Sau cơn FOMO, người mua nhà bắt đầu sợ 'gánh nợ'?
Thị trường có thêm hàng, nhưng giấc mơ sở hữu nhà chưa vì thế mà "gần hơn" với người dân. Khi giá bán neo cao và chi phí vay trở thành biến số khó đoán, bài toán lớn nhất của người mua không còn là tìm được căn hộ, mà là giữ được khả năng trả nợ sau khi xuống tiền.
Nguồn cung căn hộ đang trở lại mạnh hơn, nhưng thanh khoản không còn chạy theo tốc độ mở bán. Khi giá sơ cấp tiếp tục neo cao, lãi suất trở thành biến số lớn hơn trong quyết định xuống tiền, người mua ngày càng phải tính không chỉ "mua căn nhà giá bao nhiêu" mà còn "có thể giữ khoản nợ này trong bao lâu".
Nguồn cung trở lại, nhưng người mua không còn vội
Một nghịch lý đang dần rõ nét trên thị trường căn hộ: Hàng hóa nhiều hơn nhưng quyết định mua lại thận trọng hơn.
Dữ liệu của CBRE cho thấy 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội ghi nhận 16.600 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất trong 6 tháng đầu năm kể từ năm 2020. Riêng quý II có 8.590 căn được đưa ra thị trường. Trong khi nguồn cung mới đạt 8.590 căn, lượng giao dịch trong quý ở mức khoảng 5.800 căn.
Chênh lệch này cho thấy tốc độ hấp thụ không còn ở mức cao như giai đoạn trước. Con số này thấp hơn đáng kể so với mức hấp thụ trên 90% thường thấy trong giai đoạn 2024-2025. Đáng chú ý hơn, nguồn cung tăng không đồng nghĩa thị trường trở nên dễ tiếp cận hơn.
Trong quý II, Hà Nội tiếp tục không ghi nhận căn hộ mới mở bán có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhóm giá 80-110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 30% nguồn cung mới, còn nhóm trên 120 triệu đồng/m2 chiếm tới 35%. Nói cách khác, bài toán của người mua không chỉ nằm ở việc có thêm bao nhiêu căn hộ, mà là có thêm bao nhiêu căn hộ nằm trong khả năng chi trả.
Diễn biến trên thị trường thứ cấp cũng cho thấy sự thay đổi về trạng thái. Theo CBRE, giá căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội trong quý II đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên giá thứ cấp ghi nhận điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022. Tốc độ tăng giá theo năm cũng giảm còn 13%, bằng một nửa mức đỉnh 26% trước đó.
Như vậy, sẽ chưa chính xác nếu nói giá nhà nói chung đang giảm. Thực tế phân hóa rõ: Giá thứ cấp đã có dấu hiệu điều chỉnh, trong khi giá sơ cấp vẫn ở mức cao và cơ cấu nguồn cung mới ngày càng nghiêng về phân khúc đắt tiền. Đây cũng chính là lúc tâm lý người mua bắt đầu thay đổi.
Không còn sợ bỏ lỡ, người mua bắt đầu sợ khoản nợ
Trong một thời gian dài, FOMO từng là một động lực mạnh trên thị trường bất động sản. Khi giá liên tục đi lên, không ít người chấp nhận vay lớn vì lo rằng nếu không mua hôm nay, ngày mai căn nhà sẽ trở nên đắt hơn. Nhưng khi thị trường chậm lại, phép tính bắt đầu thay đổi.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu, sau giai đoạn bất động sản tăng nóng, một bộ phận người mua từng chấp nhận vay lớn vì lo nếu không mua ngay thì giá sẽ tiếp tục tăng. Nhưng khi thị trường chững lại, những người sử dụng đòn bẩy cao bắt đầu nhìn rõ hơn rủi ro của khoản nợ kéo dài nhiều năm.
