Lối đi nào cho chung cư mini?

Song, bình tĩnh nhìn nhận lại, chúng ta cần trả lời câu hỏi: chung cư mini có thực sự “có tội” hay không?

Muôn màu chung cư mini

Là kiến trúc sư, tôi gặp rất nhiều ví dụ về chung cư mini. Có hai anh em được bố mẹ để lại mảnh đất rộng 4m, dài 20 m. Nếu chia đôi, mỗi người chỉ được mảnh đất rộng có 2m, khó mà làm nhà. Vậy là họ quyết định xây một chung cư mini 5 tầng, gia đình người anh ở tầng hai, ba; gia đình người em ở hai tầng trên cùng, còn dưới là dùng chung cho để xe. Ai cũng có chỗ ở tiện nghi, hơn là xây hai cái nhà ống dài xòng xọc, chiều ngang 2 mét.

Giải pháp trên vừa tối ưu với họ, vừa làm cho cảnh quan đô thị đẹp hơn là hai cái nhà ống.

Điều 22, QĐ 24/2014 của UBND TP HN quy định: "Nhà chung cư mini là nhà ở hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở)".

Theo quy định này, những căn chung cư mini đầu tiên của Việt Nam chính là căn phòng được chia nhỏ ra cho các gia đình ở những biệt thự Pháp từ sau năm 1954. Các khu tập thể xây dựng trong giai đoạn những năm 60, 70 của thế kỷ trước không đạt chuẩn chung cư mini vì không có toa lét khép kín.

Trong giai đoạn những năm 80, các khu tập thể đời mới, xây dạng block 5 tầng, mỗi block có 1 cầu thang bộ phục vụ khoảng 4 căn hộ, mỗi căn khoảng 40-70m2. Nó chính là những chung cư mini được chủ động thiết kế đầu tiên của nước ta, đa số là dành cho cán bộ, công nhân viên Nhà nước. Các nhà ở tập thể cũ đều đã được hóa giá, có sổ đổ/hồng bình thường cho hàng vạn người dân.

Kể từ những năm 2000 tới nay, cùng với đà phát triển kinh tế và tốc độ tăng dân số cơ học rất nhanh, người dân bắt đầu xây các nhà ở riêng lẻ để cho thuê đối với các gia đình trẻ nhập cư, sinh viên, người mới đi làm.

Đặc biệt, sau năm 2010, thể loại nhà này nở rộ, với tiện nghi cơ bản, diện tích từ 20-70m2, có toa lét khép kín hoặc 2-3 phòng chung một toa lét. Nhiều căn nhà được cải tạo từ nhà ở bình thường, người dân không có nhu cầu ở thì cho thuê, người thuê có thể thuê nguyên căn rồi cho thuê lại. Dịch vụ này trở nên khá phổ biến tại Hà Nội và TP. HCM trong 10 năm nay.

Ngoài ra, còn một dạng nhà tương tự với tiện nghi cao cấp dành cho khách cao cấp hơn là người nước ngoài ở quanh khu vực Hồ Tây, Hà Nội. Cũng có một số căn khác với đủ loại tiện nghi, từ trung bình tới cao cấp, được thiết kế cho mục đích cho thuê homestay cho khách du lịch, thường ở gần trung tâm Hà Nội hay TP. HCM.

Như vậy, có thể thấy, dạng nhà chung cư mini đã tồn tại hàng chục năm nay với những chủ đầu tư khác nhau từ Nhà nước tới doanh nghiệp và người dân với các mục đích sử dụng khác nhau. Chung cư mini sinh sôi, nảy nở vì nó gắn liền với hơi thở của cuộc sống đô thị.

Đi tìm giải pháp cho chung cư mini

Chúng ta đều có thể thấy rằng nguyên nhân dẫn tới thảm họa, chết nhiều người tại chung cư mini Khương Hạ là do tòa nhà đã không có thiết kế PCCC hợp lý, không có lối thoát nạn trực tiếp ra bên ngoài đạt chuẩn PCCC ở Quy chuẩn 06. Thang bộ hở không dùng để thoát hiểm được mà còn tạo thành ống khói dẫn khói từ đám cháy ở tầng 1 lên các tầng trên. Cửa ra sân thượng lại bị khóa, không có lối thoát nạn.

Như vậy, nguyên nhân dẫn tới thảm họa là tòa nhà đã không có thiết kế PCCC hợp lý, chứ không phải vì nó được xây sai giấy phép xây dựng hay vì nó là chung cư mini. Nếu nhà này xây đúng như giấy phép thì vụ cháy vẫn có thể xảy ra vì thiết kế vẫn không có lối thoát nạn, do nó được thiết kế dưới dạng nhà ở riêng lẻ (không hề có quy định phải thiết kế PCCC).

Nghị định 79/2014 hướng dẫn Luật PCCC đã không có quy định loại nhà này phải có thiết kế PCCC. Nghị định 136/2020 kế thừa Nghị định 79 cũng chỉ mới bổ sung thêm nhà trọ vào diện phải thẩm duyệt PCCC. Lẽ ra cần có quy định PCCC phù hợp với thể loại công trình như chung cư mini dù có thể nó vẫn là nhà ở riêng lẻ.

