Nhà ở xã hội vẫn ế giữa cơn 'khát nhà': Vấn đề không nằm ở GIÁ!
Câu chuyện không nằm ở giá bán, cũng không hẳn do nhu cầu suy giảm. Đằng sau những dự án nhà ở xã hội kém sức hút là một bài toán đô thị vẫn chưa có lời giải trọn vẹn.
Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn chưa bao giờ là câu chuyện nhỏ. Tại Hà Nội, giá bất động sản liên tục leo thang trong nhiều năm qua khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời. Thế nhưng giữa bối cảnh ấy, thị trường vẫn chứng kiến một nghịch lý khó lý giải khi có những dự án nhà ở xã hội được xây dựng cho người thu nhập thấp nhưng lại vẫn trong tình trạng “ế”.
Chính nghịch lý này đang đặt ra nhiều tranh luận sau khi Ủy ban nhân dân (UBND) TP. Hà Nội lấy ý kiến đối với dự thảo cho phép chuyển đổi một phần nhà ở xã hội không tiêu thụ được sang nhà ở thương mại.
Theo dự thảo, những căn hộ nhà ở xã hội không bán hết sau 12 tháng kể từ thời điểm đủ điều kiện bán có thể được xem xét chuyển đổi sang nhà ở thương mại, với tỷ lệ tối đa 20% tổng số căn hộ trong dự án. Thành phố cũng đề xuất cơ chế chuyển đổi linh hoạt giữa nhà ở xã hội và nhà tái định cư nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế trong từng giai đoạn.
Tuy nhiên, nhìn nhận về đề xuất này, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng trước khi bàn tới việc có nên chuyển đổi hay không, điều quan trọng hơn là phải trả lời được câu hỏi: Vì sao người dân không lựa chọn những dự án nhà ở xã hội đó ngay từ đầu?
"Tôi cho rằng về thực chất giải pháp ấy có thể được nhưng nó phải mang chứng lý cụ thể là vì lý do gì mà không bán được nhà ở xã hội tại đây", ông nói.
Trong nhiều năm qua, mỗi khi nhắc tới tình trạng nhà ở xã hội khó tiêu thụ, phần lớn các cuộc tranh luận thường xoay quanh câu chuyện giá bán. Nhà ở xã hội còn quá đắt hay người thu nhập thấp chưa đủ khả năng tiếp cận…
Tuy nhiên dưới góc nhìn của GS. Đặng Hùng Võ, nếu chỉ nhìn vào giá cả, rất có thể chúng ta đang bỏ qua phần quan trọng nhất của vấn đề. Ông cho rằng nguyên nhân sâu xa hơn nằm ở những bất cập trong quy hoạch và phát triển đô thị.
"Đây là khuyết tật của quy hoạch, nơi mà hạ tầng đô thị không có, người dân đến đấy không biết kiếm ăn bằng cách nào thì đương nhiên 'ế' thôi", ông nhận định.
Nhìn từ thực tế thị trường, nhận xét này không phải không có cơ sở. Không ít dự án được triển khai ở những khu vực xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông, thiếu dịch vụ công cộng hoặc chưa hình thành hệ sinh thái việc làm đủ lớn để thu hút cư dân đến sinh sống lâu dài.
Theo GS. Võ, quyết định mua nhà chưa bao giờ chỉ là câu chuyện của một căn hộ.
"Người ta phải ngắm ở đấy xem hạ tầng đô thị có đầy đủ hay chưa, sống ở đấy điện nước ra làm sao, giao thông như thế nào, có khả năng kiếm ăn được không".
Nói cách khác, thứ người dân mua không chỉ là bốn bức tường và một mái nhà. Họ đang mua cả môi trường sống, cơ hội việc làm, khả năng tiếp cận dịch vụ giáo dục, y tế và những tiện ích thiết yếu cho cuộc sống hàng ngày.
"Nhà ở tại đô thị còn kèm với hạ tầng đô thị có đủ hay không đủ, chứ không phải nhà ở giá rẻ là người ta đã quay vào mua", ông Võ nhận định.
Bởi vậy, theo vị chuyên gia, nếu không giải quyết được nguyên nhân gốc rễ thì việc chuyển đổi công năng có thể chỉ là giải pháp xử lý “phần ngọn”.
Nếu câu chuyện quy hoạch là một mặt của vấn đề, thì theo GS. Đặng Hùng Võ, bản thân cơ chế phát triển nhà ở xã hội hiện nay cũng đang bộc lộ không ít bất cập. Ông cho biết ngay từ khi chính sách này được triển khai, bản thân ông đã không hoàn toàn đồng tình với cách tiếp cận hiện hành.
Theo ông, Việt Nam hiện vẫn chưa quản lý hiệu quả thu nhập và việc làm của người dân - những yếu tố cốt lõi để xác định đúng đối tượng thụ hưởng chính sách. Trong khi đó, phần hỗ trợ lớn nhất của Nhà nước đối với nhà ở xã hội chủ yếu vẫn nằm ở yếu tố đất đai.
"Nhà nước chỉ trợ giúp được cái là cho ở nhờ trên đất".
