Có đất nhưng không đủ tiền làm nhà: GS.TS. Hoàng Văn Cường đề xuất cơ chế ‘ghi nợ’ tiền sử dụng đất

Sau hơn một năm bảng giá đất mới được áp dụng theo Luật Đất đai 2024, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, cho rằng cải cách này đã giải quyết nhiều bất cập tồn tại nhiều năm trước.

Theo ông, việc bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá sát với thị trường giúp người bị thu hồi đất được bồi thường hợp lý hơn, đồng thời hạn chế tình trạng doanh nghiệp hưởng lợi từ việc được giao đất với giá thấp rồi bán sản phẩm theo giá thị trường.

"Tài nguyên đất đai được phân bổ theo cơ chế thị trường thay vì cơ chế xin - cho, từ đó tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng hơn giữa các doanh nghiệp", ông nói.

Tuy nhiên, mặt trái cũng nhanh chóng xuất hiện khi mọi nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều tăng lên theo bảng giá mới.

Không chỉ doanh nghiệp phải bỏ ra chi phí đầu vào lớn hơn, người dân khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận hay nhận đất từ Nhà nước cũng phải nộp khoản tiền cao hơn trước rất nhiều.

Luật mở đường nhưng nhiều người vẫn không dám chuyển đất

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Luật Đất đai 2024 đã tạo điều kiện thuận lợi hơn khi cho phép người dân có đất nông nghiệp hoặc đất vườn nằm trong quy hoạch đất ở được chuyển mục đích sử dụng nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện.

Tuy nhiên, cùng lúc đó, bảng giá đất được điều chỉnh sát giá thị trường khiến tiền sử dụng đất tăng mạnh.

Ông lấy ví dụ, trước đây đất nông nghiệp được Nhà nước giao gần như không thu tiền. Khi chuyển sang đất ở, người dân phải nộp phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở. Nếu trước đây mức chênh chỉ khoảng 1 triệu đồng thì nay có thể lên tới 10 triệu đồng mỗi mét vuông.

"Khi luật có hiệu lực, người dân được phép chuyển đất nhưng lại không ai dám chuyển vì tiền sử dụng đất quá cao. Người chuyển để bán thì lợi nhuận gần như không còn, còn người chuyển để xây nhà thì lại không có tiền để nộp", ông phân tích.

Theo ông, đây chính là nguyên nhân khiến nhiều hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất rơi vào tình trạng ách tắc.

Nghị quyết 254 tháo gỡ một phần nút thắt

Để xử lý những vướng mắc phát sinh sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, cuối năm 2025 Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 254 với cơ chế giảm tiền sử dụng đất theo từng ngưỡng diện tích.

Theo đó, người dân chuyển đất để đáp ứng nhu cầu ở trong hạn mức chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch tiền sử dụng đất; diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức nộp 50%; phần vượt lớn hơn tiếp tục phải nộp 100%.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, cách tiếp cận này giúp cân bằng lợi ích giữa người có nhu cầu ở thật và yêu cầu ngăn chặn tình trạng đầu cơ.

"Người chuyển đất để ở sẽ được giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính, trong khi người xin chuyển diện tích lớn nhằm mục đích kinh doanh hoặc đầu cơ vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước", ông nói.

Đề xuất Nhà nước nghiên cứu cơ chế ghi nợ tiền sử dụng đất

Dù đánh giá Nghị quyết 254 đã tháo gỡ đáng kể khó khăn, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng áp lực tài chính đối với người dân vẫn còn rất lớn.

Theo ông, tại nhiều khu vực đô thị, giá đất hiện đã lên tới vài chục triệu đồng mỗi mét vuông. Ngay cả khi chỉ phải nộp 30% tiền sử dụng đất, số tiền thực tế vẫn có thể lên tới hàng trăm triệu đồng.

"Nhiều người còn chưa đủ tiền để xây nhà thì lấy đâu ra tiền nộp ngay tiền sử dụng đất", ông đặt vấn đề.

Từ thực tế đó, vị chuyên gia đề xuất Nhà nước nghiên cứu cơ chế ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu ở thực.

Theo đề xuất này, người dân vẫn được hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà ở trước, sau đó thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có điều kiện, đồng thời trả thêm khoản tiền chậm nộp theo mức hợp lý do Nhà nước quy định.

“Đây là giải pháp vừa giúp giảm áp lực tài chính trước mắt cho người dân, vừa bảo đảm Nhà nước vẫn thu đủ nghĩa vụ tài chính, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi từ chính sách đất đai”, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho hay.