Giá nhà sắp giảm như kỳ vọng? TS. Nguyễn Văn Đính đưa ra dự báo đáng chú ý

Nguồn cung sắp tăng mạnh nhất trong nhiều năm trở lại đây, nhưng giá nhà vẫn khó giảm. Tín dụng bất động sản đang đứng trước nguy cơ bị phân loại chặt chẽ hơn, trong khi cuộc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp được dự báo sẽ khốc liệt chưa từng có.

Giữa những chuyển động lớn đó, đâu sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường? Nhà đầu tư nên xuống tiền hay tiếp tục chờ đợi? Và thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới hay chỉ là một nhịp phục hồi ngắn hạn?

Trao đổi với chúng tôi, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đã có những phân tích thẳng thắn và nhiều dự báo đáng chú ý về tương lai của thị trường bất động sản trong những năm tới.

PV: Thưa ông, có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản thời gian tới sẽ phụ thuộc lớn vào một vài phân khúc chủ lực. Ông đánh giá thế nào về cục diện và xu hướng tăng trưởng của các phân khúc hiện nay?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng trong giai đoạn tới rất khó để xác định một phân khúc duy nhất đóng vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản. Khác với những giai đoạn trước, hiện nay hầu hết các phân khúc đều đang được thúc đẩy khá quyết liệt và có những động lực tăng trưởng riêng, tạo nên xu hướng phát triển tương đối đồng đều.

Trước hết là bất động sản công nghiệp. Đây đã là điểm sáng của thị trường trong nhiều năm qua và hiện vẫn tiếp tục giữ vai trò quan trọng. Dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn tập trung mạnh vào lĩnh vực sản xuất và công nghiệp. Bên cạnh đó, hoạt động xuất nhập khẩu của Việt Nam tiếp tục ghi nhận nhiều kết quả tích cực, tạo nền tảng cho nhu cầu mở rộng các khu công nghiệp, trung tâm logistics và hệ thống hạ tầng phục vụ sản xuất.

Khi bất động sản công nghiệp tăng trưởng, các loại hình bất động sản đi kèm như nhà ở công nhân, khu lưu trú, dịch vụ thương mại và các tiện ích phục vụ người lao động cũng được hưởng lợi. Đây là chuỗi giá trị có khả năng phát triển đồng bộ cùng quá trình công nghiệp hóa.

Đối với bất động sản nhà ở, tôi cho rằng dư địa phát triển vẫn còn rất lớn. Quá trình sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính có thể tạo ra những tác động nhất định tại một số khu vực trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, các quy hoạch mới lại đang hình thành những cực tăng trưởng mới.

Tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác, chủ trương giãn dân khỏi khu vực lõi đô thị đang được triển khai ngày càng rõ nét. Khi dân cư được dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh, nhu cầu phát triển các khu đô thị mới, khu nhà ở mới và hệ thống hạ tầng đồng bộ sẽ gia tăng mạnh. Đây sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy phân khúc nhà ở trong những năm tới.

Khi các trung tâm tăng trưởng mới được hình thành, bất động sản văn phòng, thương mại và dịch vụ cũng sẽ phát triển theo. Bởi lẽ, bất cứ nơi nào có dân cư, có hoạt động kinh tế và sản xuất kinh doanh mở rộng thì nhu cầu về văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ và các loại hình bất động sản khai thác thương mại đều sẽ tăng lên tương ứng. Vì vậy, đây cũng là phân khúc có nhiều triển vọng và không hề kém cạnh so với các loại hình khác.

Đặc biệt, tôi đánh giá cao bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Đây là phân khúc sở hữu tiềm năng khổng lồ nhưng vài năm qua bị kìm hãm do điểm nghẽn pháp lý. Việc nhà đầu tư chưa được công nhận quyền sở hữu bằng các giấy tờ có giá đã gây tâm lý hoang mang, làm suy giảm niềm tin thị trường. Tuy nhiên, Nghị quyết 29 được ban hành mới đây sẽ là "chìa khóa" tháo gỡ triệt để nút thắt này, tạo cú hích cho bất động sản nghỉ dưỡng tăng tốc trở lại.

