Chuyên gia pháp lý nói gì về đề xuất 'sổ đỏ điện tử' có giá trị như bản giấy?

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất công nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dưới hai hình thức giấy và điện tử, với giá trị pháp lý tương đương. Theo chuyên gia, đây là bước tiến phù hợp với quá trình số hóa quản lý đất đai, nhưng điều kiện tiên quyết là phải bảo đảm dữ liệu chính xác, an toàn và không để người dân yếu thế bị bỏ lại phía sau.

Sổ đỏ có thể tồn tại dưới hai hình thức

Một trong những nội dung đáng chú ý tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là thay đổi cách tiếp cận đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo khoản 1 Điều 63 dự thảo, Giấy chứng nhận được cấp theo một mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước, gồm Giấy chứng nhận dạng giấy và Giấy chứng nhận điện tử.

Điểm đáng chú ý nằm ở việc dự thảo đề xuất công nhận hai hình thức này về giá trị pháp lý, thay vì chỉ đặt Giấy chứng nhận trên nền tảng giấy tờ vật lý như cách tiếp cận truyền thống. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh đây mới là nội dung được đề xuất trong dự thảo luật, chưa phải quy định đã có hiệu lực. Đồng thời, theo nội dung được cung cấp, dự thảo cũng không đặt ra yêu cầu người dân đang sử dụng sổ đỏ bản giấy phải chuyển đổi sang hình thức điện tử. Như vậy, nếu được thông qua, sự thay đổi trước hết nằm ở việc pháp luật mở thêm một phương thức thể hiện Giấy chứng nhận, thay vì mặc nhiên thay thế sổ giấy.

Chuyên gia: Số hóa sổ đỏ là xu hướng tất yếu, nhưng không thể chỉ “đưa lên mạng”

Theo luật sư Nguyễn Văn Đại - Công ty Luật Việt Phong, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, số hóa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là xu hướng tất yếu và có thể mang lại nhiều thuận lợi cho người dân. Tuy nhiên, ông cho rằng việc chuyển từ giấy sang điện tử không nên được hiểu theo hướng loại bỏ ngay sổ giấy ở thời điểm hiện tại.

“Theo tôi, việc số hóa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là xu hướng tất yếu và sẽ mang lại nhiều thuận lợi cho người dân, nhưng không nên đồng nghĩa với việc loại bỏ ngay sổ giấy”, LS. Đại cho hay.

Theo vị luật sư này, điểm quan trọng nhất không nằm ở việc người dân có còn cầm một cuốn sổ giấy trên tay hay không, mà là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của họ có được xác lập, bảo vệ và chứng minh một cách an toàn như thế nào khi chuyển thành “sổ đỏ điện tử”. Đây cũng là lý do quá trình chuyển đổi cần có lộ trình phù hợp. Nếu hệ thống điện tử được xây dựng tốt, người dân có thể giảm sự phụ thuộc vào giấy tờ vật lý trong quá trình tra cứu, xác thực và thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai.

Ngược lại, nếu dữ liệu chưa đồng bộ hoặc người dân chưa có khả năng tiếp cận, một thay đổi tưởng như thuần túy về công nghệ có thể tạo thêm rào cản cho chính những nhóm cần được hỗ trợ nhiều nhất.

Một trong những vấn đề được đặt ra khi sổ đỏ điện tử được đề xuất là khả năng tiếp cận của người dân.

Không phải mọi chủ sử dụng đất đều có mức độ thành thạo công nghệ như nhau. Người cao tuổi, người ở vùng sâu, vùng xa hoặc những người hạn chế khả năng sử dụng các nền tảng số có thể gặp khó khăn nếu các thủ tục đất đai chuyển mạnh sang môi trường điện tử.

Luật sư Nguyễn Văn Đại cho rằng đây là nhóm cần được tính đến ngay từ quá trình xây dựng cơ chế.

“Nhà nước cần có lộ trình phù hợp, đặc biệt phải bảo đảm cơ chế hỗ trợ đối với người cao tuổi, người ở vùng sâu, vùng xa và những người hạn chế khả năng tiếp cận công nghệ”.

Theo hướng này, số hóa không nên được hiểu đơn giản là thay cuốn sổ giấy bằng một tệp dữ liệu điện tử. Đằng sau một Giấy chứng nhận điện tử phải là cả hệ thống bảo đảm người có quyền có thể tiếp cận, kiểm tra và sử dụng thông tin của mình khi cần thiết. Đặc biệt, cần có phương án để người dân vẫn có thể thực hiện các quyền và thủ tục liên quan ngay cả khi họ không thành thạo công nghệ.

