Chứng khoán

Khi đất nông nghiệp lên giá: Những ai hưởng lợi?

Quốc Trung • 16/07/2025 09:05

Đề xuất nâng giá đất nông nghiệp lên bằng 65–70% giá đất ở thoạt nghe có vẻ chỉ là một động thái kỹ thuật – nhằm cập nhật bảng giá đất cho sát với diễn biến thị trường. Thế nhưng, ẩn sau con số tưởng chừng thuần túy ấy lại là một chuyển động sâu sắc về chính sách, cơ chế điều hành và chiến lược phát triển. Bởi giá đất không chỉ phản ánh cách Nhà nước định giá tài nguyên quốc gia, mà còn thể hiện tầm nhìn về cách sử dụng và phân bổ một trong những loại tài sản có giá trị nhất – đất đai.

Thị trường bất động sản đô thị đang bước vào chu kỳ điều chỉnh, kéo theo sự trỗi dậy rõ nét của bất động sản vùng ven và khu vực nông nghiệp. Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển hạ tầng, nhà ở và dịch vụ kinh tế đang gia tăng nhanh. Nếu chính sách tăng giá đất nông nghiệp được thiết kế đúng hướng, không chỉ thu hẹp khoảng cách tài chính giữa các loại hình đất, mà còn kích hoạt dòng chảy đầu tư hiệu quả, thúc đẩy sử dụng đất minh bạch, bền vững hơn.

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản đang đi vào giai đoạn điều chỉnh, trong khi nông nghiệp được xem là trụ cột cho nền kinh tế xanh và bền vững, một đề xuất nâng giá đất nông nghiệp lên bằng 65–70% giá đất ở từ Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. HCM đã không chỉ được dư luận chú ý mà còn mở ra nhiều góc nhìn đầu tư mới.

Trong buổi phỏng vấn kéo dài hơn 90 phút với người viết, ông Tạ Việt Dự – Giám đốc Trung tâm Khách hàng cao cấp, Chứng khoán KBSV – đã phân tích sâu sắc đề xuất này từ góc độ tài chính và đầu tư. Câu chuyện không chỉ dừng lại ở những con số, mà mở ra nhiều mối liên kết giữa giá trị tài sản, quy hoạch, luật chơi và chiến lược thị trường.

“Mức chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở tại các đô thị lớn như TP. HCM hay Hà Nội hiện nay là rất lớn – thậm chí có thể lên đến hàng chục lần”, ông Tạ Việt Dự mở đầu phần phân tích bằng một con số chấn động. Theo bảng giá đất cập nhật gần nhất, đất nông nghiệp tại TP. HCM dao động từ 700.000–800.000 đồng/m², trong khi đất ở cùng khu vực có thể lên tới hàng chục triệu đồng/m².

Chênh lệch này không chỉ đơn thuần là câu chuyện kỹ thuật về bảng giá, mà còn kéo theo hàng loạt hệ lụy. “Khoản tiền phải nộp khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở tăng vọt, do công thức tính dựa trên chênh lệch giữa hai mức giá này”, ông Dự phân tích. Điều này khiến nhu cầu chuyển đổi bị kìm hãm, đồng thời dẫn đến việc đất đai tại các khu vực đã đô thị hóa nhưng vẫn mang danh "nông nghiệp" bị lãng phí, không phát huy hết tiềm năng khai thác.

Về phía doanh nghiệp – đặc biệt là nhóm niêm yết trên sàn chứng khoán – chênh lệch giá này vừa là cơ hội, vừa là rủi ro. “Các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp có thể tận dụng mức giá đất thấp để tích lũy quỹ đất lớn, nhưng khi chuyển đổi thì phải đối mặt với chi phí cao”, ông Dự chia sẻ. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải có năng lực tài chính vững mạnh, tầm nhìn dài hạn và khả năng hoạch định chiến lược tài sản sắc sảo.

