GS. Đặng Hùng Võ: 'Nhát cắt' của Nghị quyết 21 nằm ở bài toán mà hàng nghìn chung cư cao tầng sẽ phải đối mặt

Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, điều đáng chú ý trong Nghị quyết 21 không nằm ở việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình, mà ở việc lần đầu tiên đặt ra hướng xử lý đối với bài toán cải tạo các chung cư cao tầng khi hết vòng đời sử dụng - vấn đề đang thiếu lời giải trong thực tiễn.

Đề xuất của Bộ Xây dựng về việc quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), cùng với định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương về thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình mới đây đã tạo nên nhiều tranh luận trong dư luận.

Tuy nhiên, theo GS. Đặng Hùng Võ, nếu người dân chỉ nhìn câu chuyện dưới góc độ "chung cư có thời hạn" thì sẽ bỏ qua vấn đề cốt lõi mà Nghị quyết 21 hướng tới. Theo ông, "nhát cắt" lớn nhất của Nghị quyết này nằm ở việc buộc phải nhìn thẳng vào bài toán xây dựng lại hàng nghìn chung cư cao tầng trong tương lai - điều mà mô hình cải tạo chung cư cũ ở Việt Nam hiện nay gần như chưa có lời giải.

Bài toán mà các khu chung cư cao tầng rồi sẽ phải đối mặt

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nhiều năm qua, việc cải tạo các khu tập thể cũ chủ yếu dựa trên một cơ chế tương đối đơn giản: Từ những công trình 5 tầng, chủ đầu tư xây dựng lại thành 15-20 tầng, phần diện tích sàn tăng thêm được khai thác kinh doanh để tạo nguồn tài chính bù đắp chi phí xây dựng mới. Cách làm này từng tạo ra nguồn lực để cải tạo một số khu tập thể cũ.

Tuy nhiên, theo ông, mô hình đó sẽ không còn phù hợp với thực tế hiện nay, khi phần lớn các dự án chung cư mới đều đã cao từ 25 đến 40 tầng.

"Nhà chung cư đến 40 tầng thì đã vào loại cao rồi. Muốn xây cao hơn nữa không phải là không làm được, nhưng chi phí sẽ đắt hơn rất nhiều và điều này không phù hợp với mặt bằng giá hiện nay", GS. Đặng Hùng Võ phân tích.

Theo ông, đây mới là bài toán thực sự mà Việt Nam sẽ phải đối mặt trong tương lai. Nếu những tòa chung cư cao tầng này lần lượt hết niên hạn sử dụng thì sẽ không còn dư địa để tiếp tục tăng tầng nhằm tạo nguồn tài chính như trước.

"Khi đó, nếu không quy định chủ sở hữu căn hộ phải cùng đóng góp để xây dựng lại thì tiền sẽ lấy ở đâu?", ông Võ đặt vấn đề.

Đâu mới là "nhát cắt" thực sự của Nghị quyết 21?

Theo GS. Đặng Hùng Võ, chính trong bối cảnh đó, việc Nghị quyết 21 định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình không nên được hiểu đơn thuần là giới hạn quyền sở hữu. Ông cho rằng bản chất của chủ trương này là tạo cơ sở để xử lý vòng đời của các công trình chung cư khi không còn bảo đảm an toàn sử dụng.

"Chủ trương trong Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương là hoàn toàn đúng, hoàn toàn phù hợp. Đây được xem là 'nhát cắt', cắt đi những vương vấn của những người mua căn hộ…", GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Lấy ví dụ từ thực tế, vị GS này dẫn trường hợp khu đô thị HH Linh Đàm - nơi có mật độ xây dựng lớn với nhiều tòa nhà cao khoảng 40 tầng. Theo ông, những công trình như vậy đặt ra câu hỏi rất lớn cho tương lai: Nếu đến thời điểm hết niên hạn sử dụng thì sẽ xử lý như thế nào, khi việc tăng thêm tầng để tạo nguồn lực tài chính đối với trường hợp này gần như không còn khả thi.

GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng nhiều công trình hiện nay chưa chắc đạt được tuổi thọ khoảng 70 năm như kỳ vọng nếu xét trên thực tế chất lượng xây dựng và điều kiện khai thác. Trong khi đó, nếu vẫn tiếp tục coi các công trình này như những tài sản có thể sử dụng vô thời hạn thì việc cải tạo, xây dựng lại sẽ ngày càng rơi vào bế tắc.

