Bất động sản công nghiệp Việt Nam thời Trump 2.0: Lợi thế hay 'bẫy' tăng trưởng?
Dưới nhiệm kỳ thứ hai của Tổng thống Mỹ Donald Trump, Việt Nam được dự báo sẽ nằm trong nhóm 10 quốc gia chịu tác động mạnh mẽ nhất. Dù viễn cảnh phát triển của bất động sản công nghiệp vẫn được đánh giá có nhiều triển vọng, nhưng đằng sau bức tranh tươi sáng ấy vẫn tồn tại những rủi ro tiềm ẩn, đòi hỏi cái nhìn tỉnh táo hơn từ giới đầu tư và hoạch định chính sách.
.jpg)
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 7/2024, Việt Nam có 431 khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) được thành lập, với tổng diện tích 132.300ha. Trong đó, chỉ khoảng 89.900ha là diện tích có thể cho thuê. Ở thời điểm thống kê đã có 301 KCN đi vào hoạt động, thu hút lượng vốn đầu tư lớn và đóng góp đáng kể vào tăng trưởng kinh tế.
Trong báo cáo về triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam, CBRE Việt Nam cho thấy trong năm 2024, phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) ở cả miền Bắc và miền Nam đều ghi nhận đà tăng trưởng mạnh, diện tích hấp thụ ở mức cao nhất trong 3 năm trở lại đây.
Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy của các dự án nhà xưởng xây sẵn tại phía Bắc đạt 88%, tăng 1,5 điểm % theo năm; tỷ lệ lấp đầy tại phía Nam tăng 7,7 điểm % theo năm, đạt 89%.
Theo đánh giá của CBRE, đây được xem là kết quả ấn tượng, đặc biệt khi cả 2 khu vực đều đón nhận lượng cung nhà xưởng mới cao nhất trong vòng 3 năm vừa qua với mức bình quân mỗi khu vực có thêm khoảng 0,5 triệu m2.
Dù vậy, một nghịch lý đang diễn ra: Trong khi một số địa phương nỗ lực mở rộng đất công nghiệp, thì không ít KCN lại rơi vào cảnh bỏ hoang, hoạt động kém hiệu quả, gây lãng phí lớn.
KCN Tằng Loỏng (Bảo Thắng, Lào Cai): Sau 8 năm hoạt động, do thua lỗ và sản xuất không hiệu quả, khu công nghiệp này đã dừng hoạt động. Hiện tại, nhà xưởng mục nát, cỏ mọc um tùm, trở thành bài học đắt giá cho những quyết định đầu tư sai lầm.
Nhà máy luyện kim tại Cao Bằng: Tình trạng bỏ hoang, xuống cấp nghiêm trọng xảy ra ở nhiều dự án như Nhà máy Luyện gang Cao Sơn Hà hay Nhà máy Luyện gang 30/4, nơi từng được kỳ vọng trở thành cứ điểm sản xuất lớn của khu vực.
Theo TS. Huỳnh Thanh Điền - chuyên gia kinh tế, nguyên nhân chính của tình trạng này đến từ:
Tư duy công nghiệp hóa "phong trào": Nhiều địa phương chạy đua xây KCN dù nền kinh tế chủ yếu là nông, lâm nghiệp.
Hạ tầng thiếu kết nối: Giao thông, điện, nước chưa được đầu tư đồng bộ.
Nhân lực không đáp ứng yêu cầu: Thiếu lao động có tay nghề cao là rào cản lớn.
.jpg)
Sự phát triển của bất động sản công nghiệp không chỉ dựa vào diện tích đất, mà còn phụ thuộc vào chất lượng lao động.
Theo Tổng cục Thống kê, đến cuối năm 2023, Việt Nam có 52,4 triệu lao động, nhưng 38 triệu người trong số đó chưa qua đào tạo chuyên môn kỹ thuật. Tỷ lệ lao động có bằng cấp, chứng chỉ chỉ đạt 27%, thấp hơn đáng kể so với các nước trong khu vực.