Việt Nam định hướng lọt top 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch mạnh nhất thế giới. Trong bối cảnh các vùng du lịch đẳng cấp cao truyền thống như Trung Đông (Dubai, Ả Rập, Ai Cập...) đang bị ảnh hưởng bởi bất ổn địa chính trị, dòng vốn đầu tư và lượng khách quốc tế giàu có, chi tiêu cao có xu hướng dịch chuyển. Việt Nam với lợi thế an toàn, cảnh quan vượt trội và hạ tầng lưu trú đang được đầu tư mạnh mẽ, hoàn toàn có cơ hội trở thành trung tâm du lịch cao cấp của thế giới. Đây là cơ hội để Việt Nam thu hút nhóm khách có khả năng chi tiêu cao và từng bước khẳng định vị thế trên bản đồ du lịch quốc tế.

Tóm lại, từ công nghiệp, nhà ở, thương mại cho đến du lịch nghỉ dưỡng đều đang đồng loạt đón nhận những xung lực phát triển mới. Thay vì chờ đợi một phân khúc duy nhất "gánh" thị trường, chúng ta đang chứng kiến một chu kỳ phục hồi đồng đều "cùng tiến, cùng phát triển" của thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong thời gian tới, ông đánh giá đâu sẽ là những yếu tố tác động mạnh nhất đến quyết định mua nhà của khách hàng?

Khách hàng hiện nay đang thay đổi rất nhanh, đặc biệt là về tư duy và tiêu chí lựa chọn bất động sản. Nếu như trước đây yếu tố vị trí gần trung tâm gần như là ưu tiên số một, thì trong giai đoạn tới, người mua nhà sẽ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sống tổng thể.

Thực tế, các đô thị lõi như TP.HCM đang chịu áp lực rất lớn về dân số, hạ tầng quá tải và giá nhà tăng cao. Trong khi đó, chất lượng môi trường sống lại không tương xứng với chi phí mà người dân phải bỏ ra. Đây chính là động lực thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dân cư ra các đô thị vệ tinh và các khu vực phát triển mới.

Những địa phương sở hữu quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối đồng bộ và còn nhiều dư địa phát triển như Đồng Nai, Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ có nhiều lợi thế. Khi các tuyến vành đai, cao tốc, metro và hệ thống giao thông liên vùng được hoàn thiện, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn như trước.

Tôi cho rằng trong 5 năm tới, khách hàng sẽ không còn mua một căn nhà đơn thuần, mà họ sẽ mua cả một hệ sinh thái sống. Các yếu tố như môi trường xanh, không gian cộng đồng, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, cơ hội việc làm và khả năng kết nối giao thông sẽ trở thành những tiêu chí ngày càng quan trọng.

Đặc biệt, thế hệ Gen Z và nhóm khách hàng trẻ đang hình thành những chuẩn mực mới về nơi ở. Họ yêu cầu cao hơn về trải nghiệm sống, tính hiện đại, sự tiện nghi và các giá trị bền vững. Đây sẽ là nhóm khách hàng dẫn dắt xu hướng tiêu dùng bất động sản trong tương lai.

Bên cạnh đó, Việt Nam đang ngày càng hội nhập sâu rộng với dòng vốn FDI và lực lượng chuyên gia quốc tế liên tục gia tăng. Những nhóm khách hàng này có tiêu chuẩn rất cao về hạ tầng đô thị, dịch vụ thương mại, giáo dục, y tế và môi trường sống. Nếu không đáp ứng được các tiêu chuẩn đó, chúng ta sẽ khó giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao cũng như thu hút thêm các dòng vốn đầu tư mới.

Hiện giá nhà đang rất cao, ông có dự báo gì về diễn biến giá nhà trong thời gian tới?

Tôi cho rằng kỳ vọng giá nhà giảm mạnh trong thời gian tới là rất khó xảy ra, bởi các yếu tố cấu thành giá bất động sản hiện nay đều đang ở mức rất cao và chưa có dấu hiệu giảm đáng kể.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý của giai đoạn tới không nằm ở câu chuyện giảm giá, mà ở sự thay đổi của cán cân cung - cầu. Hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động sẽ giúp nguồn cung cải thiện đáng kể, tạo ra môi trường cạnh tranh thực chất hơn giữa các chủ đầu tư.

