Từ ‘giấc mơ sở hữu nhà’ đến ‘quyền có chỗ ở’: Một thay đổi tư duy có thể làm thay đổi cả nền kinh tế
Nếu một người trẻ phải dành tới 20-25 năm thu nhập để mua một căn hộ phổ thông, thì có lẽ vấn đề của thị trường nhà ở Việt Nam không còn chỉ nằm ở giá bán. Đó là câu chuyện về cách phân bổ nguồn lực của cả một nền kinh tế.
Trong nhiều năm, việc sở hữu nhà gần như trở thành mục tiêu tài chính lớn nhất của đa số gia đình Việt Nam. Hàng chục năm tích lũy, những khoản vay kéo dài, phần lớn thu nhập dành cho việc trả nợ mua nhà... đã trở thành lựa chọn quen thuộc của nhiều người trẻ trên hành trình tìm chốn an cư.
Trong khi đó, theo thống kê của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhóm khách hàng từ 25-35 tuổi hiện chiếm hơn 40% lượng giao dịch trên thị trường, thậm chí có dự án lên tới 70%. Điều đó cho thấy khát vọng sở hữu nhà chưa hề suy giảm.
Nhưng chính khoảng cách ngày càng lớn giữa thu nhập và giá nhà đã khiến một câu hỏi mới xuất hiện: Liệu sở hữu nhà có còn là điều kiện duy nhất để an cư?
Chính trong bối cảnh đó, định hướng chuyển từ "hỗ trợ sở hữu nhà" sang "bảo đảm quyền có chỗ ở" được lãnh đạo Đảng và Chính phủ nhiều lần nhấn mạnh đã mở ra một cách tiếp cận hoàn toàn khác đối với chính sách nhà ở.
Nếu trước đây mục tiêu là giúp nhiều người mua được nhà hơn thì nay trọng tâm đang dần chuyển sang bảo đảm mọi người dân đều có một nơi ở ổn định, phù hợp với khả năng chi trả. Xa hơn, đây không chỉ là một chính sách an sinh, mà còn được kỳ vọng sẽ giải phóng nguồn lực đang "neo" trong bất động sản, tạo dư địa cho tiêu dùng, đầu tư, sản xuất và tăng trưởng.
Đây cũng là góc nhìn mà ông Tạ Việt Dự, Giám đốc Trung tâm Khách hàng cao cấp, Chứng khoán KBSV, chia sẻ trong cuộc trao đổi mới nhất với chúng tôi.
.png)
Đó chỉ là 5 trong số nhiều góc nhìn mà ông Tạ Việt Dự chia sẻ với chúng tôi khi phân tích tác động của định hướng phát triển nhà ở mới. Theo ông, nếu được thiết kế và triển khai đúng, đây không chỉ là một chính sách an sinh, mà còn có thể trở thành động lực tái phân bổ nguồn lực, định hình lại thị trường bất động sản, thị trường vốn và cả cấu trúc tăng trưởng của nền kinh tế trong nhiều năm tới.
Chính sách mới không phủ nhận nhu cầu mua nhà của người dân, mà mở ra thêm một lựa chọn để hàng triệu lao động có thể ổn định cuộc sống mà không phải dành phần lớn thu nhập cho một tài sản duy nhất.
Chính phủ đang chuyển từ tư duy "hỗ trợ sở hữu nhà" sang "bảo đảm quyền có nhà ở", trong đó nhấn mạnh phát triển nhà ở cho thuê. Theo ông, sự thay đổi này mang ý nghĩa gì?
Ông Tạ Việt Dự: Theo tôi, đây là sự thay đổi rất lớn, bởi nó tác động tới tư duy phát triển của cả nền kinh tế chứ không chỉ riêng lĩnh vực bất động sản.
