Bút sa gà hụt, CenLand (CRE) có “đu đỉnh” dự án Aqua City của Novaland?

Tại ĐHCĐ thường niên 2023 của CTCP Bất động sản Thế Kỷ - CenLand (Mã CRE - HOSE) diễn ra ngày 26/4/2023, HĐQT công ty đã trình cổ đông thông qua kế hoạch doanh thu 3.050 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 168 tỷ, lần lượt giảm 12% và 32% so với kết quả thực hiện trong năm 2022.

Ngoại trừ doanh thu dịch vụ MKT, cho thuê văn phòng được kỳ vọng tăng trưởng, CRE đều đặt mục tiêu giảm thu ở các mảng chủ lực như môi giới và đầu tư bất động sản trong đó doanh thu môi giới thậm chí giảm tới 29% YoY về 1.000 tỷ đồng.

Lãnh đạo công ty cho biết: "Thực tế doanh thu của chúng ta cao hơn nhưng lợi nhuận thấp hơn bởi CenLand đang đầu tư cho các mảng mới; đây là thời điểm cần sự quyết liệt để thành công trong dài hạn. Vì thế công ty không đặt lợi nhuận kinh doanh cao trong năm nay".

Tại Đại hội, ông Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng) - Phó Chủ tịch HĐQT cho biết, 2022 là một năm "lên bổng xuống trầm" khi quý 1 thị trường bất động sản tăng nóng nhờ hồi phục sau đại dịch nhưng từ quý 2 trở đi lại đảo chiều trầm lắng kéo dài.

Theo đó, kết năm 2022, CenLand ghi nhận doanh thu giảm gần 2.100 tỷ đồng về còn 3.671 tỷ; lợi nhuận trước thuế giảm 57% YoY về 246 tỷ; lãi sau thuế còn 194 tỷ - thấp nhất 6 năm.

Với kết quả đạt được, công ty dự kiến trích 10% cho quỹ dự phòng tài chính và 7% cho quỹ khen thưởng phúc lợi đồng thời trả cổ tức cho cổ đông bằng cổ phiếu tỷ lệ 10%/vốn điều lệ.

Thảo luận:

Cổ đông hỏi: Quy mô đầu tư dự án ở Đại Lải hiện thế nào?

Theo Chủ tịch HĐQT Nguyễn Trung Vũ: "Công ty đã đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng vào dự án này và hiện tại cũng chưa vay ngân hàng đồng nào. Chúng tôi dự kiến đầu tư vào dự án khoảng 4.500 - 5.000 tỷ đồng nhưng thủ tục pháp lý đang bị vướng một chút liên quan đến việc điều chỉnh quy hoạch. Dự kiến trong năm nay sẽ xong các thủ tục để triển khai dự án.

Dự án này được CenLand mua lại với quy mô khoảng 37 ha, đây là khu dân cư có vị trí đẹp. Hiện còn khoảng 600 - 700 sản phẩm thấp tầng tại dự án chưa bán (ngoài ra còn 1 tòa chung cư và 1 tòa khách sạn). Chúng tôi đang có nhiều khách hàng quan tâm đến dự án này, giá bán các sản phẩm cũng tương đối hợp lý".

Cổ đông hỏi: Nhân sự (môi giới) công ty giảm bao nhiêu % trong năm 2022?

Theo Tổng Giám đốc Chu Hữu Chiến, trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, CenLand đã linh hoạt trong việc điều chỉnh cơ cấu chí phí trong đó có phần nhân sự. Tính đến nay, công ty đã giảm khoảng 40 - 50% nhân sự.

Nguồn báo cáo tài chính kiểm toán 2022 của CenLand

Cổ đông hỏi: Cổ phiếu CRE liên tục thủng đáy trong năm vừa qua, lãnh đạo công ty có chia sẻ gì không?

Chủ tịch HĐQT Nguyễn Trung Vũ chia sẻ: "Năm ngoái và năm kia tôi có mua vào cổ phiếu CRE và hiện lỗ hơn 30%. Tôi nghĩ thị trường đang như này mà cổ phiếu lên mới là điều lạ, tôi nghĩ mọi người nên giữ vì bán lúc này sẽ rất thiệt bởi chiến lược kinh doanh của CenLand rất dài và bền vững.

Trung bình mỗi tháng tôi phải bỏ ra khoảng 2 - 3 căn chung cư coi như lỗ để nuôi công ty và tôi nghĩ là tôi còn khoảng vài trăm căn để có thể lo liệu cho công ty vượt qua giai đoạn này.

Tôi nghĩ sau 30/4 năm nay những gì khó khăn nhất sẽ qua đi... cổ phiếu của CenLand đã xuống và không thể rớt xuống thấp hơn được nữa.... Tôi có niềm tin cổ phiếu CRE sẽ về trên mệnh giá trong năm nay".

