Từ khoản nợ trái phiếu 987 tỷ đến hơn 1.700 căn hộ tại dự án LDG Sky: Quyền lợi khách hàng sẽ ra sao nếu dự án đổi chủ?

Trái phiếu 987 tỷ đồng gắn với LDG Sky

Theo thông tin được HNX công bố ngày 25/8, CTCP Đầu tư Xây dựng Đại Thịnh Phát đang chậm thanh toán nghĩa vụ liên quan đến hai lô trái phiếu DPJ12201 và DPJ12202.

Trong đó, lô DPJ12201 có giá trị phát hành 500 tỷ đồng, đáo hạn ngày 29/1/2026; DPJ12202 có giá trị 471,7 tỷ đồng, đáo hạn ngày 9/2/2026. Toàn bộ dư nợ gốc cùng hơn 15,3 tỷ đồng tiền lãi của hai lô hiện chưa được thanh toán.

Cả hai lô trái phiếu đều có lãi suất 12,5%/năm. Phía doanh nghiệp cho biết đang gặp khó khăn trong việc thu xếp dòng tiền.

Đáng chú ý, nguồn vốn huy động từ hai lô trái phiếu được sử dụng để thanh toán các chi phí liên quan đến dự án Chung cư Lô C1, Khu đô thị mới Bình Nguyên thuộc Bình Dương cũ (tên thương mại là LDG Sky: Gồm 5 block, quy mô 1.659 căn hộ và 72 shophouse).

Để xử lý nghĩa vụ với trái chủ, Đại Thịnh Phát cho biết đang chờ hoàn tất chuyển nhượng dự án để tất toán. Phương án này cũng đã được trái chủ đồng ý.

Từ công ty con của LDG đến đối tác tại LDG Sky

Câu chuyện trở nên đáng chú ý khi nhìn vào lịch sử sở hữu dự án.

Theo thông tin doanh nghiệp công bố, Đại Thịnh Phát từng là công ty con của CTCP Đầu tư LDG, doanh nghiệp trước đây do ông Nguyễn Khánh Hưng làm Chủ tịch HĐQT. Sau khi LDG chuyển nhượng và thoái vốn khỏi Đại Thịnh Phát gần 5 năm trước, hai bên vẫn tiếp tục hợp tác tại dự án LDG Sky, trong đó Đại Thịnh Phát được hưởng 30% lợi ích.

Như vậy, LDG Sky hiện không chỉ liên quan đến khoản nợ trái phiếu gần 1.000 tỷ đồng của Đại Thịnh Phát, mà còn nằm trong bài toán tài chính của chính của Đầu tư LDG.

Theo báo cáo tài chính bán niên 2026, LDG ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm gần 1.600 tỷ đồng, trong bối cảnh doanh thu chỉ đạt 10,4 tỷ và lỗ sau thuế 41,4 tỷ đồng.

Đến cuối quý II, nợ phải trả của công ty lên tới gần 6.900 tỷ đồng, gấp 5,4 lần vốn chủ sở hữu. Tiền mặt chỉ còn khoảng 1,1 tỷ, trong khi phần lớn tài sản kẹt lại ở hàng tồn kho và các khoản phải thu.

LDG cũng đang chậm thanh toán gốc, lãi lô trái phiếu LDG12101 với tổng giá trị hơn 200 tỷ đồng, với nguyên nhân được đưa ra là bởi hoạt động kinh doanh khó khăn và thiếu dòng tiền.

Đáng chú ý, Đầu tư LDG đang đang phải trích lập dự phòng cho cả hàng tồn kho (36,2 tỷ) và các khoản phải thu khó đòi (gần 800 tỷ đồng). Cuối tháng 6/2026, doanh nghiệp còn ghi nhận khoảng 936 tỷ đồng phải trả vốn hợp tác đầu tư cho Đại Thịnh Phát, cùng 260 tỷ đồng tiền lãi hợp tác đầu tư.

Trong khi đó, LDG Sky cũng bắt đầu xuất hiện trở lại trên bảng cân đối kế toán. Giá trị "Một phần Dự án Khu đô thị mới Bình Nguyên" được ghi nhận trong hàng tồn kho với gần 456 tỷ đồng.

Người đặt cọc từ 6 năm trước sẽ ra sao?

Báo Pháp Luật cách đây gần 6 năm từng thông tin, LDG Sky từng gây chú ý dù dự án chưa có dấu hiệu xây dựng nhưng một số sàn phân phối đã rao bán và nhận tiền đặt cọc khoảng 50 triệu đồng/căn. Khi đó, giá bán được giới thiệu bình quân khoảng 30 triệu đồng/m², diện tích căn hộ từ 56-140m².

Đến cuối năm 2025, trong báo cáo HĐQT, Đầu tư LDG cho biết dự án đã hoàn thành phần móng và các pháp lý liên quan. Tuy nhiên, đến nay LDG Sky vẫn chưa hoàn thành để bàn giao nhà.

Ở thời điểm hiện tại, cả Đại Thịnh Phát và LDG đều đang tính đến phương án hợp tác hoặc chuyển nhượng LDG Sky để tạo nguồn tài chính.

Điều này đặt ra một bài toán mới: Nếu cả hai doanh nghiệp cùng thoái vốn hoặc chuyển nhượng lợi ích tại dự án, đơn vị nào sẽ tiếp quản và tiếp tục triển khai LDG Sky?

Với những khách hàng đã đặt cọc từ nhiều năm trước, rủi ro không chỉ nằm ở việc phải tiếp tục chờ đợi. Việc thay đổi chủ thể tham gia dự án có thể kéo theo câu hỏi về trách nhiệm đối với các khoản tiền đã nhận, tiến độ pháp lý, hợp đồng và thời điểm người mua có thể thực sự nhận nhà.

Nếu dự án tiếp tục được dùng làm nguồn để xử lý nghĩa vụ tài chính, câu hỏi lớn nhất lúc này là quyền lợi của những người đã xuống tiền sẽ được bảo đảm ra sao?