Trong nhiều năm, sở hữu một căn nhà gần như trở thành mục tiêu tài chính lớn nhất của mỗi gia đình. Rất nhiều người dành phần lớn thu nhập, thậm chí vay nợ trong hàng chục năm chỉ để sở hữu một căn hộ. Khi nguồn lực tài chính bị dồn quá nhiều vào bất động sản, những nhu cầu quan trọng khác như giáo dục, y tế, tiêu dùng hay đầu tư phát triển cũng bị thu hẹp.
Ở góc độ rộng hơn, điều đó khiến dòng tiền của nền kinh tế bị tập trung quá nhiều vào tài sản tích lũy thay vì phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh và đổi mới sáng tạo.
Điều đáng chú ý là chính sách mới không có nghĩa Nhà nước khuyến khích người dân từ bỏ giấc mơ sở hữu nhà. Ngược lại, nó tạo ra thêm một lựa chọn mới cho phép những người chưa đủ khả năng mua nhà vẫn có thể được bảo đảm một chỗ ở ổn định, lâu dài, với mức chi phí phù hợp, thay vì phải chịu áp lực vay nợ trong nhiều thập kỷ.
Theo tôi, an cư không nhất thiết phải đồng nghĩa với sở hữu. Điều quan trọng hơn là người dân có nơi ở ổn định để yên tâm làm việc, lập nghiệp và nâng cao chất lượng cuộc sống.
Nếu tư duy này dần hình thành trong xã hội, Việt Nam sẽ tránh được vòng luẩn quẩn mà nhiều quốc gia từng trải qua khi giá nhà tăng quá nhanh, người trẻ trì hoãn kết hôn, sinh con và nền kinh tế phải gánh thêm nhiều hệ lụy trong dài hạn.
Điểm khác biệt trong cách nhìn của ông Tạ Việt Dự là coi nhà ở cho thuê không đơn thuần là chính sách bất động sản, mà là công cụ giải phóng nguồn lực để thúc đẩy tiêu dùng, đầu tư và tăng trưởng.
Nếu chính sách được triển khai đúng như định hướng, người lao động, doanh nghiệp và Nhà nước sẽ được gì? Ai sẽ là bên hưởng lợi nhiều nhất?
Ông Tạ Việt Dự: Tôi cho rằng đây là một trong số ít chính sách mà cả ba chủ thể gồm người dân, doanh nghiệp và Nhà nước đều có thể hưởng lợi nếu được triển khai đúng cách.
Người hưởng lợi trực tiếp nhất trước hết là người lao động. Thay vì phải chuẩn bị một khoản tiền rất lớn để mua nhà hoặc chấp nhận gánh khoản vay kéo dài hàng chục năm, họ có thể tiếp cận chỗ ở với chi phí hợp lý hơn. Phần thu nhập còn lại sẽ được sử dụng cho giáo dục, chăm sóc sức khỏe, tích lũy, đầu tư hoặc khởi nghiệp.
Đó chính là nguồn lực đang bị "khóa" trong thị trường bất động sản nhiều năm qua.
Khi nguồn lực này được giải phóng, sức mua của nền kinh tế sẽ tăng lên. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực tiêu dùng, bán lẻ, giáo dục, y tế, du lịch hay dịch vụ đều có cơ hội hưởng lợi từ dòng tiền mới được đưa trở lại lưu thông.
Ở góc độ doanh nghiệp bất động sản, nhiều người cho rằng phát triển nhà ở cho thuê sẽ làm giảm cơ hội bán hàng. Theo tôi, điều đó chưa hẳn đúng. Đây có thể là cơ hội để doanh nghiệp tái cấu trúc mô hình kinh doanh, giảm phụ thuộc vào doanh số bán hàng, đồng thời tạo ra dòng tiền ổn định từ khai thác tài sản trong dài hạn.
Với Nhà nước, lợi ích còn rộng hơn.
Không chỉ bài toán an sinh xã hội được cải thiện, mà nguồn lực tài chính trong xã hội cũng được phân bổ hiệu quả hơn, qua đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng, nâng cao năng suất lao động và tạo nền tảng cho phát triển bền vững.