Điều cần quan tâm không phải là "có niên hạn" mà là sau niên hạn sẽ làm gì!

Theo GS. Đặng Hùng Võ, thực tế không có công trình xây dựng nào tồn tại vĩnh viễn. Ông cho rằng việc quy định thời hạn sử dụng của nhà chung cư thực tế chỉ phản ánh đúng quy luật của công nghệ xây dựng. Điều quan trọng hơn là phải xây dựng được cơ chế pháp lý đầy đủ cho giai đoạn sau khi công trình hết niên hạn.

Theo đó, pháp luật cần trả lời rõ hàng loạt vấn đề như: Cơ chế tổ chức xây dựng lại chung cư, phương thức phân chia chi phí, trách nhiệm của chủ đầu tư, quyền và nghĩa vụ của cư dân cũng như cách xử lý các trường hợp phát sinh xung đột lợi ích.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, đây mới là nội dung quyết định tính khả thi của chính sách. Bởi nếu không giải quyết được bài toán lợi ích giữa cư dân, chủ đầu tư và các chủ thể liên quan thì những vướng mắc từng khiến nhiều dự án cải tạo chung cư cũ đình trệ hoàn toàn có thể lặp lại ở thế hệ chung cư cao tầng trong tương lai.

"Luật pháp không thể chỉ đưa ra một câu 'chung cư có thời hạn' rồi dừng lại. Sau thời hạn ấy xây dựng lại như thế nào thì phải được quy định rất chi tiết", ông nhấn mạnh.

Đất vẫn ổn định lâu dài, công trình có vòng đời sử dụng

Một nội dung khác được GS. Đặng Hùng Võ nhiều lần nhấn mạnh là cần phân biệt rõ giữa quyền sử dụng đất và tuổi thọ công trình.

Ông cho biết Nghị quyết 21 đã tách bạch hai vấn đề này khá rõ. Theo đó, đất xây dựng chung cư vẫn thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng các chủ sở hữu căn hộ và không phải là đối tượng bị giới hạn thời gian sử dụng. Phần có niên hạn là công trình xây dựng trên đất.

Theo ông, một trong những nguyên nhân khiến dư luận còn nhiều băn khoăn là do trước đây nhiều người hiểu rằng cả đất và nhà đều có thời hạn, trong khi nội dung của Nghị quyết không đặt vấn đề theo hướng đó.

Chủ trương đã có, điều còn chờ là cơ chế thực thi

Theo GS. Đặng Hùng Võ, điều người dân lo ngại hiện nay không phải vì công trình có niên hạn, mà vì chưa biết sau khi công trình hết niên hạn thì quyền lợi của mình sẽ được bảo đảm như thế nào, được đảm bảo đến đâu. Ông cho rằng nếu pháp luật quy định rõ quy trình xây dựng lại chung cư, cơ chế tài chính, trách nhiệm của các bên và phương thức giải quyết xung đột lợi ích thì người dân sẽ yên tâm hơn.

Đồng thời, GS. Đặng Hùng Võ cũng lưu ý rằng Nghị quyết 21 mới xác lập chủ trương và định hướng lớn. Phần quan trọng nhất sẽ nằm ở quá trình luật hóa trong thời gian tới, khi các quy định về trình tự xây dựng lại chung cư, cơ chế huy động nguồn lực tài chính, quyền và nghĩa vụ của cư dân, chủ đầu tư cùng phương thức xử lý các xung đột lợi ích phải được quy định đầy đủ, minh bạch và khả thi.

Theo ông, đây cũng là nội dung cần được lấy ý kiến rộng rãi của người dân, giới chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp trước khi được thể chế hóa trong luật. Bởi chỉ khi cơ chế thực thi được thiết kế rõ ràng, người dân mới có cơ sở để yên tâm rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình sẽ được bảo đảm khi công trình hết niên hạn sử dụng.

Trong bối cảnh Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đưa quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vào Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), GS. Đặng Hùng Võ cho rằng điều không nên làm lúc này là vội vàng kết luận chỉ từ một định hướng chính sách. Theo ông, chủ trương mà Nghị quyết 21 đặt ra là hoàn toàn phù hợp, nhưng hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc vào việc pháp luật có xây dựng được một quy trình minh bạch, khả thi để giải quyết bài toán cải tạo, xây dựng lại hàng nghìn chung cư cao tầng trong nhiều thập niên tới hay không.