Chuyên gia: “Chính sách nhà ở xã hội của Việt Nam hiện rất… phi thị trường”

Nhận diện 3 rào cản lớn

Theo mục tiêu của Đề án "Đầu tư ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" thì đến năm 2030 sẽ có ít nhất 1 triệu căn được đưa vào sử dụng. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn.

Dưới góc nhìn của chuyên gia pháp lý bất động sản, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về bất động sản đánh giá, mục tiêu của Đề án trên đang gặp nhiều thách thức khi tiến độ thời gian qua rất "nhỏ giọt".

Chuyên gia: “Chính sách nhà ở xã hội rất… phi thị trường”.

Từ năm 2021 đến 2023, các địa phương mới chỉ hoàn thành khoảng 38.000 căn hộ, nghĩa là để hoàn thành mục tiêu thì trong 7 năm tới mỗi năm thị trường phải cung cấp từ 130.000 đến 150.000 căn hộ nhà ở xã hội.

Ông Đỉnh cho rằng, không khó để nhìn ra những khó khăn, vướng mắc cản trở "Đề án phát triển nhà ở xã hội" gồm quỹ đất sạch, nguồn vốn ưu đãi và thể chế, chính sách.

>>1.000 tỷ đồng vừa về tay Địa ốc Hoàng Quân (HQC)

Đầu tiên, về nguồn vốn, nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu do các doanh nghiệp bất động sản thực hiện bằng nguồn vốn tư nhân, số lượng dự án đầu tư bằng vốn ngân sách Nhà nước rất hạn chế.

“Nhà ở xã hội vẫn là dự án đầu tư kinh doanh, mà trong bài toán kinh doanh thì mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận của doanh nghiệp phải đặt lên hàng đầu. Nhà nước rất khó chủ động và kiểm soát được kết quả đầu tư hoàn thành nhà ở xã hội”, ông Đỉnh nhận định.

Trong khi đó, việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi cũng tồn tại nhiều bất cập. Ông Đỉnh dẫn lời Bộ trưởng Bộ Xây dựng tại hội nghị trực tuyến toàn quốc triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030” thừa nhận việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội quá chậm, mới chỉ có 6 dự án nhà ở xã hội được giải ngân với số vốn khoảng 531 tỷ đồng (đạt 0,44%). Một số doanh nghiệp cũng cho rằng gói 120.000 tỷ này đang xa rời thực tế.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng không phải là tiền do Nhà nước cấp mà là tiền do các ngân hàng thương mại bố trí, chính ngân hàng quyết định việc có cho vay hay không.

Theo chuyên gia, rõ ràng không thể đổ lỗi cho các ngân hàng thương mại vì đây vẫn là những tổ chức kinh tế, hoạt động với mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận là chủ yếu, nên tâm lý đương nhiên không muốn cho vay hướng vào phân khúc nhà ở xã hội là phân khúc ít sinh lời và người vay khó có khả năng trả nợ. Việc ngân hàng phải dùng tiền của mình để cho vay với lãi suất thấp hơn các lĩnh vực khác 2-3% là không phù hợp với quy luật của kinh tế thị trường.

Thực tế cho thấy, các ngân hàng thương mại không thiếu tiền để cho vay phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, do số lượng dự án triển khai, đáp ứng đủ điều kiện giải ngân vốn vay là rất hạn chế nên kể cả ngân hàng sẵn sàng về nguồn tiền thì cũng không giải ngân được (đặc biệt trường hợp chủ đầu tư không đáp ứng được tiêu chí giải ngân do vướng nợ xấu).

Rào cản thứ hai theo ông Đỉnh đến từ quỹ đất, bởi muốn phát triển nhà ở xã hội thì phải có đất sạch, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và có kết nối đồng bộ hạ tần, tại khu vực có đủ tiện ích cũng như cơ hội việc làm cho người dân.

“Quỹ đất nhà ở xã hội hiện tại chủ yếu là "quỹ đất 20%" trong các dự án nhà ở thương mại mà trong nhiều trường hợp, quỹ đất này chỉ nằm trên giấy. Một số ít dự án nhà ở thương mại có "quỹ đất 20%" sạch nhưng chủ đầu tư không đầu tư và cũng không bàn giao cho Nhà nước”, ông Đỉnh cho hay.

Thứ ba, bên cạnh rào cản về quỹ đất, nguồn vốn thì thể chế, chính sách cũng một vấn đề bức thiết hiện nay.

“Chính sách nhà ở xã hội rất… phi thị trường, thể hiện ở khía cạnh Nhà nước tham gia vào định giá bán, lợi nhuận và đối tượng mua. Một dấu hiệu cơ bản của kinh tế thị trường là người bán phải được quyết định bán hàng hóa, dịch vụ cho ai và bán với giá nào - điều không xảy ra với "mặt hàng" nhà ở xã hội”, ông Đỉnh thắng thắn nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, thủ tục pháp lý đầu tư nhà ở xã hội hiện nay phức tạp, rối rắm hơn cả nhà ở thương mại. Một quy trình pháp lý để thực hiện nhà ở xã hội mất khoảng 2 năm, từ thủ tục ban đầu đến lúc khởi công. Đặc biệt, cả nước hiện nay đều vướng thủ tục lựa chọn nhà đầu tư cho dự án.

