Phát Đạt (PDR): Bắc Hà Thanh sẽ thay thế các thương vụ thoái vốn trở thành nguồn lợi nhuận chính

Bắc Hà Thanh trở thành nguồn thu chủ lực

Sau giai đoạn tái cơ cấu danh mục đầu tư, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HNX: PDR) tập trung nguồn lực vào các dự án có khả năng tạo dòng tiền nhanh, trong đó Khu đô thị Bắc Hà Thanh (Bình Định) giữ vai trò then chốt.

Dự án đang ghi nhận giá trị hàng tồn kho 1.439 tỷ đồng, giảm so với mức 1.694 tỷ đồng đầu năm, với quy mô khoảng 1.400 sản phẩm gồm đất nền, nhà phố và shophouse. Năm 2024, doanh nghiệp đã mở bán gần 600 sản phẩm và dự kiến mở bán phần còn lại trong giai đoạn 2025–2026, trong đó khoảng 400 căn dự kiến bàn giao trong năm nay.

Giá trị hàng tồn kho tại dự án giảm do một phần sản phẩm đã được bán và ghi nhận vào doanh thu, qua đó giúp dòng tiền và lợi nhuận hợp nhất cải thiện. Theo VCBS Research, Bắc Hà Thanh dự kiến đóng góp khoảng 80% doanh thu hợp nhất của Phát Đạt trong hai năm 2025–2026, trở thành ‘đầu tàu’ lợi nhuận sau giai đoạn thoái vốn hàng loạt dự án thứ cấp.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp tiếp tục hoàn thiện pháp lý và triển khai các dự án gối đầu như Serenity Phước Hải, Tropicana Long Hải và Poulo Condo – tổng vốn đầu tư hơn 3.000 tỷ đồng. Các dự án này thuộc phân khúc nghỉ dưỡng, song chưa ghi nhận doanh thu trong giai đoạn 2025–2026 do thị trường phục hồi chậm.

Phát Đạt cũng được phê duyệt hai dự án nhà ở phức hợp cao tầng tại Bình Dương với tổng diện tích 45 ha (Phú Hòa 28,3 ha và Tương Bình Hiệp 17,2 ha). Cả hai dự án đang hoàn thiện thủ tục pháp lý và được kỳ vọng hưởng lợi từ tốc độ đô thị hóa khu vực ven TP.HCM sau khi điều chỉnh đơn vị hành chính.

Ở nhóm dự án hạ tầng, Luật Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/7 đã tháo gỡ vướng mắc về thanh toán quỹ đất, giúp thúc đẩy tiến độ dự án Khu Cổ Đại tại TP. Thủ Đức. Sau khi hoàn thiện hạ tầng, Phát Đạt dự kiến nhận quỹ đất khoảng 29 ha tại Cù Lao Ba Xang.

Doanh nghiệp cũng đã hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ tài chính cho dự án Quy Nhơn Iconic, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các sản phẩm mở bán.

Thuận An 1 và Cadia Quy Nhơn: Hai thương vụ trọng điểm trong chiến lược thoái vốn

Trong 9 tháng, Phát Đạt đẩy mạnh kế hoạch thu hồi vốn và cơ cấu lại danh mục đầu tư thông qua hoạt động chuyển nhượng các dự án và pháp nhân liên quan. Dòng tiền đầu tư ghi nhận dương 57,8 tỷ đồng, hình thành từ việc thu hồi 102,1 tỷ đồng vốn góp và 98,9 tỷ đồng cho vay tại các công ty dự án.

Doanh thu tài chính đạt 229,6 tỷ đồng, trong đó 103,07 tỷ đồng đến từ thanh lý các khoản đầu tư. Ngày 20/6, doanh nghiệp hoàn tất chuyển nhượng 94% cổ phần tại CTCP Đầu tư Bất động sản Ngô Mây – pháp nhân sở hữu dự án Cadia Quy Nhơn, với tổng giá trị 384 tỷ đồng.

Nguồn vốn thu hồi được sử dụng để thanh toán nợ vay và bổ sung vốn lưu động, đánh dấu bước chuyển từ giai đoạn mở rộng sang giai đoạn tối ưu hóa tài sản.

Cùng thời điểm, Phát Đạt xúc tiến chuyển nhượng 80% vốn tại cụm dự án Thuận An 1–2 (Bình Dương), tổng giá trị dự kiến khoảng 4.100 tỷ đồng.

Dự án Thuận An 1 (Bình Dương Tower) do CTCP Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long (COTIL) làm chủ đầu tư, trong khi Phát Đạt kiểm soát gián tiếp 99,9% vốn thông qua CTCP Đầu tư và Phát triển Cao ốc Bình Dương (COBD).

Đến ngày 31/10, COBD mua thêm 18,96 triệu cổ phần phát hành mới của COTIL với giá trị 189,6 tỷ đồng, sau đó chuyển nhượng toàn bộ 60,8% cổ phần (140,84 triệu cổ phần) với tổng giá trị giao dịch 1.408,4 tỷ đồng.

Theo BSC Research, giao dịch tại COTIL dự kiến mang lại tổng dòng tiền khoảng 4.200 tỷ đồng trong giai đoạn 2025–2026, lợi nhuận thoái vốn ước đạt 600 tỷ đồng trong quý IV và 800 tỷ đồng trong năm 2026. Sau khi dự án đủ điều kiện mở bán, Phát Đạt dự kiến chuyển nhượng phần còn lại cho đối tác Nhật Bản.

Ngoài hai thương vụ trọng điểm này, doanh nghiệp còn thông qua chủ trương chuyển nhượng 99% cổ phần tại CTCP Đầu tư Bắc Cường – pháp nhân sở hữu khu đất 223–225 Trần Phú (Đà Nẵng) với giá trị không thấp hơn 1.100 tỷ đồng.

Tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận chủ yếu đến từ chuyển nhượng dự án

Lũy kế 9 tháng, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh và tài chính của Phát Đạt đạt dương 90,8 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với mức âm 969 tỷ đồng cùng kỳ năm trước, nhờ dòng tiền thu về từ các thương vụ chuyển nhượng dự án.

Doanh thu thuần quý III đạt 507 tỷ đồng, tăng gần 192 lần so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dịch vụ tư vấn phát triển dự án. Lợi nhuận sau thuế đạt 86 tỷ đồng, tăng 67%.

Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần đạt 964 tỷ đồng, tăng 457%, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 201 tỷ đồng, tăng 31%, hoàn thành 28% kế hoạch năm. Tỷ suất lợi nhuận gộp duy trì ở mức cao nhờ cơ cấu doanh thu tập trung vào các dự án có biên lợi nhuận lớn như Quy Nhơn Iconic, Bắc Hà Thanh và Kỳ Đồng.

Theo BSC Research, kết quả 9 tháng vẫn chịu ảnh hưởng từ một số yếu tố bất thường như thoái vốn 94% cổ phần tại Cadia Quy Nhơn, chênh lệch tỷ giá từ thương vụ hoán đổi nợ 30 triệu USD sang cổ phiếu trong quý II và doanh thu bán sỉ dự án Kỳ Đồng.

Doanh nghiệp cho biết dòng tiền tiếp tục cải thiện trong tháng 10, cùng tiến độ hoàn tất nghĩa vụ tài chính tại Quy Nhơn Iconic và kế hoạch chuyển nhượng một phần dự án Bình Dương Tower cho đối tác Nhật Bản.