Ở góc nhìn khác, ông Tô Anh Hùng - Thành viên AFP của Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam cho rằng người mua đang dần chuyển từ việc quan tâm căn nhà có tăng giá hay không sang câu hỏi thực tế hơn: Nếu thu nhập giảm, khoản vay còn nằm trong khả năng chi trả hay không? Đây không đơn thuần là sự thay đổi trong tâm lý. Nó có thể là sự thay đổi trong cách thị trường hình thành cầu.
Bởi FOMO dựa trên một kỳ vọng rằng giá ngày mai sẽ cao hơn hôm nay. Trong khi đó, quyết định mua dựa trên sức chịu đựng tài chính lại dựa trên một câu hỏi hoàn toàn khác, đó là gia đình có thể duy trì khoản vay trong nhiều năm, kể cả khi điều kiện không thuận lợi?
Một bên mua vì sợ bỏ lỡ. Bên còn lại chỉ xuống tiền khi căn nhà, khoản vay và thu nhập tạo thành một bài toán mà gia đình có thể kiểm soát.
Dữ liệu quý II/2026 của CBRE tại Hà Nội cho thấy sự thận trọng này không phải không có cơ sở khi nguồn cung tăng mạnh nhưng tỷ lệ hấp thụ giảm, trong khi mặt bằng giá sơ cấp vẫn cao.
Ngân hàng cho vay được bao nhiêu không phải là câu trả lời
Một trong những điểm đáng lưu ý nhất từ các chuyên gia là khả năng được ngân hàng cấp tín dụng và khả năng tài chính thực sự của một gia đình là hai khái niệm khác nhau. Đây cũng là ranh giới quan trọng nhất giữa "được vay" và "nên vay".
Ông Tô Anh Hùng cho rằng, một ngộ nhận phổ biến là đồng nhất hạn mức tín dụng được ngân hàng phê duyệt với khả năng tài chính thực sự của gia đình. Ngân hàng đánh giá khoản vay dựa trên tiêu chí quản trị rủi ro và tài sản bảo đảm, trong khi người mua phải tính đến khả năng duy trì cuộc sống sau khi phát sinh nghĩa vụ trả nợ. Vì vậy, việc được ngân hàng chấp thuận cho vay 70-80% giá trị căn nhà không đồng nghĩa người mua nên sử dụng toàn bộ hạn mức này. Theo ông, thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi trong 2-3 năm đầu, người vay cần tính toán trên toàn bộ thời hạn khoản vay 20-30 năm.
Theo khuyến nghị của ông Tô Anh Hùng, tổng tiền trả nợ gốc và lãi mỗi tháng nên ở mức khoảng 30%, tối đa 40% thu nhập, để gia đình vẫn có khả năng duy trì chất lượng cuộc sống, tích lũy và lập quỹ dự phòng.
“Nếu sau khi trả nợ, gia đình gần như không còn khả năng tiết kiệm, không có khoản dự phòng hoặc phải cắt giảm các nhu cầu thiết yếu, khoản vay đó đã vượt quá sức chịu đựng tài chính, dù vẫn được ngân hàng phê duyệt. Ngân hàng quyết định bạn được vay bao nhiêu, còn gia đình phải quyết định mình nên vay bao nhiêu. Hai con số này không nhất thiết phải giống nhau”, ông Hùng nhấn mạnh.
Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu đưa ra ngưỡng tham khảo cao hơn, khoảng 50% thu nhập sau thuế, nhưng lưu ý thực tế có những gia đình vay ở mức 60-70%, thậm chí 80-90% thu nhập.
Đây là những ngưỡng tham khảo do chuyên gia đưa ra, không phải một chuẩn pháp lý hay quy tắc áp dụng cho mọi hộ gia đình. Tuy nhiên, điểm chung nhìn nhận của các chuyên gia cho thấy rằng hạn mức ngân hàng có thể chấp thuận không nên được xem là mức vay mà một gia đình nhất thiết phải sử dụng.