Không khó để nhìn ra những khó khăn, vướng mắc cản trở Đề án phát triển nhà ở xã hội gồm quỹ đất sạch, nguồn vốn ưu đãi và thể chế, chính sách

Theo quy định, nếu Nhà nước giao đất để làm nhà ở xã hội thì sẽ thông qua đấu thầu nếu có từ 2 nhà đầu tư đăng ký trở lên. Trong khi đó, việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội rất khó khăn do không có tiêu chí rõ ràng để lập hồ sơ mời thầu.

Với ba rào cản lớn trong việc hoàn thành mục tiêu 1 triệu nhà ở xã hội đã chỉ ra ở trên, ông Đỉnh kết luận: “Trong khi chưa giải quyết được 3 vấn đề nổi cộm, Nhà nước lại xác định chỉ tiêu dựa trên nhu cầu của người dân để quyết định, phân bổ chỉ tiêu theo kiểu mệnh lệnh hành chính là rất khó phát huy hiệu quả”.

>>Bên trong căn hộ nhà ở xã hội giá khoảng 500 triệu đồng

Chìa khoá quan trọng là việc tổ chức triển khai

Về phần giải pháp, trước hết, việc cả bộ ba Luật mới: Luật nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) cùng có hiệu lực từ đầu năm 2025 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được các “nút thắt”, khơi thông nguồn lực đất đai và nhà ở, trong đó có phân khúc nhà ở xã hội.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, các chính sách mới này cùng với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và các chương trình hỗ trợ xây dựng mới, cải tạo nhà ở cho các đối tượng chính sách theo các quyết định của Thủ tướng Chính phủ sẽ tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ hơn, bảo đảm hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho rằng, để hoàn thành mục tiêu đề ra của Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, trong năm 2024, Bộ Xây dựng sẽ tập trung xây dựng các nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 để tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật, triển khai hiệu quả, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Tiếp tục phối hợp với các bộ, ngành liên quan để góp ý xây dựng các nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng, sửa đổi pháp luật về thuế… để đồng bộ với Luật Nhà ở (sửa đổi) về các cơ chế chính sách nhà ở xã hội.

Đặc biệt, ông Sinh nhấn mạnh Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi quy định về quỹ đất làm nhà ở xã hội, theo đó giao địa phương bố trí đáp ứng đủ nhu cầu. Luật mới cũng không còn giới hạn đối tượng mua nhà ở công nhân mà chỉ cần là công dân Việt Nam có thời gian nhất định làm việc trên địa bàn, cho phép xây nhà ở xã hội khi có quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất.

Về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Phạm Thanh Hà cho hay, tỷ lệ giải ngân thấp do phần lớn các dự án được công bố mới đang ở giai đoạn hoàn thiện thủ tục, bắt đầu triển khai; thị trường thiếu nguồn cung nên hạn chế dự án đủ điều kiện; người dân chịu ảnh hưởng suy thoái kinh tế; một số dự án còn gặp vướng mắc về giải phóng mặt bằng, về thủ tục tính tiền sử dụng đất, về chuyển mục đích sử dụng đất.

Chương trình này được triển khai đến năm 2030, ông Hà cho rằng, các Bộ, ngành, địa phương cần quyết liệt đẩy nhanh tiến độ triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ, từ đó tạo ra khối lượng hoàn thành công trình để có thể giải ngân cho vay.

Dưới góc nhìn của mình, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia khuyến nghị, để đẩy nhanh tiến độ triển khai nhà ở xã hội, có thể nghĩ đến giải pháp thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó, vốn ngân sách Nhà nước làm vốn mồi, lãi suất cho vay đầu tư, mua nhà ở xã hội bằng khoảng 50% lãi suất thị trường, như Singapore và Hàn Quốc đã làm. Đi kèm với đó là đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý, thậm chí cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội như đã từng làm giai đoạn 2013-2016.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Việt Hùng - Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị cho biết: "Địa phương nào có sự quan tâm đến nhà ở xã hội thì địa phương đó sẽ thuận lợi trong quá trình triển khai. Thời gian giải quyết các thủ tục là chìa khoá quan trọng để tăng nguồn cung nhà ở xã hội".

Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị với mục tiêu hoàn thành 11 dự án nhà ở xã hội với 3.700 căn hộ giai đoạn từ nay đến năm 2025, doanh nghiệp này nhấn mạnh rất cần đến sự đồng hành của các địa phương.

>>Cảnh báo ‘nóng’ về việc hỗ trợ đặt mua nhà ở xã hội tại Hà Nội