Trong bối cảnh đó, thị trường sẽ phân hóa mạnh. Những dự án sở hữu vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng xây dựng cao và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ vẫn có khả năng giữ giá, thậm chí gia tăng giá trị nhờ nhu cầu thực ổn định. Ngược lại, các dự án thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ phải chấp nhận điều chỉnh chính sách bán hàng, tăng ưu đãi hoặc giảm biên lợi nhuận để thu hút khách hàng.

Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng giá theo kỳ vọng sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và năng lực phát triển dự án. Giá bất động sản sẽ không còn biến động đồng loạt mà phụ thuộc ngày càng nhiều vào giá trị thực của từng sản phẩm.

Điểm tích cực nhất trong 5 năm tới vì vậy không phải là nhà ở trở nên rẻ hơn, mà là người dân có nhiều cơ hội lựa chọn hơn. Nếu các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê và các khu đô thị quy mô lớn được triển khai đúng tiến độ, thị trường sẽ hình thành nguồn cung đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của từng nhóm khách hàng.

Có thể nói, giai đoạn tới chưa chắc là thời kỳ mua được nhà với giá thấp hơn, nhưng hoàn toàn có thể là thời kỳ người dân dễ tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình hơn.

Hà Nội đang nghiên cứu mô hình khu đô thị đa mục tiêu với tỷ lệ nhà ở an sinh lên tới 50-60%. Theo ông, đây có phải là một giải pháp đủ mạnh để kéo giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của người dân hay không? Và đâu là điều kiện tiên quyết để mô hình này thành công?

Điểm chung của các loại hình nhà ở trong mô hình khu đô thị đa mục tiêu là đều hướng đến nhu cầu ở thực và được kiểm soát chặt chẽ về giá. Đối với nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư, đối tượng thụ hưởng đã được quy định rõ ràng. Ngay cả phân khúc nhà ở thương mại trong khu đô thị cũng phục vụ những nhóm khách hàng cụ thể thay vì chạy theo đầu cơ.

Yếu tố quan trọng nhất là Nhà nước có thể kiểm soát cả giá đầu vào lẫn giá đầu ra, qua đó hình thành mức giá hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của người dân có nhu cầu ở thực, đồng thời hạn chế tình trạng đẩy giá và đầu cơ trên thị trường.

Toàn bộ các loại hình nhà ở trong mô hình khu đô thị đa mục tiêu đều được thiết kế để phục vụ nhu cầu ở thực, chứ không phải tạo ra một sân chơi cho đầu cơ. Nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư vốn đã có quy định chặt chẽ về đối tượng được mua, được thuê và được thụ hưởng. Ngay cả phần nhà ở thương mại trong khu đô thị cũng hướng tới những nhóm khách hàng cụ thể, gắn với nhu cầu an cư thực tế.

Điểm cốt lõi của mô hình này là Nhà nước có thể kiểm soát được cả chi phí đầu vào lẫn giá bán đầu ra. Khi giá đất, chi phí đầu tư và cơ chế phát triển dự án được quản lý hợp lý, giá nhà sẽ được hình thành trên cơ sở chi phí thực thay vì bị đẩy lên bởi đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá. Mục tiêu cuối cùng là tạo ra những sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp để người dân có nhu cầu ở thực có thể tiếp cận được. Đây cũng là cơ chế quan trọng để vừa bảo đảm an sinh nhà ở, vừa hạn chế tình trạng giá bất động sản tăng nóng vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Một hiện tượng khá đặc biệt là trên thị trường chứng khoán, nhà đầu tư thường sẵn sàng cắt lỗ khi triển vọng không thuận lợi. Trong khi đó, ở thị trường bất động sản, ngay cả khi thanh khoản suy giảm kéo dài, nhiều nhà đầu tư vẫn kiên quyết giữ tài sản thay vì giảm giá bán. Theo ông, điều gì tạo nên tâm lý "giữ hàng" rất đặc trưng này và liệu điều đó có thay đổi trong thời gian tới?

Đây là một đặc điểm rất riêng của thị trường bất động sản Việt Nam. Khác với chứng khoán hay nhiều loại tài sản tài chính khác, bất động sản luôn được nhà đầu tư xem là tài sản hữu hình, có giá trị tích lũy dài hạn và gắn liền với quá trình phát triển kinh tế, đô thị hóa cũng như gia tăng giá trị đất đai theo thời gian.