Theo tôi, điều quan trọng nhất của chính sách này không nằm ở việc ai hưởng lợi nhiều nhất, mà ở chỗ mọi chủ thể cùng được hưởng lợi và nền kinh tế vận hành hiệu quả hơn nhờ nguồn lực được khai thông.
Nếu người mua không còn coi sở hữu nhà là lựa chọn duy nhất, doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ phải thay đổi cách tạo ra giá trị. Theo ông Tạ Việt Dự, thay vì phụ thuộc vào doanh số bán hàng, thị trường có thể bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng năng lực vận hành và khai thác dòng tiền từ tài sản.
Theo ông, chính sách phát triển nhà ở cho thuê liệu có làm thay đổi mô hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản?
Ông Tạ Việt Dự: Tôi cho là có.
Trong nhiều năm qua, phần lớn doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hoạt động theo mô hình phát triển dự án - bán sản phẩm - thu hồi vốn. Dòng tiền phụ thuộc chủ yếu vào tốc độ bán hàng, trong khi lợi nhuận gắn chặt với chu kỳ tăng giá của thị trường.
Nếu mô hình nhà ở cho thuê được thúc đẩy mạnh mẽ, doanh nghiệp sẽ phải bước sang một giai đoạn phát triển khác. Thay vì chỉ bán căn hộ, họ sẽ khai thác giá trị của chính tài sản đó trong nhiều năm, tạo ra dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê, vận hành và các dịch vụ đi kèm.
Theo tôi, đây không phải là sự thu hẹp cơ hội kinh doanh mà là quá trình trưởng thành của thị trường.
Doanh nghiệp nào có năng lực quản trị tốt, tiềm lực tài chính mạnh và tầm nhìn dài hạn sẽ thích ứng nhanh hơn. Họ không chỉ bán một sản phẩm, mà sở hữu một danh mục tài sản tạo dòng tiền bền vững. Điều này cũng giúp thị trường giảm phụ thuộc vào tâm lý đầu cơ, giảm áp lực tồn kho và tạo nền tảng tài chính ổn định hơn cho chính doanh nghiệp.
Ở góc độ rộng hơn, đây còn là sự chuyển dịch từ một thị trường chủ yếu kiếm lợi nhuận nhờ tăng giá tài sản sang một thị trường coi hiệu quả khai thác tài sản là giá trị cốt lõi.
Một trong những luận điểm đáng chú ý nhất của ông Tạ Việt Dự là việc phát triển nhà ở cho thuê không nên dừng ở xây dựng và vận hành, mà cần mở đường cho quá trình chứng khoán hóa tài sản nhằm thu hút dòng vốn xã hội.
Ông từng đề cập việc nhà ở cho thuê có thể giúp doanh nghiệp xử lý hàng tồn kho, đồng thời tạo ra tài sản có dòng tiền để đưa lên thị trường vốn. Ông có thể phân tích rõ hơn?
Ông Tạ Việt Dự: Theo tôi, đây là một hướng đi mà Việt Nam hoàn toàn có thể nghiên cứu.
Ở nhiều quốc gia, đặc biệt là Trung Quốc trong quá trình phát triển nhà ở cho thuê, sau khi dự án đi vào khai thác ổn định, doanh nghiệp không nhất thiết phải tiếp tục "giam" toàn bộ vốn trong tài sản. Thay vào đó, dòng tiền cho thuê được chứng khoán hóa thông qua các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) hoặc các cấu trúc tài chính tương tự. Bằng hướng đi này, các nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ để hưởng lợi từ dòng tiền khai thác, trong khi doanh nghiệp nhanh chóng thu hồi vốn để tiếp tục phát triển dự án mới.
Nếu Việt Nam từng bước xây dựng được hành lang pháp lý phù hợp, cùng với quá trình số hóa tài sản bất động sản đang được thúc đẩy, đây có thể trở thành một kênh huy động vốn rất hiệu quả.
