Đất đa mục đích: Được mở cửa khai thác, nhưng cấm 'hô biến' thành homestay, farmstay

Tại tọa đàm "Đất đai đa mục đích: Cơ hội phát triển và những vấn đề đặt ra từ thực tiễn", bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết quy định về sử dụng đất đa mục đích trong Luật Đất đai 2024 đã mở ra hành lang pháp lý quan trọng nhằm khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, nguyên tắc cốt lõi là không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính và không để chính sách bị lợi dụng để hợp thức hóa việc sử dụng đất sai mục đích.

Theo bà Mỹ, trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, pháp luật chỉ cho phép sử dụng đất đúng mục đích được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận. Trong khi đó, thực tế xuất hiện ngày càng nhiều nhu cầu kết hợp nhiều hoạt động trên cùng một thửa đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng và tăng thu nhập nhưng chưa có cơ sở pháp lý để thực hiện.

Trên tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW về đổi mới chính sách đất đai, Luật Đất đai 2024 lần đầu tiên bổ sung cơ chế sử dụng đất đa mục đích. Theo đó, nhiều loại đất được phép kết hợp thêm mục đích sử dụng nhưng vẫn phải giữ nguyên mục đích chính. Chẳng hạn, đất rừng có thể kết hợp trồng dược liệu dưới tán rừng; đất nông nghiệp được kết hợp thương mại, dịch vụ trong phạm vi cho phép; đất công cộng có thể khai thác dịch vụ, còn đất ở được kết hợp làm văn phòng hoặc kinh doanh.

Bà Mỹ dẫn ví dụ, trước đây hộ gia đình cho doanh nghiệp thuê nhà trên đất ở làm văn phòng có thể bị coi là sử dụng đất sai mục đích, nhưng nay đã được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, nếu việc sử dụng kết hợp làm phát sinh nghĩa vụ tài chính cao hơn thì người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ theo quy định.

Đại diện Cục Quản lý đất đai nhấn mạnh, Điều 218 Luật Đất đai 2024 quy định rõ việc sử dụng đất đa mục đích chỉ được thực hiện khi không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính. Đây là ranh giới quan trọng để phân biệt giữa sử dụng đất đa mục đích và sử dụng đất sai mục đích.

Đối với đất nông nghiệp kết hợp sản xuất, kinh doanh, các công trình chỉ được phép có kết cấu đơn giản, dễ tháo dỡ. Nếu xây dựng công trình kiên cố như nhà ở, homestay hay farmstay thì không còn thuộc phạm vi sử dụng đất đa mục đích mà được xác định là sử dụng đất sai mục đích.

Bên cạnh những cơ hội mở ra, bà Mỹ cho biết việc triển khai trên thực tế vẫn gặp không ít khó khăn. Theo quy định, diện tích sử dụng kết hợp không được vượt quá 50% diện tích đất của mục đích chính, chỉ được thực hiện trong thời hạn sử dụng đất và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về xây dựng, môi trường cũng như nghĩa vụ tài chính.

Sau gần hai năm thực hiện, đa số địa phương đánh giá đây là chủ trương đúng hướng, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất hiện nay là xác định ranh giới giữa mục đích sử dụng chính và mục đích kết hợp. Nhiều trường hợp khó xác định tỷ lệ diện tích sử dụng kết hợp, đặc biệt với các hạng mục như đường nội bộ, bãi đỗ xe hay công trình tạm. Bên cạnh đó, việc áp dụng còn chịu sự điều chỉnh của nhiều luật khác như Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Lâm nghiệp và pháp luật về bảo vệ môi trường, khiến nhiều địa phương còn lúng túng.

Thời gian tới, Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ tiếp tục tổng kết thực tiễn để hoàn thiện các quy định, đồng thời đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đa mục đích. Quan điểm của Bộ là tạo điều kiện để người dân và doanh nghiệp khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, nhưng kiên quyết xử lý các trường hợp lợi dụng chính sách để chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định.

Theo quy định hiện hành, việc sử dụng đất đa mục đích phải bảo đảm không làm thay đổi loại đất theo phân loại, không làm mất điều kiện quay trở lại mục đích sử dụng chính, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, hệ sinh thái, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường và quyền sử dụng đất của các thửa đất liền kề, đồng thời phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.