Chính vì vậy, ngay cả trong giai đoạn thị trường khó khăn, nhiều nhà đầu tư vẫn lựa chọn nắm giữ thay vì bán cắt lỗ. Họ tin rằng giá trị bất động sản có thể phục hồi khi thị trường bước sang chu kỳ tăng trưởng mới. Đó cũng là lý do thị trường bất động sản thường có độ trễ điều chỉnh giá lớn hơn nhiều so với thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên, tâm lý "ôm hàng chờ thời" cũng phản ánh một thực tế rằng thị trường bất động sản vẫn còn thiếu tính linh hoạt và chưa thực sự vận hành theo cơ chế cạnh tranh hoàn hảo. Thanh khoản thấp nhưng giá chưa điều chỉnh tương ứng khiến quá trình tái cân bằng cung - cầu diễn ra chậm hơn.

Tôi cho rằng trong thời gian tới, khi hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện, thị trường minh bạch hơn, nguồn cung dồi dào hơn và cạnh tranh gay gắt hơn, tư duy đầu tư cũng sẽ thay đổi. Nhà đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả khai thác, khả năng tạo dòng tiền và giá trị thực của tài sản, thay vì chỉ kỳ vọng vào việc nắm giữ để chờ tăng giá.

Nói cách khác, bất động sản vẫn là một thị trường có độ "lì" rất cao, nhưng chu kỳ mới sẽ buộc cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phải chuyên nghiệp hơn, thực chất hơn và tuân theo các quy luật thị trường rõ nét hơn so với trước đây.

Theo ông, việc xác định giá đất hiện nay đang tác động như thế nào đến chi phí phát triển dự án và mặt bằng giá bất động sản trên thị trường?

Hệ thống quy định pháp luật về đất đai hiện nay cơ bản đã đầy đủ và rõ ràng hơn rất nhiều so với trước. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất không còn nằm ở quy định mà nằm ở khâu thực thi, đặc biệt là việc xác định giá đất tại các địa phương.

Giá đất là một trong những yếu tố quan trọng nhất cấu thành giá thành dự án. Nếu địa phương xác định hệ số điều chỉnh giá đất ở mức quá cao, chi phí đầu vào của doanh nghiệp sẽ tăng lên đáng kể và cuối cùng được chuyển hết vào giá bán bất động sản. Người mua nhà là đối tượng phải gánh chịu chi phí đó.

Điều tôi lo ngại là trong thực tế, nhiều địa phương có thể chỉ dám phê duyệt mức giá đất theo hướng tăng lên để tránh rủi ro về trách nhiệm, nhưng lại không dám mạnh dạn điều chỉnh xuống mức hợp lý hơn ngay cả khi điều kiện thị trường cho phép.

Tâm lý này xuất phát từ việc nhiều vụ việc liên quan đến đất đai trước đây đã bị thanh tra, kiểm tra hoặc xử lý sai phạm. Vì vậy, không ít cán bộ lựa chọn phương án an toàn là định giá cao thay vì chủ động đưa ra mức giá phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Đây là vấn đề đặc biệt đáng lưu ý trong bối cảnh Việt Nam đang thúc đẩy phát triển các khu đô thị quy mô lớn, từ vài trăm đến hàng nghìn hecta. Nếu giá đất đầu vào không được tính toán hợp lý, các đại đô thị rất khó hình thành với chi phí cạnh tranh, kéo theo giá nhà tiếp tục bị đẩy lên cao.

Điều thị trường cần lúc này là một cơ chế rõ ràng hơn để địa phương có thể mạnh dạn thực hiện đúng tinh thần phân cấp, phân quyền. Khi việc xác định giá đất được thực hiện trên cơ sở khoa học, minh bạch và phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương, cán bộ thực thi cần được bảo vệ để dám quyết định, dám chịu trách nhiệm.

Chỉ khi tháo gỡ được rào cản trong khâu thực thi, các chính sách đất đai mới thực sự phát huy hiệu quả, góp phần giảm chi phí phát triển dự án, kéo mặt bằng giá bất động sản về mức hợp lý hơn và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho tăng trưởng.

