Không thể cấm, nhưng phải quản chặt mô hình kinh doanh nhà trọ

Đã có một số ý kiến đề nghị cấm mô hình nhà ở kết hợp kinh doanh nhà trọ, nhưng nhiều ý kiến khác cho rằng không thể cấm chỉ vì công tác quản lý lỏng lẻo.

Nhu cầu quá lớn

Chỉ tính riêng tại Hà Nội có tới 80% số công nhân trong các khu công nghiệp phải đi thuê nhà trọ trong khu dân cư, chưa kể lượng lớn sinh viên, lao động tự do. Thậm chí có cả chuyên gia và viên chức, lao động hợp đồng trong tổ chức, DN, đơn vị sự nghiệp Nhà nước cũng đang phải đi thuê nhà trọ để ở.

Những năm gần đây, dân số ở những đô thị lớn đặc biệt là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh gia tăng nhanh hàng năm. Tỷ lệ gia tăng không chỉ nằm trong nhóm dân số được quản lý thường trú cố định, trong đó còn lượng lớn sinh viên, lao động tự do và còn cả những chuyên gia, viên chức, lao động hợp đồng trong các DN, tổ chức và đơn vị sự nghiệp Nhà nước. Từ đó kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng mạnh, trong khi nguồn cung mới sản phẩm nhà ở luôn trong tình trạng khan hiếm suốt 5 năm trở lại đây.

“Theo số liệu khảo sát thị trường của chúng tôi, chỉ tính riêng tại Thủ đô Hà Nội hiện nay nhu cầu nhà ở mỗi năm cần khoảng 50.000 căn hộ. Nhưng nguồn cung mới nhà ở luôn trong tình trạng khan hiếm, năm 2023 tổng nguồn cung trên thị trường Hà Nội đạt trên 55.300 sản phẩm, nhưng trong đó nguồn cung mới (những sản phẩm lần đầu tiên tham gia thị trường - PV) chỉ chiếm khoảng 30%, còn lại là hàng tồn kho từ những năm trước.

Đáng chú ý, trong cơ cấu này, có đến 90% tổng số lượng là sản phẩm thuộc phân khúc trung, cao cấp, hạng sang; còn nhà ở bình dân thì hết sức “nhỏ giọt” - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình cho hay.

Trong khi đó, nhóm người thu nhập thấp - trung bình ở các đô thị đang chiếm từ 60 - 70% tổng quy mô dân số. Nhóm người này không có khả năng chi trả tiền mua nhà ở hầu hết những dự án có sản phẩm mới được đưa ra thị trường thời gian gần đây.

Trước thực trạng đó, buộc họ phải tìm kiếm nơi ở tại những khu chung cư mini có giá bán mềm hơn so các sản phẩm nhà ở khác hoặc thuê phòng tại những căn nhà ở trong khu dân cư với giá vài triệu đồng mỗi tháng (chưa tính tiền điện, nước và dịch vụ khác) tùy theo diện tích và tiện ích đi kèm.

Hay từ nhiều năm nay vẫn tồn tại rất nhiều dãy nhà trọ nằm trong khuôn viên đất ở của gia chủ. Phần lớn được xây dựng là công trình cấp 4. Và nếu là nhà ở trong khu vực nội đô thì luôn luôn khan hiếm phòng trống.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở các phòng trọ này là công tác phòng cháy, chữa cháy chưa được bảo đảm. Ngay cả những công trình nhà trọ đủ điều kiện cấp phép xây dựng, quy định trong các văn bản luật cũng chưa thực sự đầy đủ, rõ ràng...

Cần có quy định rõ ràng

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, trong hệ thống văn bản pháp quy của Nhà nước chưa thực sự quan tâm đến loại hình nhà trọ từ cơ chế, chính sách phát triển đến những quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, PCCC.

Đơn cử, tại Thông tư 08/2014/TT-BXD và Thông tư 20/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng chỉ quy định tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở, gồm diện tích sử dụng không được nhỏ hơn 10m2; phòng ở phải có cửa đi, cửa sổ bảo đảm yêu cầu thông gió và chiếu sáng tự nhiên; diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m2/người.

“Đến năm 2021, Bộ Xây dựng lại tiếp tục ban hành Thông tư 09/2021/TT-BXD thay thế Thông tư 20/2016/TT-BXD, nhưng cũng không quy định cụ thể về tiêu chuẩn đối với phòng trọ, mà chỉ chung chung về phòng ở. Như vậy có thể thấy, những quy chuẩn, tiêu chuẩn về thiết kế, xây dựng và kinh doanh phòng trọ hiện nay vừa thiếu, vừa chưa thực sự chặt chẽ...

