Mua bán đất bằng hợp đồng uỷ quyền thường tồn tại nhiều rủi ro.
1. Việc chuyển nhượng không có hiệu lực
Nếu mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền thì không thể chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, bởi:
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy, việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nói cách khác, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc khi cơ quan đăng ký đất đai đăng ký thông tin chuyển nhượng vào sổ địa chính.
Để được đăng ký vào sổ địa chính cần phải thực hiện tuần tự các bước như sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (kể cả trường hợp được miễn)
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
Lưu ý: Bước 2 và 3 thường thực hiện cùng thời điểm.
Theo đó, để hoàn tất việc chuyển nhượng theo đúng quy định cần phải thực hiện theo các bước trên và chỉ khi nào được đăng ký vào sổ địa chính thì khi đó chuyển nhượng mới hoàn tất.
2. Khó chứng minh việc chuyển nhượng là có thật
Đối với trường hợp mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền mà phát sinh tranh chấp thì rất khó chứng minh việc chuyển nhượng là có thật.
Nếu người nhận ủy quyền (người trả tiền để mua đất) có đầy đủ chứng cứ chứng minh như giấy tờ biên nhận tiền, giấy tờ khác ghi nhận việc chuyển nhượng… thì việc chuyển nhượng đó có thể bị tuyên vô hiệu vì không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực).
3. Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”.
4. Hợp đồng ủy quyền chấm dứt nếu một trong các bên chết
Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thỏa thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
Như vậy, nếu một trong các bên chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt trong trường hợp hợp đồng đó do chính các bên ủy quyền thực hiện.
Nếu xảy một trong các bên chết theo quy định khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 thì thửa đất được xác định là di sản thừa kế và xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế (được chia cho người thừa kế, người nhận ủy quyền không được nhận thửa đất đó).
