GS. Đặng Hùng Võ: Đã đến lúc người Việt từ bỏ tư duy ‘để dành nhà đất cho con cháu’
“Nếu vẫn coi nhà đất là tài sản để tích lũy và truyền từ đời này sang đời khác, thị trường bất động sản sẽ rất khó phát triển lành mạnh". GS. Đặng Hùng Võ cho rằng Nghị quyết 21 đang hướng đến một cuộc cải cách sâu rộng hơn nhiều so với sửa đổi pháp luật, đó là thay đổi văn hóa đầu tư, văn hóa tích lũy tài sản và tư duy phát triển của các hộ gia đình.
Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIV không chỉ đặt ra yêu cầu tháo gỡ những điểm nghẽn tồn tại suốt nhiều năm, mà còn mở ra hàng loạt định hướng mới như điều tiết địa tô chênh lệch, đánh thuế đất bỏ hoang, nghiên cứu đất có thời hạn, phát triển mạnh nhà ở cho thuê, thay đổi tư duy bồi thường khi thu hồi đất và xây dựng thị trường bất động sản minh bạch hơn.
Những chủ trương này sẽ được thể chế hóa ra sao? Đâu là thay đổi có thể tạo ra bước ngoặt cho thị trường bất động sản trong thập kỷ tới? Trao đổi với chúng tôi, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng điều quan trọng nhất không chỉ là sửa luật, mà là thay đổi tư duy quản trị đất đai và văn hóa sở hữu bất động sản của người Việt.
Thực tế 2 năm qua cho thấy Luật Đất đai 2024 dù mới ban hành nhưng đã bộc lộ những 'điểm nghẽn' khi vận hành cùng Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh Bất động sản. Lần này, Quốc hội cho ý kiến đồng thời cả 3 luật. Ông đánh giá đâu là 'nút thắt' lớn nhất cần phải tháo gỡ ngay để tránh kịch bản 'vừa sửa xong lại tiếp tục phát sinh bất cập'?
GS. Đặng Hùng Võ: Theo tôi, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay chính là chính sách giá đất và tài chính đất đai.
Khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng cùng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, mục tiêu là tạo ra một hệ thống pháp luật đồng bộ. Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn triển khai, những bất cập đã bộc lộ rất rõ, mà tâm điểm đều xoay quanh bảng giá đất.
Một mặt, nhiều hộ gia đình có nhu cầu chính đáng chuyển đất vườn sang đất ở để mở rộng chỗ ở cho con cái nhưng không thể thực hiện vì nghĩa vụ tài chính tăng quá cao. Mặt khác, doanh nghiệp cũng phản ánh chi phí đất đai tăng mạnh khiến nhiều dự án không còn hiệu quả, làm giảm động lực đầu tư.
Điều này cho thấy, việc đưa bảng giá đất tiến sát giá thị trường theo cách làm hiện nay đang tạo ra nhiều hệ quả ngoài mong muốn.
Tôi cho rằng điểm mới đáng chú ý của Nghị quyết 21 là không tiếp tục đặt mục tiêu giá đất của Nhà nước phải bám sát giá thị trường, mà chuyển sang cách tiếp cận khác: Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn.
Đây là sự thay đổi rất quan trọng về tư duy. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước không chỉ điều tiết ở tầm vĩ mô mà còn có vai trò chủ động hơn trong việc sử dụng công cụ giá đất để dẫn dắt phát triển, thay vì hoàn toàn chạy theo biến động của thị trường.
Tất nhiên, đây mới là định hướng. Hiệu quả đến đâu còn phải được kiểm chứng trong thực tiễn. Thị trường đất đai luôn rất phức tạp, ngay cả những quốc gia có nền kinh tế phát triển cũng liên tục điều chỉnh chính sách. Điều quan trọng là pháp luật phải đủ linh hoạt để kịp thời sửa đổi khi phát sinh bất cập, với mục tiêu cuối cùng là khơi thông nguồn lực đất đai và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Nghị quyết 21 đề cập nghiên cứu đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng. Đây là chủ trương đã được nói đến nhiều năm nhưng chưa thực hiện được. Theo ông, lần này có gì khác để người dân tin rằng chính sách sẽ đi vào thực tế?
Nội dung đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng đã được nêu rất rõ trong Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương năm 2022. Nghị quyết 21 lần này cơ bản kế thừa định hướng đó.
