Bộ Xây dựng nói gì về nghịch lý giá nhà neo cao, giao dịch bất động sản sụt giảm?

Giá đất tăng, thủ tục kéo dài khiến chi phí dự án đội lên

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?” do Báo Nông thôn Ngày nay/Báo điện tử Dân Việt tổ chức ngày 15/10 tại Hà Nội, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đã phân tích những nguyên nhân khiến giá bất động sản duy trì ở mức cao trong khi giao dịch có dấu hiệu suy giảm.

Theo phân tích của bà Hằng, chi phí đất đai và chi phí tài chính là hai yếu tố quan trọng trong cơ cấu giá thành bất động sản. Tuy nhiên, việc lý giải giá nhà cao cần nhìn nhận tổng thể các yếu tố cấu thành, thay vì quy toàn bộ nguyên nhân cho giá đất.

Giá một sản phẩm bất động sản được hình thành từ nhiều khoản chi phí, gồm tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng, xây dựng công trình, đầu tư hạ tầng xã hội, chi phí bán hàng và lãi vay. Những khoản chi này có mối liên hệ chặt chẽ với thời gian chuẩn bị, triển khai dự án cũng như điều kiện thị trường.

Phân tích nguyên nhân khiến giá bất động sản cao, đại diện Bộ Xây dựng trước hết đề cập đến chi phí đất đai. Theo bà Hằng, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường trong bối cảnh giá đất tăng mạnh thời gian qua đã tác động đáng kể đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Khi giá đất tăng cao, chi phí để phát triển dự án cũng tăng theo, ảnh hưởng trực tiếp đến phương án tài chính và giá bán sản phẩm. Đây là một trong những yếu tố quan trọng cần được xem xét khi đánh giá khả năng giảm giá nhà trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, quá trình chuẩn bị đầu tư và triển khai dự án kéo dài do vướng mắc pháp lý cũng làm gia tăng chi phí. Thời gian thực hiện dự án càng dài, doanh nghiệp càng phải gánh thêm chi phí lãi vay, quản lý và các khoản phát sinh trong quá trình triển khai. Những chi phí này cuối cùng tạo áp lực lên giá thành và giá bán bất động sản.

Từ thực tế quản lý, bà Hằng cho rằng giá nhà cao là kết quả của nhiều yếu tố cộng hưởng. Do đó, muốn kiểm soát mặt bằng giá cần đồng thời tháo gỡ các điểm nghẽn về thủ tục, giảm thời gian triển khai dự án và xử lý những bất cập trong cơ cấu nguồn cung.

Nguồn cung tăng nhưng giao dịch giảm, đầu cơ làm méo mó thị trường

Một vấn đề khác được bà Hằng nhấn mạnh là tình trạng đầu cơ bất động sản và sự mất cân đối giữa cơ cấu sản phẩm với nhu cầu thực tế. Theo số liệu bà Hằng nêu tại hội thảo, riêng quý III, thị trường có hơn 59.000 căn nhà ở thương mại đủ điều kiện bán ra. Đối với nhà ở xã hội, số liệu được bà đề cập là hơn 216.000 căn đủ điều kiện kinh doanh trong quý, chưa tính lũy kế. Trong khi đó, lượng giao dịch toàn thị trường đạt hơn 92.000 giao dịch.

Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng diễn biến nguồn cung tăng nhưng giao dịch giảm phản ánh sự lệch pha cung - cầu. Nhu cầu nhà ở thực tế của người dân vẫn lớn, song sản phẩm trên thị trường lại tập trung nhiều vào phân khúc trung cấp và cao cấp, với mức giá vượt quá khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp.

Điều này khiến việc gia tăng số lượng sản phẩm chưa đồng nghĩa với việc người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn. Nếu nguồn cung không phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính, thị trường vẫn có thể rơi vào tình trạng dư thừa sản phẩm ở một số phân khúc nhưng thiếu nhà ở phù hợp với số đông.

Bà Hằng cũng cảnh báo tình trạng một số nhà đầu cơ sử dụng vốn vay ngân hàng để thu gom bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng. Việc găm giữ tài sản có thể làm giảm lượng sản phẩm thực sự được đưa ra thị trường, tạo cảm giác khan hiếm và góp phần đẩy giá lên cao, trong khi người có nhu cầu mua nhà để ở gặp khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp.