Ngân hàng nhìn vào khả năng trả nợ theo các tiêu chí tín dụng và tài sản bảo đảm. Gia đình lại phải nhìn rộng hơn, đó là sau khi trả nợ, còn bao nhiêu tiền cho ăn ở, giáo dục, y tế, nuôi con, tiết kiệm và những biến cố không thể dự báo? Đặc biệt, khoản vay mua nhà thường kéo dài hàng chục năm. Một mức trả nợ có thể chấp nhận ở thời điểm ký hợp đồng chưa chắc còn an toàn khi thu nhập thay đổi hoặc lãi suất tăng. Rủi ro lớn nằm ở khoảng thời gian sau khi kết thúc lãi suất ưu đãi.
Theo thông tin từ ông Tô Anh Hùng, một số khoản vay trước đây có mức ưu đãi khoảng 7% trong 2-3 năm rồi chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 9-10%; trong khi ông ghi nhận hiện nay mức ưu đãi có thể quanh 10% và lãi suất thả nổi khoảng 13-14%. Các mức này là thông tin tham khảo theo đánh giá của chuyên gia, bởi lãi suất thực tế phụ thuộc từng ngân hàng, thời điểm, hồ sơ khách hàng và điều kiện của khoản vay.
Nhưng phép tính về mức độ nhạy cảm của khoản nợ thì rất đáng chú ý. Với dư nợ giả định 5 tỷ đồng, mỗi 1 điểm phần trăm lãi suất tăng thêm tương đương khoảng 50 triệu đồng tiền lãi mỗi năm nếu toàn bộ dư nợ được giữ nguyên trong kỳ tính toán, tức hơn 4 triệu đồng mỗi tháng. Tăng 2 điểm phần trăm sẽ tương đương khoảng 100 triệu đồng mỗi năm.
Trên thực tế, dư nợ sẽ giảm dần nếu người vay trả gốc, vì vậy đây chỉ là phép tính minh họa. Nhưng nó cho thấy tại sao một thay đổi tưởng như nhỏ của lãi suất có thể tạo ra áp lực lớn đối với hộ gia đình vay số tiền lớn. Vì thế, người mua không thể chỉ nhìn vào con số lãi suất ưu đãi được quảng cáo khi quyết định vay.
Nhà có thể rẻ hơn nhưng chưa chắc dễ mua hơn
Đây có lẽ là điểm quan trọng nhất cần phân biệt khi nhìn vào thị trường hiện nay. Giá bất động sản và khả năng chi trả của người mua không phải một. Một căn hộ giảm giá 5% không đồng nghĩa với việc khả năng mua nhà của một gia đình tăng 5%.
Nếu thu nhập không tăng, chi phí sinh hoạt tăng, khoản vay vẫn lớn và lãi suất có thể điều chỉnh theo thời gian, thì mức giảm giá của căn nhà chưa chắc đủ để thay đổi quyết định mua.
Ngược lại, nếu nguồn cung mới chủ yếu nằm ở nhóm giá cao, thị trường có thể chứng kiến một nghịch lý khác, đó là khi nguồn cung tăng nhưng khoảng cách giữa sản phẩm được đưa ra thị trường và khả năng chi trả của số đông vẫn lớn. Đây chính là điều đang thể hiện khá rõ ở Hà Nội. Nửa đầu năm có 16.600 căn hộ mở bán, nhưng quý II không có sản phẩm mới dưới 60 triệu đồng/m2; trong khi các nhóm giá 80-110 triệu đồng và trên 120 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung.
Tại TP. HCM, bức tranh cũng cho thấy sự phân hóa. CBRE ghi nhận quý II có 6.573 căn hộ mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, tại khu vực Bình Dương cũ, khoảng 95% nguồn cung căn hộ mới thuộc hai phân khúc cận cao cấp và cao cấp.