Điểm mới nằm ở chỗ Nghị quyết 21 yêu cầu nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế để lựa chọn mô hình phù hợp với điều kiện Việt Nam, thay vì áp dụng máy móc cách làm của các nước phát triển.
Tôi nghiên cứu khá kỹ chính sách thuế bất động sản của nhiều quốc gia và cho rằng Việt Nam không thể sao chép nguyên mẫu. Ở các nước OECD, thuế bất động sản thường dao động từ 0,5-2% giá trị tài sản mỗi năm, thậm chí có nơi cao hơn. Họ chấp nhận mức thuế này vì quan niệm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, ai sử dụng thì phải có nghĩa vụ tài chính tương xứng với Nhà nước. Đồng thời, thu nhập của người dân đã được tính đến khoản chi cho nhà ở và thuế tài sản.
Việt Nam hiện chưa có điều kiện như vậy. Thu nhập của người dân còn thấp, nếu áp dụng ngay mức thuế cao như các nước phát triển thì sẽ rất khó khả thi và có thể tạo thêm gánh nặng cho xã hội.
Theo tôi, điều quan trọng hơn là chúng ta phải thống nhất tư duy về đất đai. Trong quá trình chuyển đổi, Việt Nam vẫn đang tồn tại song song hai cách tiếp cận: một bên là tư duy bao cấp, coi đất đai chủ yếu do Nhà nước phân bổ; bên kia là tư duy kinh tế thị trường, coi đất đai là nguồn lực phải được phân bổ theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước.
Chính sự đan xen giữa hai cách tiếp cận này khiến nhiều chính sách đất đai chưa thật sự thông suốt. Vì vậy, việc thiết kế chính sách thuế không nên chỉ đặt mục tiêu tăng thu ngân sách hay chống đầu cơ, mà phải phục vụ mục tiêu lớn hơn là sử dụng đất hiệu quả, khơi thông nguồn lực cho phát triển và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.
Cuối cùng, tính đúng hay sai của chính sách sẽ được kiểm chứng bằng thực tiễn. Điều quan trọng là phải dám thử, theo dõi sát quá trình thực hiện và kịp thời điều chỉnh nếu phát sinh những bất cập mới.
Một nội dung gây nhiều tranh luận là thí điểm Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại dở dang. Làm thế nào để chính sách này không bị hiểu là dùng ngân sách để "giải cứu" doanh nghiệp bất động sản?
Tôi cho rằng không nên hiểu chủ trương này là Nhà nước dùng ngân sách để "giải cứu" doanh nghiệp bất động sản. Nghị quyết 21 đã nêu rất rõ mục tiêu của chính sách là tăng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, qua đó bổ sung nguồn lực phục vụ an sinh xã hội, đặc biệt là phát triển nhà ở cho thuê và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
Theo tôi, đây là một cách tiếp cận hợp lý. Hiện nay, muốn phát triển thị trường nhà ở cho thuê thì phải có hai nguồn: một là quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước, hai là khuyến khích khu vực tư nhân đầu tư phát triển nhà cho thuê. Chính sách mua lại một số dự án không còn khả năng triển khai, nếu được thiết kế đúng, có thể góp phần bổ sung nguồn cung cho khu vực này.
Tất nhiên, điều đó không có nghĩa Nhà nước mua bằng mọi giá hay cứu mọi dự án. Chính sách chỉ có ý nghĩa khi được thực hiện trên cơ sở minh bạch, đúng đối tượng và có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để ngăn ngừa lãng phí, tham nhũng hay lợi ích nhóm.
Tôi cũng muốn nhấn mạnh rằng Nghị quyết 21 mới dừng ở mức định hướng nghiên cứu, chứ chưa quyết định đưa ngay chính sách này vào luật. Đây là điểm rất quan trọng. Từ chủ trương đến quy định pháp luật còn cả một quá trình đánh giá tác động, nghiên cứu khoa học, tham khảo kinh nghiệm quốc tế và cân nhắc tính khả thi trong điều kiện Việt Nam.
Theo tôi, chỉ những chính sách đã được nghiên cứu đầy đủ, chứng minh được hiệu quả và kiểm soát được rủi ro mới nên luật hóa. Chính vì vậy, không nên hiểu rằng Nghị quyết 21 đã "chốt" việc Nhà nước sẽ mua lại các dự án dở dang, mà đây mới là bước khởi đầu để nghiên cứu, lựa chọn phương án phù hợp nhất.
