GS Đặng Hùng Võ: Nếu dùng đúng 3 nguồn lực này, Việt Nam có thể thay đổi toàn diện chính sách nhà ở cho người nghèo

Cần thiết lập cơ chế tài chính bền vững với 3 nguồn vốn chủ lực

Tại sự kiện "Tổng quan thị trường bất động sản quý I/2025", mới đây, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, Việt Nam không thiếu khung pháp lý cho việc lập Quỹ nhà ở. Luật Nhà ở và các nghị định hướng dẫn đã cho phép các tỉnh, thành lập “Quỹ phát triển nhà ở”, tùy theo năng lực tài chính địa phương.

“Tuy nhiên, hiện tại phần lớn quỹ này chỉ phục vụ nhà ở xã hội. Một số nơi dùng để khảo sát, lập dự án đầu tư, số khác thì hỗ trợ sửa chữa nhà chung cư. Như TP.HCM là một điển hình sử dụng quỹ hiệu quả”, ông dẫn chứng.

Nhưng theo quan điểm mới, GS Võ đề xuất: “Việt Nam nên tính đến việc lập Quỹ nhà ở quốc gia thống nhất trên toàn quốc, có nguồn lực ổn định từ ngân sách và các kênh tài chính khác”. Đây không chỉ là xu thế hiện đại mà còn là cách tiếp cận tổng thể và bình đẳng hơn trong đảm bảo quyền có nhà ở.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ảnh minh hoạ.

>>> Chuyên gia: Ở Việt Nam, cứ giao đất là bắt đấu giá, đấu thầu, nhưng rồi lại lo doanh nghiệp 'ăn dày'

Liên hệ quốc tế, GS. Đặng Hùng Võ dẫn ví dụ nổi bật từ Singapore, nơi Chính phủ gần như bao cấp toàn diện nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua Quỹ nhà ở quốc gia minh bạch, vận hành bằng tài chính công hiệu quả. Mỗi công dân đều có cơ hội sở hữu tổ ấm dưới một cơ chế hỗ trợ đồng bộ và dài hạn.

Tại Mỹ, dù theo cơ chế thị trường, hệ thống nhà ở xã hội vẫn phát triển nhờ đa dạng nguồn lực, từ ngân sách liên bang, trái phiếu chính phủ đến các gói tín dụng ưu đãi được thiết kế riêng cho từng nhóm đối tượng yếu thế.

Đặc biệt, theo ông Võ, Bangladesh là một ví dụ nổi bật. Ngân hàng Grameen do “cha đẻ tín dụng vi mô” Muhammad Yunus sáng lập, đã giúp hàng triệu người nghèo tiếp cận vốn mua hoặc sửa nhà nhờ mô hình niềm tin và cơ chế giám sát cộng đồng, trách nhiệm cá nhân. Dù nghèo, người dân vẫn trả nợ đúng hạn, bởi được tiếp cận đúng cách và đúng lúc.

GS. Võ nhấn mạnh: Điều cốt lõi không phải ở tiền nhiều hay ít, mà là cách tổ chức tài chính, đối tượng thụ hưởng rõ ràng và cơ chế quản lý minh bạch.

“Ngân hàng Thế giới kể với tôi, ở đó chỉ cần dán một bảng thông báo tại trụ sở xã ghi rõ ai đang nợ, và nợ bao nhiêu là người dân tự thấy xấu hổ mà trả. Cách thức ấy đơn giản nhưng hiệu quả”, ông chia sẻ.

GS Võ cho rằng Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi mô hình quốc tế nhưng phải điều chỉnh theo điều kiện thực tế. Cụ thể, nguồn vốn cho quỹ nhà ở quốc gia có thể đến từ 3 kênh chính:

Thứ nhất, ngân sách Nhà nước đóng vai trò khởi tạo quỹ, đặt nền móng ban đầu cho chương trình; Thứ hai, trái phiếu Chính phủ sẽ là kênh dẫn vốn trung và dài hạn như mô hình từng phát huy hiệu quả khi xây ký túc xá sinh viên trước đây; Thứ ba, đóng góp của chính người thụ hưởng thông qua việc trích lương định kỳ trong 5 năm để tham gia quỹ, đổi lại là cơ hội tiếp cận nhà ở với lãi suất thấp, chỉ tương đương với mức trượt giá.

