Đề xuất không cho xây nhà trên đất dưới 15m2, lô đất có cạnh nhỏ hơn 3m chỉ được xây 1 tầng

Theo dự thảo Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội, khu vực nội đô lịch sử sẽ được kiểm soát chặt chẽ về mật độ cư trú và tầng cao xây dựng. Dự thảo cũng đề xuất quy định cụ thể đối với xây biệt thự, xây nhà trong ngõ và những thửa đất nhỏ nhằm bảo tồn di sản, bảo đảm cảnh quan và hài hòa kiến trúc đô thị.

Hà Nội đề xuất kiểm soát chặt chiều cao, mật độ xây dựng khu vực nội đô lịch sử

Theo hồ sơ dự thảo Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội, không gian đô thị được định hướng phát triển theo mô hình chùm đô thị đa cực, đa trung tâm, kết hợp phát triển đô thị nén với bảo vệ không gian xanh và các khu vực có giá trị di sản.

Theo định hướng này, công trình cao tầng được tập trung tại các khu vực đô thị nén, dọc những trục động lực phát triển và các đầu mối giao thông công cộng theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Ngược lại, tại các nêm xanh, vành đai sinh thái và khu vực bảo tồn, chiều cao công trình và mật độ xây dựng cần được kiểm soát chặt chẽ.

Đáng chú ý, khu vực nội đô lịch sử được xác định là không gian có yêu cầu quản lý đặc thù. Dự thảo đặt mục tiêu kiểm soát nghiêm ngặt mật độ cư trú và tầng cao xây dựng trong phạm vi Vành đai 2, hạn chế tối đa các công trình cao tầng có nguy cơ phá vỡ cấu trúc không gian di sản.

Các công trình cao tầng tạo điểm nhấn chỉ được xem xét tại một số vị trí đặc biệt theo quy hoạch, thiết kế đô thị hoặc phương án tái thiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc xem xét phải gắn với năng lực đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và yêu cầu bảo đảm an toàn hàng không.

Như vậy, định hướng của dự thảo không phải phát triển nhà cao tầng đồng đều trên toàn thành phố, mà phân bổ chiều cao công trình theo chức năng đô thị, điều kiện hạ tầng và giá trị cảnh quan của từng khu vực.

Đối với nhà ở riêng lẻ, dự thảo yêu cầu công trình phải tuân thủ quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và thiết kế đô thị đã được phê duyệt. Các nhà liền kề trên cùng tuyến phố được khuyến khích thống nhất về hình thức mặt tiền, mái, chiều cao và số tầng, góp phần tạo diện mạo kiến trúc hài hòa, hạn chế tình trạng xây dựng chắp vá.

Với nhà ở trong ngõ có mặt cắt ngang dưới 6m, việc xác định tầng cao và khoảng lùi cần căn cứ vào điều kiện không gian xung quanh cùng các quy định liên quan.

Đối với biệt thự xây dựng mới, dự thảo đưa ra các chỉ tiêu gồm mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa 4 tầng. Khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ không nhỏ hơn 3m, trong khi khoảng lùi so với ranh giới đất tối thiểu 2m. Riêng biệt thự song lập có ngoại lệ tại cạnh tiếp giáp hợp khối với công trình bên cạnh theo nội dung dự thảo.

Dự thảo đồng thời không cho phép cơi nới, xây chen làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc khuôn viên biệt thự. Các chỉ tiêu quản lý cần được xem xét theo đúng loại hình công trình, vị trí và quy hoạch được duyệt, không mặc nhiên áp dụng đồng loạt cho mọi nhà ở riêng lẻ tại Hà Nội.

Đề xuất quy định với xây nhà trên thửa đất nhỏ, chú trọng bảo tồn di sản và không gian xanh

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là đề xuất quản lý việc xây dựng trên các thửa đất nhỏ, bao gồm cả đất còn lại sau giải phóng mặt bằng.

Theo nội dung dự thảo được trích trong hồ sơ, không xây dựng công trình trên lô đất nhỏ hơn 15m2 tiếp giáp mặt đường, phố. Đối với lô đất có diện tích trên 15m2 nhưng có một cạnh thửa nhỏ hơn 3m, công trình chỉ được xây dựng một tầng, chiều cao dưới 4,5m.

Một số trường hợp đặc biệt nhằm hoàn thiện tính liên tục của tuyến phố có thể được xem xét riêng, với điều kiện bảo đảm sự thống nhất về kiến trúc với các công trình liền kề.

Bên cạnh việc kiểm soát chiều cao và mật độ xây nhà, bảo vệ di sản và bản sắc kiến trúc cũng là nội dung xuyên suốt trong dự thảo. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, hồ sơ đề cập việc quản lý các công trình đã được xếp hạng theo pháp luật về di sản văn hóa và các công trình thuộc danh mục kiến trúc có giá trị đã được phê duyệt.

Đối với công trình kiến trúc có giá trị loại I, dự thảo nêu yêu cầu bảo tồn nguyên trạng mật độ xây dựng, số tầng, chiều cao và hình thức kiến trúc. Khi cải tạo, các đặc điểm kiến trúc gốc cần được giữ gìn; việc cải tạo nội thất không được làm mất hình dáng không gian và các chi tiết trang trí có giá trị.

Tại khu phố cổ, việc sử dụng vật liệu truyền thống như gỗ, ngói, tường gạch xây và vữa vôi cũng được đề cập trong những trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh.

Đối với các dự án cải tạo, xây dựng có khả năng ảnh hưởng đến di tích, chủ đầu tư phải khảo sát hiện trạng và đánh giá nguy cơ tác động đến yếu tố gốc cấu thành di tích, cảnh quan văn hóa, kết cấu, độ ổn định và tính toàn vẹn của di tích.

Không chỉ tập trung vào từng công trình riêng lẻ, dự thảo còn định hướng bảo vệ cấu trúc làng xóm hiện hữu, làng nghề truyền thống và cảnh quan văn hóa, đồng thời tổ chức các vùng đệm nhằm hạn chế tác động tiêu cực của quá trình đô thị hóa.

Song song với công tác bảo tồn, dự thảo hướng tới gia tăng diện tích cây xanh, mặt nước, quảng trường, vườn hoa và các không gian công cộng có khả năng kết nối liên hoàn. Các công trình xây dựng mới được định hướng tăng diện tích bề mặt thấm nước, sử dụng vật liệu lát rỗng, bố trí thảm cỏ, vườn mưa và giải pháp thu trữ nước mưa tại chỗ nhằm giảm áp lực cho hệ thống thoát nước đô thị.

Đối với các khu chung cư cũ, tập thể xuống cấp, dự thảo đề cập phương án tổ chức lại không gian xây dựng, có thể tập trung tầng cao tại khối tháp theo quy hoạch chi tiết, đồng thời giảm mật độ xây dựng khối đế để dành thêm quỹ đất cho cây xanh, sân chơi, bãi đỗ xe và các tiện ích công cộng.

Các nội dung nêu trên hiện thuộc hồ sơ dự thảo Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội. Các chỉ tiêu và yêu cầu quản lý cần được đối chiếu với văn bản chính thức do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi áp dụng.