Đề xuất tăng tiền cọc đấu giá đất lên 50%

Ngày 19/10, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi).

Trình bày Tờ trình tóm tắt trước Quốc hội, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, việc xây dựng và ban hành Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, định hướng và chính sách của Đảng về phân cấp, phân quyền, cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin và chuyển đổi số.

Dự án Luật đồng thời hướng tới phát triển dịch vụ đấu giá tài sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nâng cao hiệu quả phòng, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực và tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, đáp ứng yêu cầu trong tình hình mới.

Theo Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng, dự thảo Luật kế thừa những quy định đang phát huy hiệu quả trong thực tiễn, đồng thời khắc phục các hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành. Dự thảo gồm 7 chương, 64 điều, với nhiều nội dung được sửa đổi, bổ sung đáng chú ý.

Đề xuất tăng tiền đặt trước lên 50%, siết tình trạng bỏ cọc đấu giá đất

Đối với trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá tại Chương III, dự thảo đưa ra nhiều điều chỉnh nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn và tăng cường kiểm soát các hành vi lợi dụng hoạt động đấu giá.

Cụ thể, dự thảo chỉ yêu cầu niêm yết tại UBND cấp xã đối với tài sản là bất động sản. Đồng thời, quy định về tiền đặt trước được sửa đổi theo hướng luật hóa Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP, nâng mức tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân lên từ 20% đến 50% giá khởi điểm.

Dự thảo cũng bổ sung quy định người tham gia đấu giá đã nộp hồ sơ, tiền đặt trước hợp lệ và tham dự phiên đấu giá được coi là đã đồng ý trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng “cò mồi” hoặc những người không có nhu cầu mua thực sự tham gia đấu giá để trục lợi.

Bên cạnh đó, dự thảo thiết kế thủ tục đấu giá rút gọn theo hướng đơn giản, thuận lợi hơn đối với một số tài sản có giá khởi điểm thấp hoặc cần được xử lý nhanh. Quy định về đấu giá trực tuyến trên Hệ thống đấu giá trực tuyến đối với một số loại tài sản cũng được bổ sung trên cơ sở luật hóa Nghị quyết số 66.21/2026/NQ-CP.

Các quy định liên quan đến hủy kết quả đấu giá được sửa đổi, bổ sung để bảo đảm tính thống nhất với pháp luật có liên quan. Dự thảo đồng thời rà soát các quy định về hành vi bị nghiêm cấm; quyền, nghĩa vụ của đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá, người có tài sản và người trúng đấu giá; địa điểm xem tài sản; việc sử dụng tài khoản định danh và tài khoản định danh điện tử mức độ 2 khi tham gia đấu giá trực tuyến; cũng như các trường hợp đấu giá không thành.

Đáng chú ý, tại Điều 56, dự thảo bổ sung chế tài cấm cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở nhưng bỏ cọc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở. Quy định này được xây dựng trên cơ sở thể chế hóa Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP, hướng tới hạn chế tình trạng tham gia đấu giá để trục lợi, gây tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Ngoài ra, người trúng đấu giá có hành vi vi phạm pháp luật về đấu giá tài sản hoặc pháp luật có liên quan dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy sẽ không được nhận lại khoản tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.

Một điểm mới khác là việc bổ sung Chương IV, quy định riêng về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản tự nguyện, áp dụng đối với tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân tự nguyện lựa chọn bán thông qua đấu giá.

Theo dự thảo, chủ sở hữu tài sản có thể thỏa thuận về trình tự, thủ tục linh hoạt, lựa chọn hình thức và phương thức đấu giá phù hợp với nhu cầu thực tế. Đồng thời, tổ chức hành nghề đấu giá được phép hợp tác với các tổ chức hành nghề đấu giá trong và ngoài nước.

Việc bổ sung các quy định này nhằm tạo hành lang pháp lý đồng bộ, thống nhất, mở rộng phạm vi hoạt động đấu giá tài sản và tăng khả năng tiếp cận thông lệ quốc tế.

Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ căn cứ tăng tiền đặt trước lên 50%

Trình bày Báo cáo thẩm tra tóm tắt dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết cơ quan thẩm tra đã đưa ra một số đề nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện các quy định trong dự thảo.