Chỉ đạo mới đây của Thủ tướng về việc phân loại và áp hạn mức (room) tín dụng riêng cho từng loại hình bất động sản đang nhận được sự quan tâm lớn. Vì sao đến thời điểm này, việc "chia nhỏ" và quản lý hạn mức tín dụng theo từng phân khúc lại trở thành yêu cầu cấp thiết đối với thị trường?

Việc phân loại tín dụng bất động sản theo từng phân khúc là hoàn toàn cần thiết. Không chỉ bất động sản mà mọi lĩnh vực kinh tế đều cần được đánh giá theo mức độ rủi ro và hiệu quả sử dụng vốn để có chính sách tín dụng phù hợp.

Tại nhiều quốc gia, các loại hình như nhà ở phục vụ nhu cầu thực, bất động sản công nghiệp, thương mại hay các dự án mang tính đầu cơ đều được quản lý theo tiêu chuẩn khác nhau. Trong khi đó, tại Việt Nam, việc phân loại đã có nhưng chưa được thực hiện đủ chặt chẽ.

Thực tế cho thấy, việc dòng vốn chảy quá nhiều vào các dự án rủi ro từng gây ra những hệ lụy đối với hệ thống tài chính. Vì vậy, thay vì chỉ quản lý tổng dư nợ bất động sản, cơ quan quản lý cần kiểm soát tín dụng theo từng phân khúc, từng mức độ rủi ro.

Cách làm này sẽ giúp dòng vốn được phân bổ hiệu quả hơn, hạn chế tín dụng chảy vào các lĩnh vực đầu cơ, đồng thời tạo điều kiện cho những dự án có nhu cầu thực, có khả năng khai thác tốt và đóng góp tích cực cho nền kinh tế tiếp cận vốn thuận lợi hơn.

Hà Nội đang đề xuất phát triển mô hình nhà ở cho thuê dài hạn 15 - 20 năm. Nếu triển khai thành công, điều này có thể tạo ra bước ngoặt nào đối với thị trường bất động sản Việt Nam, thưa ông?

Nếu được triển khai đúng hướng, mô hình nhà ở cho thuê dài hạn 15 - 20 năm có thể tạo ra một bước chuyển quan trọng trong tư duy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, từ chỗ chỉ tập trung vào nhà ở để bán sang phát triển cân bằng giữa sở hữu và thuê.

Hiện nay, giá nhà tại các đô thị lớn đang tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của người dân. Trong bối cảnh đó, không phải ai cũng cần hoặc đủ khả năng sở hữu nhà ngay lập tức. Một thị trường nhà ở cho thuê dài hạn với mức giá hợp lý sẽ mở ra thêm cơ hội an cư cho người lao động, người trẻ và các gia đình có thu nhập trung bình.

Quan trọng hơn, mô hình này còn giúp giảm áp lực lên nhu cầu mua nhà bằng mọi giá, qua đó góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định mặt bằng giá bất động sản và thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Tuy nhiên, để tạo ra bước ngoặt thực sự, nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận như một cấu phần chiến lược của chính sách nhà ở quốc gia. Điều đó đòi hỏi những cơ chế đủ mạnh về đất đai, thuế và đặc biệt là nguồn vốn dài hạn với lãi suất phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia. Khi bài toán lợi ích của cả người dân và nhà đầu tư được giải quyết, thị trường nhà ở cho thuê mới có thể phát triển bền vững và trở thành trụ cột mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Khi nguồn cung bất động sản dự kiến tăng mạnh từ năm 2027-2028 nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, trong khi sức mua vẫn chịu áp lực từ lãi suất cao, ông nhìn nhận thế nào về nguy cơ mất cân đối cung - cầu trên thị trường giai đoạn tới?

Thị trường bất động sản giai đoạn 2026-2030 sẽ vận động theo một chu kỳ hoàn toàn khác so với những năm vừa qua.

Giai đoạn 2020-2024, thị trường rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài, đặc biệt ở phân khúc nhà ở và căn hộ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ những vướng mắc pháp lý khiến hàng loạt dự án chậm được phê duyệt, triển khai hoặc không thể đưa sản phẩm ra thị trường.