Quan trọng nhất vẫn là sự minh bạch và quản lý hiệu quả. Quỹ này phải xác định rõ đối tượng thụ hưởng: Người nghèo, người thu nhập thấp đô thị, công nhân, người yếu thế, hoặc các dự án mang tính chất an sinh đặc biệt.

"Chỉ khi tài chính được kiểm soát tốt, dòng vốn mới đi đúng nơi cần đến, và nhà ở xã hội mới thật sự trở thành một chính sách nhân văn, bền vững", GS. Võ khẳng định.

GS Đặng Hùng Võ nhận định đây là thời điểm mở rộng hợp lý để thúc đẩy đầu tư công và tạo dư địa cho tín dụng.

>>> GS. Đặng Hùng Võ: Nếu không có Ủy ban quốc gia giám sát, quỹ đất công hậu sáp nhập sẽ bị lãng phí

Từ “quản lý” đến “quản trị”: Dân phải được giám sát

Khi bàn đến chính sách tài khóa và tiền tệ hiện nay, GS Đặng Hùng Võ nhận định đây là thời điểm mở rộng hợp lý để thúc đẩy đầu tư công và tạo dư địa cho tín dụng.

“Chính sách tài khóa hiện nay đang mở rộng, tập trung vào đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng. Điều này sẽ kéo theo nhu cầu bất động sản tăng lên”, ông nói.

Về chính sách tiền tệ, GS Võ cho rằng động thái giảm lãi suất cho vay, dù chậm, nhưng rất cần thiết: “Lãi vay 6–6,5% là tín hiệu tích cực. Trước đây doanh nghiệp phải vay 10–11%, không ai làm nổi, năng lực cạnh tranh quốc gia vì thế cũng rất thấp.”

Tuy nhiên, ông lưu ý thêm một vấn đề quan trọng: “Lãi suất thực tế không ổn định, ngân hàng cam kết lãi thấp giai đoạn đầu, sau vài năm lại thả nổi về mức 10–12% khiến người vay "chết đứng". Nhà nước cần có cam kết chính sách rõ ràng, không thể để người dân vay hôm nay 6% rồi 2 năm sau lên 11%.”

Một mối lo khác mà GS Đặng Hùng Võ thẳng thắn nêu lên đó là hiện tượng các ngân hàng huy động vốn rẻ để đẩy vào các công ty sân sau. Ông dẫn chứng vụ việc liên quan đến SCB và Trương Mỹ Lan để cảnh báo rằng:

“Không ít ngân hàng có cổ đông lớn đồng thời là chủ các tập đoàn sản xuất, kinh doanh. Nguồn vốn ưu đãi được tuồn vào đó, trong khi người dân, doanh nghiệp nhỏ vẫn phải vay lãi cao để bù chênh lệch.”

Ông nhấn mạnh, trách nhiệm lớn nhất thuộc về Chính phủ trong việc giám sát, kiểm soát dòng tiền. Quản lý kinh tế vĩ mô là nhiệm vụ của Nhà nước, còn thị trường là kinh tế vi mô. Không thể để các công ty "sân sau" thao túng dòng vốn giá rẻ.

Theo GS Võ, muốn tránh rủi ro, Việt Nam phải chuyển từ mô hình quản lý từ trên xuống sang quản trị theo hai chiều - từ dưới lên và từ trên xuống.

“Cốt lõi của quản trị tốt là công khai, minh bạch dữ liệu và có trách nhiệm giải trình. Người dân phải được quyền giám sát, chất vấn và buộc cơ quan quản lý phải trả lời rõ ràng”, ông cho hay.

>>> Bịt 'lỗ hổng' bỏ cọc sau những phiên đấu giá đất: Tưởng khó mà dễ?