Về tiền đặt trước và việc xử lý khoản tiền này, Ủy ban Kinh tế và Tài chính ghi nhận đề xuất nâng mức tiền đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân lên từ 20% đến 50% giá khởi điểm. Quy định được kỳ vọng sẽ nâng cao trách nhiệm của người tham gia, hạn chế tình trạng trả giá cao nhưng không thanh toán.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra cho rằng mức tối đa 50% là tương đối cao, có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đấu giá, chi phí vốn và mức độ cạnh tranh. Do đó, Ủy ban đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung số liệu, đánh giá cụ thể về tình trạng trả giá cao nhưng không thanh toán, cũng như hiệu quả của việc tăng tiền đặt trước.

Đồng thời, cần làm rõ căn cứ lựa chọn khoảng tiền đặt trước từ 20% đến 50% và các tiêu chí xác định mức cụ thể trong khoảng này, bảo đảm cân bằng giữa yêu cầu phòng ngừa vi phạm và duy trì tính cạnh tranh của hoạt động đấu giá.

Đối với đấu giá trực tuyến, dự thảo quy định bắt buộc áp dụng hình thức này trên Hệ thống đấu giá trực tuyến đối với tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân có tổng giá khởi điểm từ 200 triệu đồng trở lên.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị làm rõ cơ sở thực tiễn, khoa học của ngưỡng 200 triệu đồng, đồng thời nghiên cứu cơ chế ngăn ngừa việc chia nhỏ tài sản hoặc cố tình xác định giá khởi điểm không phù hợp nhằm né tránh quy định đấu giá trực tuyến.

Về xác định người trả giá liền kề và xử lý trường hợp người trúng đấu giá từ chối kết quả, cơ quan thẩm tra đề nghị hoàn thiện cơ chế xác định người trả giá liền kề, nhất là khi có từ hai người trở lên cùng đưa ra một mức giá trong hình thức bỏ phiếu hoặc đấu giá trực tuyến.

Theo đó, cần quy định các tiêu chí khách quan như thời điểm trả giá hoặc dữ liệu kỹ thuật có thể kiểm chứng. Trường hợp không thể xác định người trả giá liền kề theo các tiêu chí này, có thể nghiên cứu áp dụng cơ chế bốc thăm công khai nhằm bảo đảm minh bạch và hạn chế tranh chấp.

Đối với bước giá, dự thảo cho phép người có tài sản quyết định áp dụng hoặc không áp dụng bước giá, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết. Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị quy định rõ các nguyên tắc, tiêu chí ngay trong Luật để tránh việc xác định bước giá quá cao hoặc quá thấp, làm ảnh hưởng đến tính cạnh tranh và khả năng hình thành mức giá sát thị trường.

Đặc biệt, đối với tài sản công có giá trị lớn hoặc tài sản đặc thù, việc xác định bước giá cần có căn cứ khách quan, bảo đảm minh bạch và có thể kiểm tra, giám sát.

Một nội dung khác được cơ quan thẩm tra lưu ý là việc hủy kết quả đấu giá, xử lý hậu quả pháp lý và bảo vệ người mua ngay tình.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính nhấn mạnh cần xác định rõ phạm vi bảo vệ người mua ngay tình trong trường hợp đã thanh toán đầy đủ, nhận tài sản hoặc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhưng kết quả đấu giá sau đó bị hủy.

Theo cơ quan thẩm tra, dự thảo cần thiết lập cơ chế rõ ràng về xử lý tài sản, khoản tiền đã thanh toán, các chi phí hợp lý, trách nhiệm bồi thường và quyền lợi của bên thứ ba ngay tình.

Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về hậu quả pháp lý tương ứng đối với trường hợp người có tài sản đấu giá tự ý hủy giao kết, hủy hợp đồng mua bán, không phê duyệt hoặc hủy quyết định phê duyệt kết quả đấu giá.

Ủy ban cũng đề nghị rà soát, bảo đảm tính thống nhất giữa các quy định về thời hạn, thời hiệu khiếu nại, khởi kiện và yêu cầu hủy kết quả đấu giá với pháp luật dân sự, tố tụng dân sự và tố tụng hành chính.