Từ 2026, người dân bị thu hồi đất sẽ được bồi thường theo hệ số giá đất mới: Cách tính ra sao, áp dụng địa phương nào?

UBND tỉnh Phú Thọ đã ban hành Quyết định số 36/2026/QĐ-UBND ngày 30/6/2026 quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn tỉnh. Quyết định có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, quy định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng thống nhất ở mức 1,0 đối với các loại đất theo từng khu vực, vị trí đã được quy định trong Bảng giá đất ban hành kèm theo Nghị quyết số 85/2025/NQ-HĐND ngày 30/12/2025 của HĐND tỉnh Phú Thọ về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn tỉnh.

Theo Quyết định 36/2026/QĐ-UBND, phạm vi điều chỉnh là hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 đối với các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã được quy định trong Bảng giá đất của tỉnh. Đối tượng áp dụng gồm UBND các cấp, cơ quan có chức năng quản lý đất đai, cơ quan tài chính, cơ quan thuế, người sử dụng đất và các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 bằng 1,0 được áp dụng trong nhiều trường hợp theo quy định của pháp luật. Cụ thể:

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hằng năm;

- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với các thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn;

- Tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê;

- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

- Tính thuế sử dụng đất, các khoản lệ phí trong quản lý, sử dụng đất;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước theo quy định.

Đối với các trường hợp UBND cấp xã, phường đã thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai nhưng đến thời điểm Quyết định 36/2026/QĐ-UBND có hiệu lực vẫn chưa ban hành quyết định giá đất cụ thể thì tiếp tục thực hiện việc xác định giá đất cụ thể theo quy định hiện hành.

UBND tỉnh Phú Thọ giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành, UBND các xã, phường và các đơn vị liên quan rà soát việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất, kịp thời tham mưu UBND tỉnh điều chỉnh khi hệ số đã ban hành không còn phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường.

Trong quá trình triển khai, nếu việc áp dụng hệ số điều chỉnh để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chưa phản ánh đúng biến động giá đất tại địa phương, UBND các xã, phường có trách nhiệm tổ chức xác định và quyết định giá đất cụ thể theo quy định, đồng thời tổng hợp, báo cáo UBND tỉnh thông qua Sở Nông nghiệp và Môi trường để theo dõi, xử lý.

Cùng với việc ban hành Quyết định số 36/2026/QĐ-UBND, Quyết định số 10/2026/QĐ-UBND ngày 27/3/2026 của UBND tỉnh Phú Thọ về hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh hết hiệu lực kể từ ngày quyết định mới có hiệu lực thi hành.

Liên quan đến việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026, tiểu mục 2 Mục 3 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định việc thu thập thông tin để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất theo Điều 8 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Theo đó, việc thu thập thông tin đầu vào được thực hiện đối với các dữ liệu hình thành trong thời gian 24 tháng trở về trước tính từ thời điểm có văn bản giao nhiệm vụ xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.

Trường hợp có nhiều nguồn thông tin phát sinh cùng thời điểm thì ưu tiên lựa chọn theo thứ tự gồm cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; thông tin về giá đất từ Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế; đơn vị, tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản và thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.

Bên cạnh đó, việc xây dựng hệ số điều chỉnh còn bao gồm thu thập thông tin về giá đất do cơ quan có thẩm quyền quyết định khi giao đất, cho thuê đất trong thời gian 24 tháng; thu thập thông tin về các khoản thu nhập, chi phí để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập, thặng dư trong trường hợp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng; thông tin về quy hoạch xây dựng chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng và giá đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của các dự án.

Việc điều tra, khảo sát, thu thập thông tin được thực hiện theo Mẫu số 30 và Mẫu số 31 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP. Ngoài các nội dung điều tra, khảo sát theo quy định, UBND cấp tỉnh có thể bổ sung các thông tin khác vào phiếu điều tra nhằm đáp ứng yêu cầu xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất tại địa phương.

Sau khi hoàn thành việc thu thập thông tin, cơ quan có thẩm quyền thực hiện xây dựng hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.