Cùng với đó, lãi suất cho vay tăng cao tạo thêm áp lực cho thị trường. Người mua nhà có nhu cầu thực khó tiếp cận nguồn vốn, còn các nhà đầu tư chưa bán được tài sản phải chịu chi phí vốn lớn hơn. Khi cả khả năng mua nhà lẫn hoạt động đầu tư đều chịu sức ép tài chính, thanh khoản thị trường càng gặp khó khăn.

Bộ Xây dựng thúc đẩy tháo gỡ dự án, phát triển nhà ở phù hợp nhu cầu thực

Từ việc nhận diện các nguyên nhân trên, bà Hằng cho biết Bộ Xây dựng cùng các bộ, ngành và Chính phủ đang triển khai nhiều giải pháp nhằm đưa giá bất động sản về mức phù hợp hơn với giá trị thực, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Một trong những hướng trọng tâm là hoàn thiện thể chế pháp luật, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và bổ sung các công cụ quản lý để thị trường vận hành minh bạch hơn. Theo nội dung phát biểu, các cơ chế pháp lý mới được kỳ vọng giúp xử lý vướng mắc trong quá trình triển khai dự án, qua đó giảm chi phí và tạo điều kiện bổ sung nguồn cung.

Cùng với đó, việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được xác định là giải pháp quan trọng nhằm điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực tế. Theo bà Hằng, chỉ tiêu giai đoạn 2026–2030 là hoàn thành gần 900.000 căn nhà ở xã hội, trong đó riêng năm 2026 đặt mục tiêu 97.271 căn.

Bà cũng cho biết các bộ, ngành và địa phương đang tập trung tháo gỡ khó khăn cho hơn 5.000 dự án bất động sản; đến thời điểm phát biểu, hơn 3.500 dự án đã được xử lý, tương đương khoảng 71%.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, việc tháo gỡ vướng mắc và bổ sung nguồn cung sẽ giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn. Khi mức độ cạnh tranh giữa các dự án tăng lên, doanh nghiệp sẽ có thêm động lực điều chỉnh giá bán và chính sách kinh doanh để thu hút khách hàng, qua đó cải thiện thanh khoản và khơi thông dòng vốn
.
Tuy nhiên, để nguồn cung tăng thực sự giúp người dân dễ mua nhà hơn, điều quan trọng không chỉ là số lượng dự án được triển khai mà còn là cơ cấu sản phẩm, mức giá và khả năng đáp ứng nhu cầu của từng nhóm khách hàng.

Minh bạch dữ liệu để người dân có thêm cơ sở mua nhà

Một giải pháp khác được bà Hằng đề cập là hoàn thiện và đưa vào vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, từng bước thay thế phương thức quản lý thủ công bằng giấy tờ.

Theo bà, Bộ Xây dựng đang phối hợp với các địa phương và doanh nghiệp để cập nhật dữ liệu lên hệ thống. Khi thông tin được kết nối và công khai tốt hơn, người dân có thể tra cứu tình trạng pháp lý của dự án, tìm hiểu nhu cầu và diễn biến thị trường tại từng khu vực trước khi quyết định mua nhà.

Đối với doanh nghiệp, dữ liệu thị trường giúp đánh giá nhu cầu sát thực tế hơn, từ đó xây dựng chiến lược đầu tư và phát triển sản phẩm phù hợp. Với cơ quan quản lý, hệ thống thông tin là cơ sở để theo dõi toàn cảnh thị trường, phát hiện những dấu hiệu bất thường và kịp thời triển khai các biện pháp điều tiết.

Bà Hằng cho rằng dư địa chính sách để điều tiết thị trường vẫn còn, song hiệu quả phụ thuộc vào sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp, người dân và cơ quan báo chí truyền thông. Việc cung cấp thông tin chính xác, minh bạch cũng có vai trò quan trọng trong hạn chế tâm lý đầu cơ và những kỳ vọng thiếu cơ sở. Theo định hướng được đại diện Bộ Xây dựng chia sẻ tại hội thảo, mục tiêu không chỉ là gia tăng nguồn cung hay xử lý các dự án vướng mắc, mà còn phải đưa cơ cấu sản phẩm về gần hơn với nhu cầu thực, kiểm soát các yếu tố gây méo mó giá và tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.