Chung cư mini không có lỗi, mà lỗi ở chỗ nó chưa có hành lang pháp lý phù hợp, cụ thể, để bắt buộc nó phải có thiết kế đáp ứng an toàn PCCC.

Tuy nhiên, nếu bắt buộc coi chung cư mini cũng phải đáp ứng đầy đủ các quy định như chung cư cao tầng thì sẽ bóp chết nó về mặt luật pháp, vì thủ tục đầu tư quá phức tạp và quy định PCCC lại quá cao, không phù hợp với thực tế.

Như vậy thì người dân sẽ tiếp tục đầu tư "chui", xây nhà ở riêng lẻ và cho thuê trá hình và vì thế nên “thảm họa” có thể sẽ vẫn tiếp tục diễn ra do nhà ở riêng lẻ không cần thiết kế PCCC.

Không quản được thì cấm là giải pháp quen thuộc, nhưng không bền vững do nhu cầu có chỗ ở ngắn hay dài hạn vẫn còn rất nhiều. Thay vì cấm, có lẽ nên có hành lang pháp lý dành riêng cho chung cư mini để có thể kiểm soát an toàn cháy và tiện nghi ở cơ bản cho cư dân.

Về tương lai, không nên xóa bỏ chung cư mini mà có thể phát triển nó thêm bằng cách cho nó thay thế nhà liền kề, loại không dùng để kinh doanh ở các khu đô thị mới. Nên dần xóa bỏ loại nhà liền kề chỉ dùng để ở. Nhà liền kề kết hợp kinh doanh nên được tách riêng thành dạng shophouse, có thiết kế riêng và bố trí riêng ở 1 số vị trí để dễ quản lý.

Chung cư mini khi đó sẽ khoảng 5 tầng, tối đa 9 tầng, đảm bảo về lối thoát nạn và hệ thống PCCC. Mỗi tầng có từ 2-6 căn hộ. Nó ưu việt hơn nhà liền kề ở chỗ sẽ đảm bảo an toàn cháy hơn, tiết kiệm thang, toa lét hơn, tức là tiết kiệm tài sản xã hội hơn.

Hà Nội thống kê sơ bộ có 2.000 chung cư mini, mà có lẽ còn nhiều hơn trên thực tế. Đừng tẩy chay nó. Đừng hạn chế quyền kinh doanh và cư trú của dân. Nhà nước đã không lo được nhà cho dân trong nền kinh tế thị trường thì hãy để dân lo cho dân.

Nhà liền kề hình chữ nhật dài sẽ không tối ưu về kinh tế xây dựng nữa và rất bất hợp lý về kinh tế trong vận hành, sinh hoạt. Đi lại giữa các phòng phải leo cầu thang nhiều, không tiện, lại chỉ có một mặt thoáng.

Trong khi đó, chung cư mini sẽ giải quyết được các nhược điểm trên. Điểm quan trọng nữa là chung cư mini xóa bỏ khả năng lấn chiếm đất công, kinh doanh bừa bãi trong khu dân cư, góp phần xóa bỏ kiểu kinh doanh lấn chiếm vỉa hè, lề đường hay gặp với nhà liền kề.

Các đô thị nên dần xóa bỏ nền kinh tế vỉa hè bằng cách xóa bỏ nhà lô phố, thay vào đó là chung cư và chung cư mini. Đừng có ác cảm với chung mini. Về tiện nghi, chung cư mini hoàn toàn có thể cao cấp hơn chung cư thường. Nó có thể tận dụng được các lô đất có diện tích nhỏ hơn 1.000m2 và không nhất thiết phải lập doanh nghiệp để phát triển dự án.

Nếu cho phát triển chung cư mini, các ngõ nhỏ sẽ dần biến mất, nhà đầu tư sẽ đi mua gom các lô đất nhỏ để hợp thửa, xây chung cư mini. Nhà nước chỉ cần kiểm soát về quy mô, tiêu chuẩn PCCC. Chung cư mini nên là giải pháp thay thế dần các nhà liền kề trong ngõ ngách sâu mà không làm tăng dân số do hạn chế chiều cao.

Chung cư mini là thể loại công trình nằm ở vùng giao giữa chung cư và nhà ở riêng lẻ. Nó giống như xe ô tô bán tải, là vùng giao giữa xe con và xe tải. Nếu không có luật riêng thì chung cư mini bị coi là chung cư, cũng giống như xe bán tải bị coi là xe tải, sẽ bị cấm hoạt động ở đô thị lớn vào ban ngày, phải chạy ở làn xe tải…

Vì vậy, cần tạo cho nó một hành lang pháp lý để quản lý, vận hành chung cư mini, hơn là cấm đoán, hạn chế nó bởi không thể ngăn cản loại hình nhà ở mà rất nhiều quốc gia đã và đang vận hành.

KTS Quốc Chính