"Tôi cho rằng đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên 65–70% so với giá đất ở không đơn thuần là một động thái kỹ thuật để cập nhật bảng giá đất, mà là một đề xuất mang tính cơ chế – một bước ngoặt trong cách tiếp cận và điều hành thị trường bất động sản", chuyên gia KBSV nhấn mạnh ngay từ đầu phần phân tích. Với ông, đây không chỉ là một con số, mà là sự thay đổi trong triết lý điều hành và tiếp cận tài nguyên đất đai – một yếu tố cốt lõi trong mọi hoạt động kinh tế tại Việt Nam.

Ông Dự đưa ra lập luận: Nếu hai mảnh đất – một là đất ở, một là đất nông nghiệp – nằm sát nhau, cùng mặt tiền, hạ tầng, kết nối giao thông, tiện ích tương đương, mà giá trị lại chênh nhau gấp hàng chục lần chỉ vì khác biệt về mục đích sử dụng thì rõ ràng là bất cập. "Điều đó không chỉ làm méo mó thị trường mà còn tạo gánh nặng vô hình lên người dân khi muốn hợp thức hóa nhu cầu chỗ ở", ông nói.

Chuyện gia KBSV cho rằng việc nâng giá đất nông nghiệp không chỉ nhằm đưa bảng giá tiến gần với giá trị thực trên thị trường, mà còn là bước đệm để giảm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng – vốn đang là một rào cản lớn trong quá trình đô thị hóa, đặc biệt ở các khu vực vùng ven đang phát triển nhanh. "Khi chi phí chuyển đổi giảm, nguồn cung đất ở sẽ tăng, từ đó giúp bình ổn giá bất động sản và hỗ trợ giấc mơ an cư của hàng triệu người dân đô thị", ông lập luận.

Tuy nhiên, ông Dự cũng không né tránh những rủi ro tiềm ẩn. Việc nâng giá đất, nếu không đi kèm các chính sách kiểm soát chặt chẽ – như tiêu chí chuyển đổi rõ ràng, minh bạch hóa quy hoạch, kiểm soát đầu cơ và khuyến khích sử dụng hiệu quả đất nông nghiệp – có thể dẫn đến làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá đất lên cao hơn nữa. Điều này đi ngược với tinh thần của chính sách.

Một điểm đáng chú ý khác là sự chuyển đổi tư duy trong chính sách điều hành. Ông Dự cho rằng thay vì chỉ tính toán bảng giá theo khung kỹ thuật, cần hướng đến một cơ chế linh hoạt, phù hợp với tình hình thực tế từng khu vực. "Chúng ta đang bước vào kỷ nguyên kinh tế số, tài sản số – thì cách định giá đất cũng cần phản ánh đúng giá trị thị trường và hiệu suất sử dụng", ông nhấn mạnh.

“Điều quan trọng là cần rà soát và hoàn thiện toàn diện các khâu – từ cách xác định giá đất, hệ thống thuế phí, quy hoạch, kiểm soát chuyển đổi mục đích sử dụng đến quản lý đất sau chuyển đổi. Khi đó, đề xuất tăng giá đất nông nghiệp mới thực sự mang tính cải cách toàn diện, chứ không chỉ là điều chỉnh về con số trên văn bản”, chuyên gia KBSV nhận định.

Nếu đề xuất tăng giá đất nông nghiệp được thực hiện rộng rãi, những tác động lan tỏa sẽ không chỉ dừng ở khía cạnh kỹ thuật tài chính hay quy hoạch đất đai, mà còn chạm tới lợi ích thiết thân của nhiều tầng lớp: Người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và cơ quan quản lý Nhà nước.

-> Người dân: Món quà kép hay rủi ro lạm phát đất?