Với một tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụng đất, tâm lý muốn “cầm sổ trong tay” là điều dễ hiểu. Một cuốn sổ giấy có thể được nhìn thấy, cất giữ và mang theo. Trong khi đó, với sổ đỏ điện tử, quyền của người sử dụng đất được thể hiện thông qua dữ liệu và hệ thống xác thực. Sự thay đổi này vì vậy không chỉ là câu chuyện công nghệ mà còn là câu chuyện niềm tin pháp lý.

Luật sư Nguyễn Văn Đại cho rằng cơ quan quản lý cần tạo dựng niềm tin cho người dân về ba yếu tố gồm: Tính chính xác, tính an toàn và giá trị pháp lý của dữ liệu điện tử.

“Quan trọng nhất là phải xây dựng được niềm tin của người dân về tính chính xác, an toàn và giá trị pháp lý của dữ liệu điện tử, để họ yên tâm rằng quyền sử dụng đất của mình vẫn được bảo đảm dù không còn trực tiếp cầm trên tay ‘cuốn sổ đỏ’”, LS. Đại khẳng định.

Đây cũng là điểm có ý nghĩa đặc biệt khi dữ liệu đất đai ngày càng được số hóa. Nếu thông tin về chủ sử dụng, diện tích, tình trạng pháp lý và các biến động của thửa đất được cập nhật chính xác, một hệ thống điện tử có thể giúp việc xác thực quyền trở nên thuận tiện hơn. Nhưng ngược lại, nếu dữ liệu đầu vào sai hoặc cơ chế bảo mật, xác thực không đủ mạnh, rủi ro sẽ không còn nằm ở việc mất một cuốn giấy mà có thể chuyển thành rủi ro đối với chính dữ liệu xác lập quyền tài sản.

Sổ giấy chưa biến mất

Một điểm cần làm rõ để tránh tâm lý hoang mang là đề xuất sổ đỏ điện tử không đồng nghĩa với việc người dân đang có sổ giấy phải lập tức đổi sang sổ điện tử. Theo nội dung dự thảo, Giấy chứng nhận có thể tồn tại dưới hai hình thức: Giấy và điện tử.

Điều này cũng có ý nghĩa về mặt chuyển tiếp. Thay vì buộc toàn bộ người dân phải thay đổi cách thức quản lý giấy tờ ngay lập tức, cơ chế mới có thể tạo điều kiện để quá trình số hóa diễn ra từng bước, phù hợp với mức độ hoàn thiện của hạ tầng dữ liệu và khả năng tiếp cận của người dân. Đây là cách tiếp cận đáng lưu ý bởi đất đai không phải một lĩnh vực mà mọi giao dịch đều có thể tách rời khỏi yếu tố pháp lý và quyền tài sản. Mỗi sai sót trong dữ liệu đều có thể liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất.

Nếu được luật hóa và triển khai đồng bộ, sổ đỏ điện tử có thể tạo ra một thay đổi lớn hơn nhiều so với việc chuyển một loại giấy tờ từ bản cứng sang bản số. Khi dữ liệu đất đai được chuẩn hóa và kết nối, người dân có thể kỳ vọng việc tra cứu, xác thực và thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất thuận tiện hơn. Cơ quan quản lý cũng có thêm công cụ để kiểm soát biến động và hạn chế phụ thuộc vào hồ sơ giấy.

Nhưng để đạt được điều đó, giá trị của sổ đỏ điện tử không thể chỉ được quyết định bởi một quy định công nhận giá trị pháp lý. Nó phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu, khả năng vận hành của hệ thống, cơ chế bảo mật, phương thức xác thực và khả năng hỗ trợ người dân trong quá trình chuyển đổi.

Nói cách khác, cuốn sổ có thể thay đổi hình thức, nhưng yêu cầu cốt lõi không thay đổi đó là quyền tài sản của người dân phải được xác lập rõ ràng, được bảo vệ và có thể kiểm chứng. Đây cũng là điều quyết định liệu người dân có thực sự coi sổ đỏ điện tử là một công cụ thuận tiện hơn, hay vẫn xem cuốn sổ giấy là “bằng chứng” an tâm nhất về tài sản của mình.