Dubai bùng nổ: Giá nhà tăng 122% trong 5 năm, bong bóng hay cơ hội vàng?

Ở Dubai, thật khó để không bị cuốn hút bởi nhịp điệu sôi động của thị trường bất động sản. Không một ngày nào trôi qua mà không có thông báo về một dự án mới. Quảng cáo nhà ở xuất hiện nhan nhản trên các biển quảng cáo ngoài trời.

Theo Deutsche Bank, giá mỗi mét vuông căn hộ tại trung tâm thành phố đã tăng 122% trong 5 năm qua, chỉ xếp sau Riyadh trong số 69 siêu đô thị được ngân hàng theo dõi. Giá nhà ở hiện cao hơn một phần năm so với đỉnh trước đó, được ghi nhận vào năm 2014. Trong năm tính đến tháng 8 vừa qua, tổng giá trị giao dịch bất động sản đạt 441 tỷ dirham (tương đương 120 tỷ USD), cao hơn 1/3 so với cùng kỳ năm 2024.

Những con số lập kỷ lục đã làm dấy lên cảnh báo về sự điều chỉnh giá sắp tới và lo ngại về cung vượt cầu. Tuy nhiên, theo tờ The Economist, những quan ngại này có phần bị phóng đại: cầu vẫn bền vững và các nhà phát triển đã trở nên kỷ luật hơn. Thị trường bất động sản của Dubai cuối cùng đã chín muồi.

Không thể phủ nhận, với lịch sử bùng nổ và sụp đổ mạnh mẽ, một cú sốc tại Dubai không phải là chưa từng có. Các cố vấn bất động sản cảnh báo rằng “cơ hội dễ hái” đã khép lại: những tỷ phú Nga xuất hiện ngay đầu chiến sự ở Ukraine đã dừng mua sắm; những doanh nhân Ấn Độ và ngôi sao Bollywood tìm kiếm nơi ẩn náu chỉ cách Mumbai vài giờ bay cũng không còn nhiều; và số lượng “vua tiền điện tử” mới sinh ra là hữu hạn. Chi phí sinh hoạt tăng mạnh, đặc biệt giá bia nhập khẩu và quần áo thời trang, có thể làm giảm sức hấp dẫn của Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất đối với những người không quá giàu có.

Tuy nhiên, hiện tại, cầu vẫn mạnh mẽ. Theo ước tính sơ bộ của Henley & Partners, một công ty tư vấn, số lượng triệu phú tại Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất sẽ tăng thêm 9.800 người trong năm nay, nhiều nhất trên thế giới. Thực tế, năm ngoái, Dubai ghi nhận số lượng giao dịch bất động sản trị giá 10 triệu USD trở lên ở mức kỷ lục.

Nhưng động lực chính thúc đẩy giá nhà tăng lại đến từ những cư dân mới không quá giàu có. Dân số UAE hiện đạt 11 triệu người, tăng một phần năm kể từ năm 2020. Những cư dân mới có trình độ học vấn cao hơn và trẻ hơn các làn sóng trước, và họ trở thành chủ sở hữu nhà nhanh hơn. Các môi giới mô tả khách hàng của họ gồm những cư dân Anh than phiền về chất lượng cuộc sống đi xuống, các doanh nhân châu Phi định cư tại Dubai để thực hiện kinh doanh tại quê nhà, và người châu Âu tìm kiếm thiên đường không thuế.

Trong khi những người siêu giàu đến và đi, những cư dân mới thực sự xây dựng cuộc sống tại đây. Số lượng khách hàng điện và nước dân dụng do DEWA (công ty tiện ích địa phương) phục vụ tăng 24% từ năm 2020 đến 2024. SALIK (công ty vận hành trạm thu phí) báo cáo số lượng phương tiện đăng ký tăng 9% trong quý đầu tiên năm 2025 so với cùng kỳ năm trước. Các trường học mới đang được xây dựng. Trong khi đó, tỷ lệ văn phòng trống thấp nhất trong hơn một thập kỷ. Savills (công ty tư vấn bất động sản) dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục, với giá thuê văn phòng tăng mạnh.

Mặc dù giá bất động sản tăng, mua nhà tại Dubai vẫn tương đối khả thi. Theo Savills, việc mua, sở hữu và bán một bất động sản trị giá 2 triệu USD tại Dubai rẻ hơn so với Bangkok, London, Mumbai hoặc New York. Khoản vay mua nhà so với thu nhập nằm trong nhóm thấp nhất thế giới. Tháng 7 vừa qua, các lãnh đạo UAE đã triển khai chương trình hỗ trợ người mua lần đầu, giúp giảm chi phí hơn nữa và tiếp cận các dự án mới.

Thế hệ người mua mới đã tạo ra một thị trường ít đầu cơ hơn: dưới 5% người mua bán lại bất động sản trong vòng một năm, so với 17% vào năm 2014. Các nhà phát triển lớn, kinh nghiệm từ những cú sốc trước đây, cũng đã trở nên thận trọng hơn. Moody’s (hãng xếp hạng tín dụng) ghi nhận nhiều nhà phát triển đã điều chỉnh kế hoạch thanh toán trong những năm gần đây, yêu cầu tới 80% giá trị bất động sản khi mua, tăng từ khoảng 50% vào năm 2020, giúp dòng tiền ổn định hơn trong quá trình xây dựng. Đồng thời, họ giảm sự phụ thuộc vào vay nợ và chủ yếu tập trung đầu tư vào các khu vực đang phát triển như Al Furjan, Dubai Hills Estate và Jumeirah Village Circle.

Các nhà hoạch định chính sách UAE cũng rút ra bài học từ những cú sốc trước đây. Các thay đổi về quy định sẽ giúp thị trường bất động sản ổn định hơn, ngay cả khi có thể làm giảm cầu trong ngắn hạn. Chính quyền tăng cường các biện pháp chống rửa tiền, yêu cầu chứng minh nguồn vốn đối với tất cả các giao dịch trả tiền mặt và buộc môi giới báo cáo các giao dịch tiền mặt trên 55.000 dirham. Ngoài ra, tài khoản ký quỹ cho các dự án bán trước hiện là bắt buộc, và nhà phát triển chỉ được rút vốn sau khi hoàn thành một phần dự án. Dubai ngày xưa, tự do và phóng khoáng, đang trở nên thận trọng hơn. Đây có thể là một sự phát triển đáng hoan nghênh đối với các chủ sở hữu nhà.

Theo The Economist