Theo ghi nhận của người viết, cổ phiếu CRE trên thị trường hiện có giá 7.540 đồng (kết phiên 28/4/2023) - giảm 22% từ đầu năm và giảm 71% so với mức giá 26.x đồng từng ghi nhận trong phiên 7/1/2022. Thanh khoản của mã 1 năm trở lại đây cũng giảm mạnh từ mức triệu đơn vị/phiên về dưới 200.000 đơn vị/phiên (tính trung bình 10 phiên gần nhất).

Lần cuối cùng cổ phiếu CRE còn giao dịch trên mốc 10.000 đồng đã từ giữa tháng 12/2022.

Trở lại với câu chuyện tại Đại hội, cổ đông hỏi: "Tình hình bán hàng tại các dự án thứ cấp của công ty hiện thế nào?"

Trả lời, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Trung Vũ cho biết: "Ở mảng thứ cấp, CenLand bán các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực chứ không bán bất động sản nghỉ dưỡng nên công ty không bị ảnh hưởng nhiều.

Do phân khúc bất động sản của công ty hướng đến nhu cầu ở thực nên con số tăng trường 20% ở các dự án thứ cấp hiện nay là hoàn toàn hợp lý".

CenLand có "đu đỉnh" dự án Aqua của Novaland?

Ngày 9/7/2022, tại Hà Nội đã diễn ra Lễ ký kết hợp tác chiến lược dự án Aqua City và dự án Nova Phan Thiết giữa Tập đoàn Novaland và 5 đối tác kinh doanh chiến lược đình đám gồm CenLand - Newstar Homes - Tân Thời Đại Invest - Đất Xanh Miền Bắc - TNHH Phát triển Đầu tư Hà Nội.

Đại diện NovaReal và CTCP Bất động sản Thế Kỷ ký kết hợp tác

Theo giới thiệu tại thời điểm ký kết hợp tác, dự án Khu đô thị sinh thái thông minh Aqua City có quy mô 1.000 ha tại Đồng Nai dự kiến bàn giao trong quý 2/2023.

Tuy nhiên, dự án này hiện vẫn đang gặp nhiều vướng mắc và nằm trong chiến dịch gỡ vướng của Bộ Xây dựng thời gian gần đây.

Về phần mình, ghi nhận tại thời điểm 31/3/2023, tổng tài sản của Tập đoàn Novaland ở mức hơn 256.000 tỷ đồng trong đó hàng tồn kho gần 136.905 tỷ đồng - tăng so với quý liền trước (91% - tương đương 125.107 tỷ là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng,...).

Việc bán hàng chậm, tồn kho tăng lên khiến Novaland báo doanh thu hợp nhất quý 1/2023 giảm tới 69% YoY về còn 604 tỷ đồng (bao gồm gần 453 tỷ đồng (ghi nhận từ việc bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Saigon Royal và Soho Residence); lỗ sau thuế hơn 377 tỷ đồng - quý lỗ đầu từ khi niêm yết cuối năm 2016.

Thuyết minh nợ vay tài chính của Novaland đến cuối quý 1/2023

Một thông tin đáng lưu ý là việc đến cuối quý 1/2023, nợ phải trả của NVL vẫn còn gần 211.800 tỷ (gấp gần 4,8 lần vốn chủ sở hữu) trong đó 62.740 tỷ là vay nợ tài chính.

Mới nhất, phía tập đoàn cho biết sẽ tập trung cao độ làm việc với các đối tác tài chính, nhà thầu thi công để sớm đưa vào triển khai xây dựng lại các dự án trung tâm TP. HCM và các Đô thị Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram từ quý 2/2023.

Về phía CenLand, việc hạ chỉ tiêu doanh thu môi giới năm 2023 về còn 1.000 tỷ đồng cũng phần nào cho thấy "tính hiệu quả" của những thương vụ "bắt tay" phân phối dự án cho các ông lớn bất động sản trong nước.

Còn nhớ tại ĐHCĐ thường niên 2021, ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT CenLand từng bật mí việc hợp tác phân phối sản phẩm cho hai "ông lớn" ngành bất động sản là Vinhomes và Novaland: "Công ty sẽ phân phối Vinhomes lượng hàng trị giá khoảng 1 tỷ USD trong năm nay, dự kiến mang về cho CenLand thêm 500 - 600 tỷ đồng doanh thu môi giới.

Bên cạnh đó, phần doanh thu từ phân phối sản phẩm cho Novaland sẽ góp phần đẩy doanh thu từ môi giới của CenLand lên 2.000 tỷ đồng trong năm 2021".

Chia sẻ thêm, Phó Chủ tịch CRE Phạm Thanh Hưng cho rằng: "Mục đích khi CenLand bán hàng cho Vinhomes hay Novaland (dù lợi nhuận không đáng kể) bởi họ là những "ông lớn" trong ngành bất động sản và thông qua họ, CenLand tiếp cận được tệp khách hàng giàu có, mua nhiều sản phẩm VIP".