Nhà nước không phải trực tiếp bỏ toàn bộ nguồn lực để đầu tư, doanh nghiệp có thêm vốn phát triển, còn nhà đầu tư có thêm một sản phẩm tài chính minh bạch, gắn với dòng tiền thực thay vì kỳ vọng tăng giá đơn thuần.
Theo tôi, đó mới là hướng xã hội hóa hiệu quả, khi nguồn vốn của toàn xã hội cùng tham gia giải quyết bài toán nhà ở.
Theo ông Tạ Việt Dự, thay đổi tư duy nhà ở không chỉ tác động tới bất động sản mà còn có thể làm thay đổi hướng dịch chuyển của dòng vốn trong nền kinh tế.
Nếu người dân chuyển dần từ "mua nhà" sang "thuê nhà", dòng tiền tích lũy sẽ dịch chuyển như thế nào? Điều đó tác động ra sao tới tín dụng bất động sản, thị trường chứng khoán và các kênh đầu tư khác?
Ông Tạ Việt Dự: Theo tôi, đây mới là tác động lớn nhất của chính sách.
Khi người dân không còn phải dành gần như toàn bộ thu nhập để mua một căn nhà, phần nguồn lực được giải phóng sẽ quay trở lại nền kinh tế thông qua tiêu dùng, giáo dục, y tế, đầu tư, khởi nghiệp hay tích lũy tài chính. Đó là những dòng tiền tạo ra giá trị gia tăng thay vì chỉ nằm trong một tài sản.
Ở góc độ tín dụng, dòng vốn cũng sẽ trở nên lành mạnh hơn.
Thay vì tập trung quá nhiều vào các khoản vay mua nhà mang tính đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy cao, tín dụng có thể chuyển mạnh hơn sang các dự án phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh.
Thực tế, định hướng này cũng đang từng bước được thể hiện trong chính sách điều hành khi Ngân hàng Nhà nước hồi tháng 5/2026 đã có cuộc họp với các ngân hàng thành viên, khuyến khích mở rộng tín dụng đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất.
Trong khi đó, thị trường chứng khoán và thị trường vốn sẽ có thêm cơ hội phát triển khi người dân có nhiều nguồn lực hơn để đầu tư dài hạn thông qua cổ phiếu, trái phiếu hay các quỹ đầu tư chuyên nghiệp.
Theo tôi, một nền kinh tế phát triển bền vững không chỉ cần thị trường bất động sản khỏe mạnh, mà còn cần thị trường vốn đủ sâu để hấp thụ và phân bổ hiệu quả nguồn lực của xã hội.
PHẦN KẾT
Chính sách phát triển nhà ở cho thuê vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Từ chủ trương đến thực tiễn chắc chắn sẽ còn nhiều thách thức về quỹ đất, nguồn vốn, cơ chế ưu đãi, tiêu chí lựa chọn đối tượng thụ hưởng cũng như thay đổi thói quen sở hữu đã hình thành trong xã hội nhiều năm qua.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn của ông Tạ Việt Dự, giá trị lớn nhất của chính sách này không nằm ở số lượng căn hộ sẽ được xây dựng, mà ở khả năng mở ra một cách tiếp cận mới đối với tăng trưởng. Khi nhà ở không còn chỉ được nhìn như một tài sản để tích lũy, mà trở thành hạ tầng phục vụ phát triển con người và nền kinh tế, câu chuyện sẽ không dừng lại ở thị trường bất động sản.
Đó có thể là khởi đầu cho một quá trình tái phân bổ nguồn lực, nơi dòng tiền được luân chuyển hiệu quả hơn giữa bất động sản, sản xuất, tiêu dùng và thị trường vốn. Và… nếu điều đó diễn ra, một chính sách nhà ở sẽ mang ý nghĩa vượt xa khuôn khổ của lĩnh vực nhà đất, trở thành một mắt xích trong chiến lược phát triển dài hạn của nền kinh tế Việt Nam.
.png)
