia đã áp dụng chính sách này như một hàng rào kiểm soát rửa tiền và đầu cơ. Ở Việt Nam, mới chỉ có cán bộ đảng viên là bị yêu cầu kê khai tài sản trong những tình huống nhất định. Nhưng về nguyên tắc, bất kỳ ai sở hữu tài sản giá trị lớn đều phải chịu trách nhiệm giải trình, để đảm bảo minh bạch cho thị trường và công bằng cho người thu nhập thấp.

Bất động sản là nơi lý tưởng để rửa tiền, giấu tài sản, nếu chúng ta không yêu cầu giải trình thì không bao giờ làm sạch được thị trường. Thời gian qua, việc này mới được thực hiện một phần với đảng viên, cán bộ, khi có yêu cầu kê khai tài sản hoặc khi bị thanh tra. Nhưng về mặt chính sách toàn dân thì chưa có gì rõ ràng. Trong khi đó, vẫn có nhiều người lấy lý do “quyền riêng tư tài sản” để né tránh minh bạch, khiến thị trường nhà đất bị thao túng bởi dòng tiền không minh bạch, đặc biệt là tiền tham nhũng, tiền đầu cơ, tiền không chịu thuế.

Thứ ba, phải áp dụng nghiêm túc một chính sách thuế bất động sản hiện đại. Công cụ thuế là trụ cột quan trọng để điều tiết thị trường, nhưng hiện nay, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của ta gần như vô tác dụng.

Thử hình dung, một căn nhà phố trị giá hàng chục tỷ đồng mà mức thuế sử dụng đất mỗi năm chỉ ngang một bữa sáng của đại gia, thì sao có thể gọi là chính sách thuế? Đó là lý do vì sao đất đai trở thành nơi cất giữ tài sản lý tưởng, không bị đánh thuế, không bị điều tiết, và gần như miễn kiểm soát.

Trong khi đó, các nước G7 họ thu thuế tài sản bất động sản chiếm từ 70% đến 90% ngân sách địa phương. Cụ thể như Anh là 90%, Mỹ là 80%, Canada, Pháp, Nhật cũng không kém. Việt Nam thì sao? Chúng ta để trưởng thôn hoặc tổ trưởng dân phố đi thu thuế theo kiểu “cào bằng sổ tay”. Đó là một sự lãng phí cực lớn về nguồn lực, và quan trọng hơn là đang làm sai lệch hoàn toàn vai trò của thuế trong quản lý đất đai và nhà ở.

Muốn bịt những “lỗ hổng” trên, không thể dùng biện pháp tình thế, phải trị tận gốc, làm đến nơi đến chốn, nếu không, mọi chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp sẽ tiếp tục bị vô hiệu hóa ngay từ vạch xuất phát.

Xin cám ơn những chia sẻ của ông!