Nghị quyết nhấn mạnh chuyển từ tư duy "bồi thường" sang "tái thiết cuộc sống". Nhưng trên thực tế, nhiều khu tái định cư vẫn thiếu việc làm, hạ tầng, sinh kế. Theo ông, luật sẽ quy định thế nào để người dân không chỉ có chỗ ở mới mà còn có cuộc sống tốt hơn?
Đây là một trong những điểm rất đáng chú ý của Nghị quyết 21. Lần đầu tiên, Trung ương đặt vấn đề chuyển từ tư duy bồi thường bằng tiền sang tư duy bảo đảm sinh kế và điều kiện sống lâu dài cho người dân sau thu hồi đất.
Tuy nhiên, tôi phải nói rằng đây mới là định hướng chính sách, chưa được cụ thể hóa thành cơ chế pháp lý. Muốn thực hiện được, quá trình sửa Luật Đất đai tới đây phải tiếp tục nghiên cứu để chuyển hóa chủ trương đó thành các quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Theo tôi, điều người dân cần sau thu hồi đất không chỉ là một khoản tiền hay một căn nhà mới, mà là một cuộc sống mới ổn định hơn. Điều đó đòi hỏi phải đồng thời giải quyết việc làm, sinh kế, hạ tầng, dịch vụ công và các điều kiện sống thiết yếu, chứ không thể chỉ dừng lại ở việc chi trả tiền bồi thường.
Đây là một sự thay đổi rất quan trọng về tư duy. Nếu trước đây chúng ta chủ yếu giải quyết bằng tiền thì nay phải hướng tới bảo đảm cuộc sống của người dân sau thu hồi đất tốt hơn hoặc ít nhất không thấp hơn nơi ở cũ. Theo tôi, cách tiếp cận này phù hợp với điều kiện phát triển của Việt Nam và cũng là hướng đi cần thiết trong giai đoạn tới.
Theo ông, trong lần sửa luật này, quy định nào sẽ có tác động mạnh nhất trong việc phòng chống tham nhũng đất đai?
Thực ra, Nghị quyết 21 mới dừng ở yêu cầu chung là phải tăng cường giám sát, kiểm soát quyền lực để ngăn ngừa tham nhũng, lãng phí trong quản lý và sử dụng đất.
Theo tôi, đó là định hướng đúng, nhưng chưa đủ.
Tôi cho rằng, muốn kiểm soát được tham nhũng đất đai thì không thể chỉ dựa vào cơ chế các cơ quan nhà nước giám sát lẫn nhau. Đây là cách tiếp cận truyền thống. Trong khi đó, kinh nghiệm quốc tế cho thấy muốn quản trị đất đai hiệu quả phải xây dựng cơ chế quản trị hiện đại, trong đó người dân và xã hội cùng tham gia giám sát.
Muốn người dân giám sát được thì mọi dữ liệu về đất đai, quy hoạch, giao đất, định giá đất và các quyết định hành chính phải được công khai, minh bạch. Nhưng công khai thôi vẫn chưa đủ. Điều quan trọng hơn là cơ quan nhà nước phải có trách nhiệm giải trình đối với mọi quyết định của mình.
Theo khuyến nghị của nhiều tổ chức quốc tế như Ngân hàng Thế giới (WB), Chương trình Phát triển Liên Hợp Quốc (UNDP) hay Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), quản trị tốt phải dựa trên ba trụ cột: minh bạch thông tin, sự tham gia của người dân và trách nhiệm giải trình của cơ quan công quyền.
Đây là điểm mà theo tôi, Nghị quyết 21 vẫn còn bỏ ngỏ. Nghị quyết vẫn đặt trọng tâm vào cơ chế Nhà nước kiểm soát Nhà nước, thông qua Quốc hội, HĐND hay các cơ quan hành pháp. Trong quá trình sửa luật, tôi cho rằng cần nghiên cứu bổ sung cơ chế quản trị hiện đại, tạo điều kiện để người dân và xã hội tham gia kiểm soát quyền lực. Khi đó, việc phòng, chống tham nhũng đất đai mới thực sự hiệu quả và bền vững.
Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu nghiên cứu chuyển một số loại đất từ sử dụng vô thời hạn sang có thời hạn. Theo ông, định hướng này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản và tư duy sở hữu nhà đất của người dân?
