Chung cư có nơi tăng đến 35% chỉ trong 3 tháng đầu năm

Mỗi m2 gánh đến hơn 10 loại phí

Theo như báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam, chỉ trong vòng 3 tháng đầu năm 2025, mức giá chung cư đã tăng gần 24%, thậm chí có những khu vực tăng đến 35%; phân khúc nhà phố, biệt thự mức giá cũng tăng gần 20%.

Tuy nhiên theo khảo sát của báo Đầu tư, mức giá tăng này không phải do chủ đầu tư "áp đặt" mà dựa trên các chi phí đầu tư.

Theo đó, đối với các dự án chung cư, để cấu thành giá mỗi m2 bán cho khách hàng sẽ gồm không dưới 10 loại phí.

Để phát triển một dự án bất động sản, doanh nghiệp phải gánh nhiều khoản chi phí lớn, trực tiếp cấu thành vào giá bán sản phẩm. Cụ thể:

Thứ nhất là tiền mua đất. Để lập được dự án, chủ đầu tư buộc phải có quỹ đất, trong bối cảnh giá đất hiện nay đang tăng cao. Chẳng hạn, tại Bình Dương – khu vực giáp TP.HCM – một quỹ đất hơn 5.000m² có thể phát triển dự án bất động sản hiện có giá dao động từ 200 đến 300 tỷ đồng. Trong đó, doanh nghiệp thường chỉ sử dụng 30% vốn tự có, phần còn lại vay ngân hàng với lãi suất phổ biến khoảng 10%/năm.

Thứ hai, nếu quỹ đất chưa được giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp sẽ phải thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng – chi phí này thường chiếm khoảng 30% tổng mức đầu tư.

>> Sau sáp nhập, huyện rộng nhất Việt Nam sẽ còn bao nhiêu xã?

Thứ ba là chi phí pháp lý. Sau khi có đất sạch, doanh nghiệp tiến hành các thủ tục pháp lý để xin cấp phép dự án. Khoản chi cho giai đoạn này thường nằm trong khoảng 10% đến 15% tổng vốn đầu tư.

Thứ tư là tiền thuế sử dụng đất, được tính dựa trên bảng giá đất do tỉnh, thành phố ban hành, căn cứ theo khung giá đất hiện hành.

Thứ năm là chi phí xây dựng dự án. Trong bối cảnh giá vật liệu như xi măng, gạch, sắt thép, thiết bị vệ sinh và nội thất tăng cao, chi phí xây dựng hiện ở mức 20–30 triệu đồng/m² đối với dự án cao cấp, và 15–20 triệu đồng/m² đối với phân khúc tầm trung.

Thông thường, chủ đầu tư sẽ vay ngân hàng để triển khai giai đoạn xây dựng ban đầu. Với một dự án cao 20 tầng, gồm hơn 700 sản phẩm và một tầng hầm móng, tổng chi phí xây dựng có thể lên tới 1.000 tỷ đồng. Nếu vay với lãi suất 10%/năm trong vòng 28 tháng, tiền lãi sẽ vào khoảng 300 tỷ đồng – và toàn bộ khoản lãi vay này sẽ được tính vào giá bán nhà.

Thứ sáu là chi phí marketing và bán hàng, chiếm khoảng 10% tổng vốn đầu tư, và cũng được phân bổ vào giá bán.

Thứ bảy là chi phí hoa hồng cho môi giới. Với phân khúc căn hộ chung cư, mức hoa hồng dao động 6–7% trên mỗi sản phẩm bán ra. Khoản này cũng được cộng vào giá nhà.

Thứ tám là chi phí bán hàng và chiết khấu, bao gồm các chương trình tặng quà như vàng, xe…, thường chiếm khoảng 1% giá trị sản phẩm.

Thứ chín là thuế thu nhập doanh nghiệp, hiện áp dụng mức 20%.

Thứ mười là lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp, thường được tính toán ở mức tối thiểu 20% trên mỗi dự án.

Cuối cùng là chi phí quản lý dự án và trả lương nhân sự cho bộ máy vận hành của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, nếu quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý kéo dài 4–5 năm, doanh nghiệp sẽ phải gánh lãi vay ngân hàng trong suốt thời gian này – và phần chi phí phát sinh đó cũng sẽ được chuyển thẳng vào giá nhà bán ra thị trường.

Giải pháp nào hạ nhiệt giá nhà?

Trước tình trạng giá nhà đang leo thang như hiện nay, theo Tổng Giám đốc Phú Đông Group Ngô Quang Phúc, đây là điều mà các doanh nghiệp BĐS không mong muốn, bởi giá cao sẽ càng khó bán, dẫn đến tình trạng hàng tồn kho nhiều, gây ra rủi ro lớn đối với các doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp hiện nay đang rơi vào thế phải chạy theo chi phí đầu vào như: Chi phí nhân công xây dựng, vật tư xây dựng từ năm 2024 cũng đã tăng mạnh, lãi suất ngân hàng đang khá cao và mức lãi suất này sẽ áp vào mỗi mét vuông giá nhà.

Theo ý kiến của vị này, nếu Nhà nước có thể kiểm soát được mức giá vật tư như sắt, thép, xi măng; phía ngân hàng hỗ trợ một phần lãi suất cho doanh nghiệp ở mức 8%/năm thì giá nhà tự khắc sẽ giảm.

Chung quan điểm, Chủ tịch HĐQT Kim Oanh Group Đặng Thị Kim Oanh cũng cho rằng một trong những nguyên nhân tác động đến giá nhà hiện nay chính là thời gian xin cấp phép dự án thường bị kéo dài từ 3-5 năm.

Trong thời gian này, với mức lãi suất vay 10%/năm, nghĩa là giá nhà mỗi năm của dự án đó sẽ phải cộng thêm 10%. "Chỉ cần chính quyền đẩy nhanh thời gian cấp phép dự án, sẽ giúp giá nhà giảm được hàng chục phần trăm", bà Oanh cho biết.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng hiện nay nhiều doanh nghiệp kỳ vọng lợi nhuận của mỗi dự án đạt từ 20-30%, do đó các doanh nghiệp có thể tính toán lại mức lợi nhuận kỳ vọng thấp xuống, giá nhà nhờ đó cũng sẽ giảm một phần.

Ngoài ra, các địa phương nên có một cơ quan quản lý giá BĐS, thường xuyên đến kiểm tra cũng như xử lý các doanh nghiệp đẩy giá cao hơn so với thực tế, vì chỉ cần một dự án tăng giá sẽ kéo theo các dự án trong bán kính 5km tăng giá theo.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị để giá nhà ở thương mại có thể giảm xuống thì cần thêm nguồn cung nhà ở xã hội cho người mua thêm sự lựa chọn.

Các địa phương cần đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội, chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập và điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch nhằm giúp các nhà đầu tư có thể triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch.

>> Hà Nội sẽ tiến hành lắp đặt cột mốc Km0 tại trung tâm của vườn hoa Lý Thái Tổ