Từ thực tế đó, GS. Võ đặt câu hỏi về ý nghĩa thực sự của nhà ở xã hội trong bối cảnh giá bán đã tăng đáng kể trong những năm gần đây.
"Nhà ở xã hội hiện nay chả có cơ sở gì để quản lý được nó cả, giá nó hiện nay đã lên đến 25 triệu đồng/m2 rồi. Điều này có thực sự đúng với ý nghĩa nhà ở xã hội không?"
Đó không đơn thuần là câu chuyện về mức giá. Đằng sau câu hỏi ấy là băn khoăn về hiệu quả của một chính sách đang được kỳ vọng sẽ giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhóm thu nhập thấp.
Theo GS. Võ, nếu một dự án thực sự không thể tiêu thụ được thì việc chuyển đổi sang nhà ở thương mại có thể xem là giải pháp hợp lý. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa mọi vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết. Ông cũng cho rằng hiện cơ quan chuyên môn cần quản lý và đưa ra cách thức để quản lý thị trường BĐS.
Một câu hỏi khác cũng được đặt ra là liệu việc mở rộng cơ chế chuyển đổi có vô tình tạo thêm dư địa cho hoạt động đầu cơ hay không.
Bởi xét cho cùng, nhà ở xã hội là loại hình được hưởng nhiều cơ chế ưu đãi đặc thù từ Nhà nước. Nếu quá trình chuyển đổi không được kiểm soát chặt chẽ, rất khó tránh khỏi những lo ngại về việc chính sách an sinh bị biến thành cơ hội kinh doanh. Đây cũng là điều GS. Đặng Hùng Võ đặc biệt lưu ý.
"Tôi cho rằng đề xuất này không hiện thực vì nhà ở xã hội người ta không mua thì biến thành nhà ở thương mại liệu có người mua hay không? Hay nếu biến thành nhà ở thương mại, người mua lại là những người muốn đầu cơ?"
Theo ông, một trong những vấn đề của thị trường hiện nay là tình trạng mua bất động sản để tích trữ tài sản thay vì đưa vào sử dụng. Vì vậy, việc xử lý những bất cập của thị trường không thể chỉ trông chờ vào một cơ chế chuyển đổi.
"Giải pháp đối với thị trường bất động sản phải là bộ giải pháp hoàn chỉnh chứ một giải pháp không nói lên được điều gì cả".
Nếu GS. Đặng Hùng Võ nhìn câu chuyện từ góc độ quy hoạch và vận hành thị trường, thì ở chiều ngược lại, giới luật gia lại quan tâm tới một vấn đề khác: Điều gì sẽ xảy ra với những nguồn lực công đã được dành riêng cho nhà ở xã hội nếu các dự án này được chuyển sang mục đích thương mại?
Theo LS. Nguyễn Văn Đại - Công ty Luật Việt Phong, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, việc nhà ở xã hội không bán hết không đồng nghĩa với việc thị trường không có nhu cầu.
Ngược lại, nguyên nhân có thể xuất phát từ sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế liên quan đến vị trí, giá bán, điều kiện tiếp cận hoặc thủ tục xét duyệt.
"Việc cho phép chuyển đổi sang nhà ở thương mại sau một thời gian nhất định là giải pháp xử lý hàng tồn, tránh lãng phí nguồn lực xã hội". Tuy nhiên, theo luật sư, đây chỉ nên là giải pháp cuối cùng.
"Nếu chuyển đổi quá dễ dàng sẽ làm giảm quỹ nhà ở xã hội và có nguy cơ ảnh hưởng đến mục tiêu bảo đảm an sinh nhà ở mà Luật Nhà ở 2023 hướng tới".
Theo LS. Nguyễn Văn Đại, nhà ở xã hội là loại hình được Nhà nước hỗ trợ bằng nhiều nguồn lực công như ưu đãi đất đai, thuế, tín dụng và thủ tục đầu tư.
Vì vậy, nếu dự án được hưởng toàn bộ các ưu đãi này nhưng cuối cùng lại được chuyển sang nhà ở thương mại mà không có cơ chế điều tiết phù hợp, lợi ích từ chính sách công có thể bị chuyển hóa thành lợi ích tư.
Theo ông, nếu cho phép chuyển đổi thì cần nghiên cứu các cơ chế hoàn trả một phần ưu đãi đã được hưởng, nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính hoặc chỉ cho phép chuyển đổi trong những trường hợp thực sự bất khả kháng sau khi đã áp dụng đầy đủ các biện pháp hỗ trợ tiêu thụ nhà ở xã hội.
Suy cho cùng, điều thị trường đang thiếu có lẽ không chỉ là thêm một cơ chế chuyển đổi. Bởi như cách GS. Đặng Hùng Võ đặt vấn đề, nếu một dự án nhà ở xã hội không thể thuyết phục được chính những người cần nhà nhất, thì câu hỏi cần trả lời trước tiên có lẽ không phải là chuyển đổi sang loại hình nào, mà là vì sao dự án ấy lại không trở thành nơi người dân muốn đến ở?
