Đang thế chấp nhà ở, condotel, officetel: Chủ đầu tư vẫn có thể bán?
Hiện nay nhiều dự án nhà ở phải thế chấp để vay vốn xây dựng. Khi dự án đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư thường chưa phát sinh doanh thu nên không có nguồn tiền để giải chấp.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị cho phép chủ đầu tư vẫn được huy động vốn, bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp ngân hàng, theo cơ chế “bán trước – giải chấp sau”, với điều kiện người mua được cung cấp đầy đủ thông tin và ngân hàng cho vay chấp thuận.
Đề xuất này được HoREA nêu trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, góp ý sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 96/2024/NĐ-CP – văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo HoREA, hiện nay nhiều dự án nhà ở phải thế chấp để vay vốn xây dựng. Khi dự án đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư thường chưa phát sinh doanh thu nên không có nguồn tiền để giải chấp. Việc buộc phải giải chấp toàn bộ trước khi bán khiến không ít dự án bị đình trệ, kéo dài thời gian triển khai.
Hiện nay, quy định pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp sau khi đã giải chấp.
Vì vậy, hiệp hội đề xuất cho phép chủ đầu tư vẫn được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp, với điều kiện thông tin về tình trạng thế chấp phải được công khai đầy đủ.
Cụ thể, trong thông báo dự án đủ điều kiện mở bán và trong hợp đồng mua bán phải ghi rõ căn nhà đã được giải chấp hay chưa. Trường hợp chưa giải chấp, việc này phải có sự đồng ý bằng văn bản của người mua và ngân hàng – bên nhận thế chấp.
HoREA cho rằng đề xuất trên phù hợp với Luật Nhà ở 2023, trong đó cho phép bán, cho thuê mua nhà ở đang thế chấp nếu được người mua và ngân hàng đồng ý.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng yêu cầu chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin dự án, bao gồm tình trạng thế chấp, trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh. Tuy nhiên, nghị định hướng dẫn hiện nay chưa quy định rõ cách thức thực hiện.
Không chỉ với nhà ở, HoREA còn đề nghị áp dụng cơ chế tương tự đối với các công trình xây dựng hình thành trong tương lai như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (condotel), văn phòng lưu trú (officetel) và các công trình thương mại, dịch vụ khác.
Theo hiệp hội, cơ chế này đi kèm yêu cầu minh bạch thông tin và sự giám sát dòng tiền của ngân hàng sẽ giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực triển khai dự án, đồng thời hạn chế rủi ro và tranh chấp trên thị trường.
HoREA cũng đề nghị ngân hàng được quyền kiểm soát dòng tiền thu từ việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm bảo đảm nguồn tiền được sử dụng đúng mục đích, ưu tiên trả nợ vay và thực hiện giải chấp theo quy định. Theo hiệp hội, cơ chế này giúp hạn chế rủi ro cho cả người mua lẫn tổ chức tín dụng.
