Condotel tồn kho tới 99%, chuyên gia chỉ ra nút thắt khiến nhà đầu tư mất niềm tin

Những lỗ hổng pháp lý trong vận hành bất động sản nghỉ dưỡng và sự biến tướng của mô hình hợp đồng kỳ nghỉ (timeshare) tiếp tục là chủ đề được các chuyên gia mổ xẻ tại Hội thảo "Thị trường Bất động sản Du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền" do Báo Đầu tư tổ chức ngày 23/6.

Phát biểu tại hội thảo, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định Việt Nam đang hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển du lịch và thu hút dòng vốn vào bất động sản nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, những vụ việc liên quan đến hợp đồng kỳ nghỉ, cam kết lợi nhuận không được thực hiện cùng các vướng mắc pháp lý đã làm suy giảm mạnh niềm tin của nhà đầu tư.

Theo ông Thọ, hệ quả là trong vài năm gần đây, thị trường condotel gần như đóng băng, với tỷ lệ hàng tồn kho lên tới 99-100%.

Dù hệ thống chính sách thời gian qua đã có nhiều thay đổi theo hướng tích cực, ông cho rằng nếu các bất cập cốt lõi chưa được xử lý, nhà đầu tư vẫn sẽ giữ tâm lý thận trọng và chưa sẵn sàng quay trở lại thị trường.

Đề cập đến mô hình phân chia sở hữu kỳ nghỉ (timeshare), chuyên gia cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay là sự thiếu niềm tin của nhà đầu tư. Nguyên nhân không chỉ đến từ các dự án có dấu hiệu lừa đảo mà còn xuất phát từ tình trạng thiếu minh bạch trong phân chia doanh thu giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân tại nhiều dự án đang vận hành thực tế.

Ông dẫn chứng một số khách hàng mua hợp đồng kỳ nghỉ hoặc đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng cao cấp phải đóng phí quản lý hằng năm từ 12-24 triệu đồng, tương đương chi phí thuê phòng thông thường. Điều này khiến nhiều người cảm thấy bị buộc phải tiếp tục chi trả nếu không muốn mất các quyền lợi đã mua trước đó.

Theo ông Thọ, khi nhà đầu tư cá nhân cùng sở hữu tài sản với chủ đầu tư, cần có cơ chế minh bạch về chi phí vận hành và khai thác. Trong khi phí quản lý chung cư hiện có khung giới hạn khoảng 15.000 đồng/m2, phí quản lý tại nhiều dự án nghỉ dưỡng lại do chủ đầu tư tự quyết, dao động từ 75.000-150.000 đồng/m2.

Liên quan đến những sai phạm trong mô hình bán kỳ nghỉ khiến nhiều doanh nghiệp bị xử lý thời gian qua, ông Thọ cho rằng bản chất timeshare là mô hình chia sẻ đầu tư đã tồn tại hàng trăm năm trên thế giới. Tuy nhiên, tại Việt Nam, sự thiếu minh bạch trong quá trình triển khai đã khiến mô hình này bị biến tướng và trở thành công cụ để một số đơn vị trục lợi.

Để khắc phục tình trạng này, ông đề xuất xây dựng cơ chế công khai, minh bạch tương tự thị trường chứng khoán. Theo đó, các dự án cần công bố báo cáo tài chính, kết quả kiểm toán định kỳ và tổ chức các cuộc họp với nhà đầu tư để công khai hiệu quả kinh doanh.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cần sớm hoàn thiện khung pháp lý nhằm hạn chế tình trạng nhà đầu tư gặp khó khi nhận bàn giao sản phẩm do các yêu cầu về giấy phép kinh doanh khách sạn hoặc điều kiện vận hành chưa được làm rõ ngay từ đầu.

Đáng chú ý, ông Thọ cho rằng hiện nay quyền quyết định các điều khoản trong hợp đồng kỳ nghỉ gần như hoàn toàn nằm trong tay chủ đầu tư. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp thường có xu hướng chuyển phần rủi ro hoặc thiệt hại về phía khách hàng.

"Quyền quy định hợp đồng kỳ nghỉ đang nằm trong tay chủ đầu tư. Họ sẽ có xu hướng đẩy phần thiệt hại về phía khách hàng. Điều này làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư và ảnh hưởng tiêu cực tới toàn bộ thị trường", ông Thọ nhấn mạnh.

Theo chuyên gia, cần sớm luật hóa mô hình timeshare, đồng thời xây dựng cơ chế đồng bộ về kiểm toán, chia sẻ doanh thu và quản lý vận hành để nhà đầu tư có thể đánh giá rõ hiệu quả khai thác tài sản của mình.

Ông cho rằng chỉ khi quyền lợi của nhà đầu tư được bảo đảm bằng các quy định minh bạch và cơ chế giám sát hiệu quả, bất động sản nghỉ dưỡng mới có thể lấy lại niềm tin và bước vào chu kỳ phục hồi bền vững.