Với người dân đang sở hữu đất nông nghiệp – đặc biệt là các hộ ở vùng ven đô, nơi nhu cầu chuyển đổi lên đất ở rất lớn – việc giá đất nông nghiệp tiệm cận giá đất ở rõ ràng là một cơ hội vàng. Ông Dự chỉ rõ: “Khi chi phí chuyển đổi giảm, người dân có thể dễ dàng chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư để xây nhà, chia tách cho con cái hoặc thế chấp ngân hàng để vay vốn. Tài sản tăng giá trị, nhưng gánh nặng tài chính lại giảm – đây là một món quà kép”.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng lợi ích này không đến một cách dễ dàng. Nếu không có cơ chế kiểm soát tốt, người dân sẽ đứng trước nguy cơ bị cuốn vào làn sóng đầu cơ, mua bán sang tay. “Giá đất tăng thì ai cũng vui, nhưng nếu bị đẩy lên quá nhanh, người cần đất thật sẽ không còn khả năng tiếp cận. Điều này đặc biệt nguy hiểm ở các khu vực đang đô thị hóa nhanh nhưng chưa có quy hoạch cụ thể”, ông cảnh báo.

-> Doanh nghiệp: Thời cơ tái cấu trúc tài sản và chiến lược đầu tư

Đối với các doanh nghiệp – đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản hoặc sản xuất nông nghiệp quy mô lớn – ông Dự nhìn nhận việc nâng giá đất nông nghiệp là một động lực mới trong tái cấu trúc quỹ đất và chiến lược tài sản.

“Những doanh nghiệp sở hữu sẵn quỹ đất nông nghiệp lớn – như các tập đoàn nông nghiệp, doanh nghiệp bất động sản có chiến lược tích lũy đất từ sớm – sẽ là nhóm hưởng lợi đầu tiên. Giá trị tài sản tăng, dễ huy động vốn hơn, hoặc có thể chuyển đổi sang đất ở với chi phí thấp hơn trước”, chuyên gia KBSV phân tích.

Tuy nhiên, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát triển dự án từ trước có thể lại đối mặt với áp lực. “Họ mua đất với chi phí chuyển đổi cao, giờ các đối thủ mới bước vào thị trường với chi phí thấp hơn – điều này ảnh hưởng đến lợi thế cạnh tranh và biên lợi nhuận”, ông nói thêm.

Ngoài ra, các doanh nghiệp nhỏ – vốn ít, trước đây bị loại khỏi cuộc chơi do chi phí cao – giờ sẽ có cơ hội tham gia. “Đây là lúc thị trường cần sự hỗ trợ chính sách, giúp doanh nghiệp nhỏ phát triển quỹ đất lành mạnh, tránh bị các nhà đầu tư lớn lấn lướt”, ông khuyến nghị.

-> Nhà đầu tư: Sóng cổ phiếu, nhưng phải tỉnh táo

Không thể không nhắc đến giới đầu tư – đặc biệt là nhà đầu tư chứng khoán – khi đánh giá tác động của chính sách này. “Nếu đề xuất tăng giá đất nông nghiệp được triển khai hiệu quả, nhiều cổ phiếu trong nhóm nông nghiệp và bất động sản có quỹ đất lớn sẽ được hưởng lợi kép: Tài sản tăng giá trị, triển vọng sinh lời từ dự án chuyển đổi sáng hơn”, ông Dự nhận định.

Những cái tên như Hoàng Anh Gia Lai, PAN Group, hoặc các công ty cao su sở hữu đất nông nghiệp quy mô lớn sẽ là tâm điểm được giới đầu tư săn đón. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo: “Nhà đầu tư cần tỉnh táo, vì sự tăng giá này chỉ bền vững khi đi cùng lộ trình rõ ràng, minh bạch từ chính sách và sự quản lý chặt chẽ. Nếu chỉ dựa vào kỳ vọng và tin đồn, bong bóng tài sản rất dễ xảy ra”.

-> Cơ quan quản lý: Bài toán ngân sách, quy hoạch và an ninh lương thực

Ở góc độ quản lý Nhà nước, ông Dự đánh giá việc gia tăng chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra nguồn thu đáng kể từ thuế và phí. Tuy nhiên, đi kèm là bài toán không nhỏ về chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư và bảo đảm an sinh xã hội cho người dân mất đất.