Vấn đề này trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết khi các doanh nghiệp ngày càng ưu tiên lao động có trình độ cao để đáp ứng yêu cầu chuyển đổi số và tự động hóa.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, Việt Nam hiện vẫn là "chỗ trũng" của sản xuất giá rẻ. Trong khi thế giới đang tự động hóa, Việt Nam vẫn "ôm" những ngành lao động thủ công như may mặc, da giày, vốn có nguy cơ bị thay thế bởi AI và công nghệ trong vòng 5-7 năm tới.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cũng bày tỏ lo ngại: "Việt Nam đón sóng đầu tư vào công nghiệp, nhưng nếu nhân công không đáp ứng được thì các KCN xây lên để làm gì?, rồi sẽ trở thành những khu ‘đất trống’".
Tỷ lệ nghỉ việc cao cũng là một vấn đề đáng báo động. Theo khảo sát của Anphabe, tỷ lệ nghỉ việc ở cấp nhân viên và nhóm lương dưới 10 triệu đồng lên tới 29%, đặt ra áp lực lớn lên chi phí đào tạo của doanh nghiệp.
Giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam đang leo thang nhanh chóng, làm mất dần lợi thế cạnh tranh so với các nước lân cận.
Điều này khiến nhiều doanh nghiệp chuyển sang thuê nhà xưởng xây sẵn thay vì thuê đất để xây dựng từ đầu.
Theo Cushman & Wakefield, từ nay đến 2026, sẽ có thêm 2,5 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn, đáp ứng xu hướng mới của thị trường.
Những số liệu này cho thấy nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn đang tăng lên, phản ánh xu hướng chuyển dịch của các doanh nghiệp trong việc lựa chọn hình thức thuê phù hợp với nhu cầu sản xuất và kinh doanh; đồng thời đặt ra thách thức buộc các nhà phát triển BĐS công nghiệp cần có sự điều chỉnh chiến lược kinh doanh sao cho phù hợp với tình hình thực tế.
Trong nhiệm kỳ đầu tiên của mình, Trump đã "thẳng tay" áp thuế cao đối với nhiều quốc gia, trong đó có Trung Quốc.
Theo số liệu của Tổng cục Hải quan, kim ngạch xuất khẩu hàng hóa của Việt Nam sang thị trường Mỹ trong tháng 12/2024 đạt hơn 10,5 tỷ USD, tăng 3,7% so với tháng trước, tính chung cả năm 2024 đạt hơn 119,5 tỷ USD, tăng 23,1% so với cùng kỳ năm trước. Mỹ hiện được xem là thị trường xuất khẩu lớn thứ 2 tại Việt Nam trong năm 2024 với kim ngạch đạt 119,6 tỷ USD.
Ngay sau khi nhậm chức vào tháng 2/2025, Tổng thống Mỹ Donald Trump đã ký sắc lệnh áp thuế lên tất cả hàng hóa nhập khẩu từ 3 đối tác thương mại lớn nhất của Mỹ là Trung Quốc, Mexico và Canada. Sắc lệnh do ông Trump ký áp thuế quan 25% lên hàng hóa từ Mexico và Canada và thuế quan 10% đối với hàng hóa Trung Quốc, có hiệu lực từ ngày 4/2.
Nhìn nhận về BĐS công nghiệp Việt Nam dưới thời Trump 2.0, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng Tổng thống Trump thường đưa ra các chính sách thất thường và "khó lường", vì thế việc ông Trump tiếp tục đánh thuế vào Việt Nam là điều hoàn toàn có thể xảy ra.
Nếu như Mỹ áp thuế cao hơn đối với hàng Việt Nam, những ngành sản xuất xuất khẩu như dệt may, điện tử hay da giày sẽ chịu ảnh hưởng không nhỏ.
