Sếp CBRE cảnh báo: Bất động sản công nghiệp lấp đầy 90% nhưng không còn dễ kiếm lời

Tại Diễn đàn cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam (VWAS) ngày 25/9, trong phiên thảo luận về thị trường bất động sản, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đã đưa ra những đánh giá đáng chú ý về phân khúc bất động sản công nghiệp, vốn được xem là điểm sáng trong nhiều năm qua.

Theo bà Dung, trong 5 năm trở lại đây, giá đất công nghiệp tại Việt Nam luôn duy trì đà tăng trưởng ổn định, ở mức 5–7% mỗi năm. Điều này phản ánh sức hút của Việt Nam trong vai trò điểm đến sản xuất, đặc biệt khi làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu ngày càng mạnh mẽ.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE. Ảnh: Minh Anh.

Sức nóng của thị trường được thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy ở mức rất cao. “Công suất sử dụng đất công nghiệp hiện tại đã lên tới 90% tại khu vực phía Nam và 82% tại khu vực phía Bắc. Có nghĩa là nếu như những khách hàng của các nhà đầu tư nước ngoài thực sự muốn thuê đất ở những mảng đất rất lớn tại khu phía Nam thì hầu như chúng ta không còn lựa chọn nữa,” bà Dung nhấn mạnh.

Nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu vẫn duy trì mạnh mẽ khiến bất động sản công nghiệp được đánh giá là phân khúc nhiều tiềm năng.

Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn “màu hồng”. Bà Dung cảnh báo: “Từ năm 2025 trở đi, bất động sản công nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn. Khó khăn đầu tiên đến từ các chính sách thuế quan đối ứng của Mỹ.”

Theo số liệu thống kê của CBRE, trong 9 tháng đầu năm nay, lượng yêu cầu thuê đất từ khách nước ngoài đã giảm 30–40% so với cùng kỳ năm trước. Các doanh nghiệp nước ngoài vẫn đến tìm hiểu, nhưng số lượng hồ sơ gửi yêu cầu thuê giảm mạnh, cho thấy sự thận trọng rõ rệt trong quyết định đầu tư.

“Điều đó có nghĩa là rất nhiều khách hàng nước ngoài đang phải suy nghĩ lại,” bà Dung nhận định. Nguyên nhân là do những bất định từ môi trường thương mại toàn cầu, đặc biệt liên quan đến chính sách thuế quan từ phía Mỹ, một trong những thị trường lớn nhất và có ảnh hưởng mạnh tới chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo CBRE, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn giữ được sức hút dài hạn nhờ lợi thế về vị trí địa lý, chi phí nhân công và chính sách thu hút đầu tư. Tuy nhiên, bà Dung nhấn mạnh rằng nhà đầu tư cần theo sát bối cảnh thương mại quốc tế và cân nhắc rủi ro từ các yếu tố bên ngoài trước khi đưa ra quyết định.

“Đây rõ ràng vẫn là một thị trường tiềm năng, nhưng cũng là phân khúc mà chúng ta phải rất để ý trong thời gian tới,” bà Dung cho hay.

Bên cạnh đó, đưa ra khuyến nghị cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, theo bà Dung, shophouse và townhouse tại Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc hiện đang rơi vào cảnh ế khách, vắng bóng dòng tiền, dù cách đây vài năm được quảng bá như kênh đầu tư “gà đẻ trứng vàng”.

“Thực tế cho thấy tỷ lệ lấp đầy cho thuê tại các dự án nghỉ dưỡng chỉ quanh mức 20%, quá thấp so với kỳ vọng ban đầu. Nhiều nhà đầu tư đang kẹt vốn ở shophouse, không thể cho thuê, không thể bán lại, gần như rơi vào tình trạng đắp chiếu tài sản”, bà Dung nhấn mạnh.

Khác với shophouse, condotel và biệt thự nghỉ dưỡng vẫn còn một số dư địa phát triển, nhất là khi gắn với các sản phẩm ngách độc đáo, phù hợp thị hiếu khách du lịch. Tuy nhiên, bà Dung lưu ý, các sản phẩm này không giống bất động sản đô thị, bởi nhu cầu hoàn toàn phụ thuộc vào xu hướng nghỉ dưỡng của khách hàng.

“Nhiều dự án khi giới thiệu nghe rất hấp dẫn, nhưng khi bàn giao lại không khớp với nhu cầu thực tế của du khách. Điều đó khiến kỳ vọng dòng tiền của nhà đầu tư bị phá vỡ”, bà phân tích.

Theo bà Dung, ở giai đoạn hiện nay, những nhà đầu tư có mức vốn lớn nên cân nhắc nhiều hơn tới biệt thự hoặc nhà phố liền kề tại đô thị, bởi khả năng giữ giá và khai thác ổn định hơn. Ngược lại, đối với bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là shophouse và townhouse tại các thành phố du lịch nên tiếp tục quan sát, chờ tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn trước khi rót vốn.

“Chúng ta vẫn có ngoại lệ, sẽ luôn có những dự án làm tốt hơn, vận hành hiệu quả hơn. Nhưng nhìn tổng thể, bất động sản nghỉ dưỡng không phải kênh đầu tư dành cho sự vội vàng. Nhà đầu tư cần tỉnh táo và kiên nhẫn để không bị mắc kẹt”, bà Dung khẳng định.