Nghị quyết 21 không khẳng định sẽ chuyển ngay đất ở từ sử dụng lâu dài sang có thời hạn. Điều Nghị quyết đặt ra là phải nghiên cứu lại chế độ sử dụng đất, trong đó có khả năng chuyển một số loại đất từ vô thời hạn sang có thời hạn.
Đây là một thay đổi rất lớn về tư duy. Hiện nay, ở Việt Nam chỉ có đất ở được sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, đối với các dự án phát triển mới, đặc biệt là chung cư, tôi cho rằng hoàn toàn có thể nghiên cứu cơ chế quyền sử dụng đất có thời hạn gắn với tuổi thọ công trình. Đây mới là lời giải căn cơ cho bài toán cải tạo chung cư cũ.
Thực tế hiện nay, mỗi lần cải tạo chung cư đều phát sinh tranh chấp rất phức tạp vì quyền sử dụng đất là lâu dài. Khi một khu nhà 5 tầng được xây lại thành tòa nhà 20 tầng, câu chuyện không còn là xây lại nhà mà là phân chia giá trị đất. Chủ đầu tư được hưởng bao nhiêu tầng? Cư dân phải đóng thêm bao nhiêu tiền? Giá trị quyền sử dụng đất được xác định thế nào? Chính những tranh chấp này khiến hàng loạt dự án cải tạo chung cư kéo dài nhiều năm.
Nếu quyền sử dụng đất được thiết kế đồng bộ với thời hạn công trình ngay từ đầu thì khi công trình hết niên hạn, việc xây dựng lại sẽ đơn giản và minh bạch hơn rất nhiều.
Nhiều người viện dẫn mô hình Trung Quốc, nhưng theo tôi cần hiểu đầy đủ bản chất. Ở Trung Quốc, đất ở chỉ có thời hạn 70 năm, nhưng khi hết thời hạn thì người dân được gia hạn gần như tự động, không phải xin phép hay làm lại toàn bộ thủ tục. Vì vậy, không thể chỉ nhìn vào con số "70 năm" mà bỏ qua cơ chế vận hành phía sau.
Theo tôi, điều quan trọng hơn cả là phải thay đổi văn hóa sở hữu bất động sản.
Trong nhiều năm qua, không ít gia đình coi tích lũy nhà đất là mục tiêu lớn nhất, là tài sản để truyền từ đời này sang đời khác. Điều đó khiến dòng vốn đổ quá nhiều vào bất động sản thay vì sản xuất, kinh doanh hay đổi mới sáng tạo.
Nếu thị trường vẫn vận hành theo tư duy tích lũy đất đai để đầu cơ và để lại cho con cháu thì rất khó xây dựng được một nền kinh tế năng động.
Theo tôi, tinh thần của Nghị quyết 21 không chỉ là sửa Luật Đất đai, mà còn muốn thay đổi văn hóa đầu tư, văn hóa tích lũy tài sản và đưa bất động sản trở về đúng chức năng là phục vụ nhu cầu ở và phát triển kinh tế. Đó mới là thay đổi lớn nhất, thậm chí có thể coi là mang tính cách mạng.
Với hàng loạt chủ trương rất quyết liệt mà Nghị quyết 21 đưa ra như đánh thuế đất bỏ hoang, điều tiết địa tô chênh lệch, Nhà nước mua lại dự án dở dang... Theo ông, đâu là yêu cầu lớn nhất khi thể chế hóa những chủ trương này?
Theo tôi, yêu cầu lớn nhất khi thể chế hóa Nghị quyết 21 là phải chuyển được tư duy mới của Trung ương thành các quy định có thể thực thi, chứ không chỉ dừng ở những nguyên tắc chung.
Một điểm rất đáng chú ý là Nghị quyết 21 đã điều chỉnh cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Trước đây, những dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi thì doanh nghiệp phải tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất. Thực tế, chỉ cần một vài hộ dân không đồng ý là cả dự án có thể bị đình trệ nhiều năm.
Lần này, Nghị quyết 21 mở ra hướng xử lý mới. Nếu nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được phần lớn diện tích hoặc đạt tỷ lệ đa số chủ sử dụng đất theo quy định, thì Nhà nước có thể xem xét thu hồi phần còn lại để tránh tình trạng một số ít trường hợp làm ách tắc cả dự án. Theo tôi, đây là một thay đổi rất đáng chú ý và có thể giúp tháo gỡ nhiều dự án đang bị "treo".