Dù vậy, ông Điệp vẫn kỳ vọng rằng giai đoạn đầu, BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn sẽ "dễ thở" bởi vị thế "trụ cột" của Việt Nam ở Đông Nam Á.
Trong khi đó, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT Đặng Hùng Võ cho rằng dưới thời Trump, sẽ không còn khái niệm "thương mại tự do", bởi với Trump "thương mại là tốt nhưng phải đóng thuế" và điều này sẽ hạn chế lợi ích của người xuất khẩu.
Các nước trong khu vực đang tạo ra sức ép lớn lên Việt Nam trong việc thu hút FDI:
Indonesia: Miễn thuế TNDN 10 năm cho dự án trên 500 triệu USD
Malaysia: Giảm thuế TNDN từ 24% xuống 20% cho doanh nghiệp công nghệ cao
Trong khi đó, chính sách thuế của Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế, chủ yếu áp dụng miễn giảm thuế TNDN mà chưa có ưu đãi dựa trên chi phí (R&D, đào tạo nhân lực, công nghệ cao).
Việt Nam hiện đang áp dụng một số chính sách thuế suất ưu đãi nhằm thu hút đầu tư nước ngoài (FDI). Cụ thể:
Thuế suất 10% trong 15 năm: Áp dụng cho doanh nghiệp có thu nhập từ dự án đầu tư mới tại các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, các khu kinh tế, khu công nghệ cao.
Thuế suất 17% trong 10 năm: Áp dụng cho doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư tại các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Miễn thuế 4 năm, giảm 50% thuế trong 9 năm tiếp theo: Áp dụng cho doanh nghiệp được hưởng thuế suất ưu đãi 10% trong 15 năm.
Miễn thuế 2 năm, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo: Áp dụng cho doanh nghiệp được hưởng thuế suất ưu đãi 17% trong 10 năm.
Những ưu đãi thuế này đã giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, khi so sánh với chính sách thuế của các nước trong khu vực, Việt Nam vẫn chưa có chiến lược ưu đãi thực sự cạnh tranh và bền vững.
Dù nhiều chuyên gia cho rằng BĐS công nghiệp Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn, nhưng thực tế cho thấy thị trường này đang đối mặt với hàng loạt thách thức cần giải quyết.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, để giữ vững vị thế trong cuộc đua FDI, Việt Nam cần có chính sách mang tính đột phá: “Cần có những chiến lược đào tạo nhân lực bài bản, tập trung vào các ngành nghề mũi nhọn thay vì chỉ dựa vào lao động giá rẻ”.
Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh rằng trước kia khi thực hiện công nghiệp hóa chỉ loay hoay quanh khu vực vùng Đồng bằng Bắc Bộ, Đồng bằng sông Hồng nhưng không mang lại nhiều hiệu quả do chỉ phát triển công nghiệp nhỏ lẻ, tiểu thủ công nghiệp.
"Bởi chuyển sang KCN vẫn phục vụ cho công nghiệp tập trung của một số chỗ, chỉ là công nghiệp nhỏ nhoi, tiểu thủ công nghiệp là chính chứ chưa tạo ra các sản phẩm công nghiệp cho thế giới, chưa tạo ra vòng giá trị sản xuất toàn cầu", GS. Đặng Hùng Võ nhận định và cho rằng nếu "mở cửa" đầu tư, nên chọn lọc các nhà đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, "nên chú trọng đến những lĩnh vực mà công nghệ của ta còn yếu như khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực bán dẫn, lĩnh vực đất hiếm, lĩnh vực chế tạo các IC...".
Ngoài ra, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cũng nhấn mạnh, chính sách thu hút FDI không thể áp dụng “dàn trải”, mà cần có sự tính toán kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người lao động.
Bất động sản công nghiệp Việt Nam không thể mãi chạy theo "giấc mơ FDI" mà quên đi bài toán nền tảng. Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, chúng ta có nguy cơ bị "bỏ lại phía sau" trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt giữa các quốc gia trên thế giới.