“Một khi chuyển đổi đất nông nghiệp diễn ra ồ ạt, nguy cơ mất cân bằng giữa phát triển đô thị và an ninh lương thực là rất lớn. Vì vậy, chính sách cần được triển khai theo vùng, theo giai đoạn và có cơ chế phản hồi linh hoạt”, ông kết luận.

Trong thế giới tài chính, tài sản không chỉ là những gì đã được định giá, mà còn là tiềm năng chưa được khai phá. Với các doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ đất nông nghiệp lớn, đề xuất tăng giá đất lần này chính là chất xúc tác giúp những “tài sản ngủ yên” trở nên sống động hơn bao giờ hết.

“Các doanh nghiệp như Tập đoàn Cao su, PAN Group, Hoàng Anh Gia Lai hay FIT Group đều sở hữu diện tích đất nông nghiệp đáng kể. Nếu giá đất được điều chỉnh tăng, giá trị tài sản trên sổ sách sẽ thay đổi rõ rệt, kéo theo khả năng vay vốn, đòn bẩy tài chính và sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư cũng được cải thiện mạnh mẽ”, ông Tạ Việt Dự phân tích.

Đây không phải là viễn cảnh phi thực tế. Trong thị trường vốn, việc một doanh nghiệp sở hữu tài sản ngầm giá trị – đặc biệt là đất đai – luôn là điểm cộng lớn khi thuyết phục cổ đông, ngân hàng hoặc đối tác chiến lược. Với những doanh nghiệp có kế hoạch chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, nhà ở hoặc nghỉ dưỡng, mức lợi nhuận kỳ vọng thậm chí có thể vượt xa những chỉ số tài chính truyền thống.

Tuy nhiên, ông Dự cũng đưa ra cảnh báo rằng sự hấp dẫn về mặt tài sản không đồng nghĩa với đảm bảo lợi nhuận. “Nếu cơ chế thuế thay đổi theo hướng đánh vào giá trị đất mới, hoặc chi phí sử dụng đất tăng nhưng hiệu quả đầu tư không cải thiện kịp thì lợi thế về đất có thể biến thành gánh nặng tài chính”, chuyên gia KBSV nhấn mạnh. Điều này đặc biệt đúng với các doanh nghiệp nắm giữ quỹ đất lớn nhưng không có chiến lược khai thác cụ thể.

Để tận dụng cơ hội mà không rơi vào chiếc bẫy tài sản, theo ông Dự, doanh nghiệp cần hai yếu tố then chốt: Tầm nhìn dài hạn và năng lực thực thi. “Có đất rồi, phải có khả năng quy hoạch, xin giấy phép, chuyển đổi và triển khai dự án. Nếu chỉ cầm đất mà không hành động, giá trị đó sẽ dần trở nên tĩnh tại và bị thị trường chiết khấu ngược lại”, ông phân tích.

Với giới đầu tư cá nhân, cơ hội rõ ràng là có, nhưng cần tỉnh táo trước những làn sóng đầu cơ. Các cổ phiếu có “câu chuyện đất đai” hấp dẫn sẽ được săn đón, nhưng cần phân tích thực chất thay vì đuổi theo tin đồn. Ông Dự khuyến nghị: “Cần tìm hiểu kỹ danh mục đất, vị trí, tiềm năng chuyển đổi và năng lực triển khai của từng doanh nghiệp – đó mới là cách đầu tư thông minh”.

Cuối cùng, ông đề xuất các chính sách hỗ trợ dành cho doanh nghiệp phát triển theo hướng bền vững: Ưu đãi thuế, vốn vay ưu đãi, hỗ trợ chuyển đổi mục đích có kiểm soát. Những điều này không chỉ giúp doanh nghiệp tăng trưởng, mà còn góp phần duy trì cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ tài nguyên đất đai – vốn là nền tảng của nông nghiệp và sinh kế của hàng triệu người dân.

>> Lý giải vì sao TP. HCM 'bất ngờ' tăng giá đất từ ngày 1/8?