Tuy nhiên, từ năm 2025 trở đi, khi các nút thắt thể chế từng bước được tháo gỡ, nhiều dự án được tái khởi động, đồng thời hàng loạt dự án mới được cấp phép, nguồn cung bất động sản dự kiến sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2027-2028.

Vấn đề nằm ở chỗ sức cầu có thể không tăng tương ứng với tốc độ gia tăng nguồn cung. Hiện mặt bằng lãi suất cho vay vẫn ở mức khá cao, phổ biến từ 11 -12%/năm, tạo áp lực lớn lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà. Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng.

Do đó, thị trường đang đứng trước một nghịch lý đáng chú ý: Nguồn cung có xu hướng gia tăng mạnh nhưng sức hấp thụ lại có nguy cơ suy giảm do chi phí vốn cao và khả năng tiếp cận tín dụng còn hạn chế.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào của ngành xây dựng cũng tăng đáng kể. Giá vật liệu và nhân công hiện đã tăng khoảng 20% so với trước đây, khiến giá thành phát triển dự án bị đẩy lên cao.

Nếu tình trạng cung tăng nhanh trong khi cầu phục hồi chậm kéo dài, lượng hàng tồn kho có thể gia tăng, tạo áp lực tài chính lên doanh nghiệp, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ và làm phát sinh những rủi ro nhất định đối với hệ thống tín dụng cũng như sự ổn định chung của thị trường.

Đây là vấn đề cần được theo dõi rất sát trong giai đoạn tới. Theo tôi, cần có các giải pháp đồng bộ nhằm ổn định mặt bằng lãi suất, hỗ trợ người mua nhà tiếp cận vốn và nâng cao sức hấp thụ của thị trường để quá trình phục hồi diễn ra bền vững hơn.

Nhìn từ những cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản thời gian tới, ông có lời khuyên nào dành cho nhà đầu tư? Họ cần chuẩn bị những gì để đón đầu chu kỳ mới của thị trường từ năm 2026 trở đi?

Theo đánh giá của chúng tôi, năm 2026 sẽ là một trong những năm sôi động nhất của thị trường bất động sản kể từ sau giai đoạn khó khăn vừa qua.

Hơn 1.000 dự án đã và đang được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Dù không phải tất cả đều ngay lập tức tung sản phẩm ra thị trường, nhưng nguồn cung mới trong những năm tới chắc chắn sẽ tăng mạnh, có thể gấp 2-3 lần so với năm 2025. Hàng trăm nghìn sản phẩm mới sẽ được đưa ra thị trường.

Điều đáng chú ý là sức cầu vẫn tăng nhờ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và quá trình đô thị hóa. Tuy nhiên, tốc độ tăng của cầu sẽ khó theo kịp tốc độ tăng của nguồn cung. Điều này đồng nghĩa thị trường sẽ bước vào một giai đoạn cạnh tranh khốc liệt hơn rất nhiều.

Trong bối cảnh đó, những dự án có chất lượng tốt, quy hoạch bài bản, quy mô lớn, hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh và khả năng khai thác thực tế sẽ chiếm ưu thế. Ngược lại, các dự án nhỏ lẻ, thiếu tiện ích hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ gặp nhiều thách thức hơn.

Đặc biệt, nhà đầu tư cần lưu ý rằng thời kỳ sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để lướt sóng có thể không còn thuận lợi như trước. Tỷ trọng tín dụng dành cho nền kinh tế đang có xu hướng được kiểm soát chặt hơn, trong khi mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao. Việc tiếp cận vốn sẽ khó khăn và đắt đỏ hơn.

Do đó, tiêu chí quan trọng nhất khi lựa chọn bất động sản trong giai đoạn tới không còn là kỳ vọng tăng giá đơn thuần mà phải là khả năng tạo dòng tiền, khả năng khai thác kinh doanh và giá trị sử dụng thực.

Tôi cho rằng chu kỳ mới của thị trường sẽ ưu tiên những sản phẩm có công năng rõ ràng, đáp ứng nhu cầu thực và tạo ra hiệu quả khai thác bền vững. Nhà đầu tư nào vẫn giữ tư duy đầu cơ ngắn hạn sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn nhiều so với giai đoạn trước.

Xin cám ơn những chia sẻ của ông!