Đây là một trong những nguyên nhân dẫn tới sự lỏng lẻo trong công tác quản lý, hàng trăm nghìn căn phòng trọ không đảm bảo chất lượng, thiếu tiện ích, an toàn PCCC vẫn được vận hành và gây những hậu quả tang thương như thời gian gần đây” - ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Cũng do nhu cầu về nhà ở tăng cao ở các đô thị nên một lượng lớn chung cư mini và phòng trọ đã được xây dựng và vận hành từ nhiều năm qua. Chỉ tính riêng tại TP Hồ Chí Minh, theo thống kê sơ bộ của Phòng Cảnh sát PCCC và cứu nạn, cứu hộ (PC07) vào năm 2023 cho biết, trên địa bàn TP này hiện có 42.256 cơ sở là nhà trọ, nhà ngăn phòng cho thuê thuộc diện quản lý Nhà nước về PCCC.

Nếu nhìn vào con số thống kê của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, từ năm 2018 đã có 60.470 cơ sở nhà trọ hoặc nhà ngăn phòng cho thuê với tổng số khoảng 560.219 phòng trọ; thì từ số liệu này có thể tính toán một cách cơ học là số lượng cơ sở nhà trọ không nằm trong diện quản lý Nhà nước về PCCC chiếm ít nhất 30%, tương đương 150.000 - 200.000 phòng trọ, nếu có số liệu thống kê của các đô thị cộng lại thì con số này còn lớn hơn gấp nhiều lần, thực trạng quả là đáng báo động!

Trong khi đó, tại Thủ đô Hà Nội, mặc dù thời điểm này chưa có một số liệu thống kê chính xác hoặc sơ bộ về số lượng cơ sở kinh doanh nhà trọ, phòng trọ, nhưng theo báo báo của Liên đoàn Lao động TP Hà Nội, chỉ tính riêng trong số trên 2,5 triệu lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp trên địa bàn, có trên 80% phải đi thuê nhà trọ ở khu dân cư, do TP mới chỉ có 3 khu công nghiệp (Thạch Thất - Quốc Oai, Thăng Long, Phú Nghĩa) có nhà ở cho công nhân, đáp ứng được gần 20% nhu cầu về chỗ ở. Từ đó, có thể suy ra rằng số lượng nhà trọ đang hoạt động trên địa bàn Thủ đô phải đến hàng trăm nghìn phòng.

“Nhà trọ là sản phẩm rất cần thiết cho xã hội hiện nay và trong nhiều thập niên sau này, do giá cho thuê, giá bán vừa túi tiền, phù hợp với nhiều đối tượng trong xã hội là người thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Vì vậy, chúng ta không thể cấm loại hình nhà ở này phát triển, mà phải rất tỉnh táo, sáng suốt để lựa chọn “giải pháp quản lý”. Tương tự như các nước trên thế giới đều cho phép nhưng quản lý thật chặt chẽ để bảo đảm an toàn PCCC và phát triển lành mạnh” - Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu phân tích.

Đồng quan điểm, luật sư Trịnh Hữu Đức - Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, hiện nay, pháp luật Nhà nước không cấm mô hình nhà ở riêng lẻ để phục vụ kinh doanh kết hợp với mục đích để ở. Tuy nhiên, vấn đề hiện nay là những quy định riêng dành cho loại hình này, trong khi hệ thống văn bản pháp quy của chúng ta thường đi sau thực tế rất nhiều, chúng ta chưa dự báo, lường trước được những phát sinh có thể xảy ra và chỉ khi “mất bò mới lo làm chuồng”.

“Ví dụ như sản phẩm nhà chung cư mini, trước đây chưa có quy định rõ ràng nhưng sau sự cố tang thương tại công trình ở Khương Hạ (Thanh Xuân, Hà Nội) thì các nhà làm luật mới chú tâm hơn và có quy định rõ ràng, chi tiết vào Luật Nhà ở 2023. Và sau những sự cố đáng tiếc tại những khu nhà trọ gần đây, chúng ta mới ngồi lại để bàn về câu chuyện hành lang pháp lý.

Theo tôi giờ muộn còn hơn không, những quy định của Luật PCCC đã có đầy đủ rồi, giờ phải có quy định chi tiết về tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế xây dựng đối với sản phẩm này” - luật sư Trịnh Hữu Đức cho hay.