Như vậy, câu chuyện của thị trường không đơn giản là thiếu hay thừa nguồn cung. Vấn đề là nguồn cung nào, giá nào và dành cho nhóm khách hàng nào. Người mua thận trọng hơn, doanh nghiệp cũng phải thay đổi cách bán hàng
Khi người mua không còn sẵn sàng xuống tiền chỉ vì lo giá sẽ tăng, lợi thế của những dự án dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ giảm.
TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng người mua sẽ quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, tiến độ, hạ tầng, chất lượng công trình và khả năng tạo ra giá trị sử dụng thực. Theo ông, chủ đầu tư sẽ khó chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn để thuyết phục khách hàng. Điều này cũng phù hợp với một xu hướng được VARS IRE ghi nhận: Người mua và nhà đầu tư ngày càng coi trọng chất lượng quy hoạch, thiết kế, không gian sống, tiện ích, khả năng vận hành và giá trị sử dụng lâu dài thay vì chỉ nhìn vào giá bán hoặc vị trí.
Nếu xu hướng này tiếp tục, thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, hạ tầng hoàn chỉnh, phù hợp nhu cầu ở và nằm trong khả năng tài chính của khách hàng có cơ hội duy trì thanh khoản tốt hơn. Ngược lại, những sản phẩm đòi hỏi người mua phải đặt cược lớn vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai sẽ phải đối mặt với một nhóm khách hàng ngày càng khó thuyết phục.
Sự thận trọng của người mua vì vậy không nhất thiết là tín hiệu xấu. Ở một khía cạnh khác, đây có thể là dấu hiệu thị trường đang chuyển từ cuộc đua bằng kỳ vọng sang cuộc chơi bằng khả năng chứng minh giá trị.
Người mua cần biết dự án có pháp lý đến đâu, tiến độ thế nào, hạ tầng ra sao, khoản vay sẽ biến động thế nào khi hết ưu đãi và gia đình có thể chịu được kịch bản xấu đến đâu. Chủ đầu tư phải chứng minh sản phẩm có giá trị sử dụng thực.
Trong khi đó, ngân hàng cần minh bạch hơn về cách tính và điều chỉnh lãi suất để người vay có thể nhìn thấy toàn bộ chi phí của khoản vay, thay vì chỉ chú ý đến mức ưu đãi ban đầu. Còn chính người mua phải thay đổi cách xác định "khả năng mua nhà": Không phải ngân hàng cho vay được bao nhiêu, mà gia đình có thể sống an toàn với khoản nợ bao nhiêu!
TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng quá trình thay đổi tâm lý này có thể trở thành một xu hướng mới nếu được duy trì. Theo ông, người mua sẽ dành nhiều thời gian hơn để kiểm tra pháp lý, khảo sát khu vực và tính toán khả năng trả nợ thay vì chỉ chạy theo kỳ vọng giá tăng. Đó cũng có thể là phép thử quan trọng đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
Khả năng mua nhà thực chất được quyết định bởi tương quan giữa ba biến số gồm giá tài sản, chi phí vốn và thu nhập. Nếu giá nhà không giảm đáng kể, lãi suất không giảm tương ứng nhưng thu nhập tăng chậm, thì dù nguồn cung được cải thiện, khả năng tiếp cận nhà ở của số đông vẫn khó thay đổi.
Khi người mua bắt đầu đặt câu hỏi "tôi có sống an toàn với khoản nợ này trong 20 năm không?" thay vì băn khoăn "căn nhà này sẽ tăng giá bao nhiêu?" cũng là lúc thị trường sẽ buộc phải cạnh tranh bằng những giá trị thực hơn. Và khi đó, một thị trường "bớt FOMO" chưa chắc là một thị trường yếu hơn, bởi nếu xu hướng này được duy trì, đó có thể là dấu hiệu thị trường đang chuyển dần sang tăng trưởng dựa nhiều hơn vào sức mua thực, thay vì đòn bẩy và kỳ vọng.