Một điểm mới khác là phân định lại trách nhiệm trong quản lý tài chính đất đai. Nếu trước đây nhiều nội dung về tài chính đất đai được giao cho cơ quan quản lý đất đai, thì Nghị quyết 21 xác định rõ Bộ Tài chính và hệ thống cơ quan tài chính sẽ giữ vai trò chủ trì, phối hợp với cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan liên quan. Đây là bước đi nhằm chuyên môn hóa chức năng quản lý, đồng thời nâng cao hiệu quả điều hành chính sách tài chính đất đai.
Tuy nhiên, theo tôi, điểm đổi mới có ý nghĩa nhất vẫn là thay đổi tư duy bồi thường. Nếu trước đây chúng ta chủ yếu tính toán bằng tiền, thì Nghị quyết 21 yêu cầu chuyển sang bảo đảm sinh kế, việc làm và điều kiện sống của người dân sau thu hồi đất.
Đây mới là thay đổi mang tính căn bản. Mục tiêu không còn là người dân nhận được bao nhiêu tiền bồi thường, mà là sau khi bị thu hồi đất họ có cuộc sống ổn định hơn, có việc làm và có điều kiện phát triển lâu dài. Theo tôi, đây là tư duy rất tiến bộ và cũng là nội dung cần được thể chế hóa rõ nhất trong lần sửa luật này.
Theo ông, trong các định hướng lớn của Nghị quyết, đâu sẽ là yếu tố tạo ra thay đổi mang tính bước ngoặt đối với thị trường bất động sản trong 10 năm tới? Vì sao?
Tôi cho rằng định hướng có thể tạo ra bước ngoặt lớn nhất cho thị trường bất động sản trong 10 năm tới là phát triển mạnh nhà ở cho thuê.
Nếu thực hiện tốt chủ trương này, đồng thời nghiên cứu áp dụng quyền sử dụng đất có thời hạn đối với các dự án chung cư mới, thì nhiều nút thắt tồn tại suốt nhiều năm qua của thị trường sẽ được tháo gỡ.
Điều tôi đánh giá cao là tư duy của Nghị quyết 21 không còn tập trung chủ yếu vào phát triển nhà ở để bán, mà đặt mục tiêu hình thành một thị trường nhà ở cho thuê quy mô lớn, với sự tham gia của cả Nhà nước và khu vực tư nhân. Đây là hướng đi rất rõ ràng và cũng rất phù hợp với thông lệ quốc tế.
Nếu làm được điều đó, chúng ta không chỉ tăng nguồn cung nhà ở mà còn từng bước thay đổi văn hóa sở hữu nhà ở vốn đã ăn sâu nhiều năm. Khi người dân có thêm lựa chọn thuê nhà với chi phí hợp lý và chất lượng tốt, áp lực phải mua nhà bằng mọi giá sẽ giảm xuống, qua đó góp phần ổn định thị trường.
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam gần như chưa có giai đoạn phát triển ổn định kể từ sau khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008. Sau cú sốc năm 2009, thị trường liên tục trải qua các chu kỳ nóng - lạnh. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng năm 2013 chỉ giúp phân khúc nhà ở xã hội và nhà giá rẻ vượt qua khó khăn, chứ không giải quyết được những vấn đề cốt lõi của toàn thị trường.
Sau đó, dòng vốn lại chuyển sang bất động sản nghỉ dưỡng khi khung pháp lý chưa hoàn thiện, để lại nhiều hệ lụy kéo dài đến nay. Có thể nói, chính sách liên tục được điều chỉnh nhưng vẫn chưa xử lý tận gốc những bất cập của thị trường.
Trong khi đó, giá nhà, giá đất tăng quá nhanh. Chỉ riêng phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ đã tăng từ khoảng 11 triệu đồng/m² năm 2016 lên khoảng 30 triệu đồng/m² vào năm 2026, gần gấp ba lần trong vòng một thập kỷ. Đó là dấu hiệu cho thấy thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng.
Vì vậy, tôi cho rằng xây dựng một thị trường nhà ở cho thuê ổn định chính là giải pháp mang tính chiến lược. Khi kết hợp với việc nghiên cứu áp dụng quyền sử dụng đất có thời hạn đối với các dự án nhà ở mới, thị trường sẽ dần chuyển từ tư duy đầu cơ, tích lũy tài sản sang phục vụ đúng nhu cầu ở và phát triển kinh tế.
Xin trân trọng cám ơn ông!
