Knight Frank: 96,6% mặt bằng bán lẻ hạng sang TP. HCM được lấp đầy, nhưng thị trường đang phân hóa
Phía sau bức tranh tích cực khi tỷ lệ lấp đầy bán lẻ hạng sang tại TP. HCM đạt 96,6% trong quý III/2026 thì sự phân hóa đang thể hiện ngày càng rõ.
Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của Knight Frank, bán lẻ hạng sang tại TP. HCM vẫn duy trì sức hút khi tỷ lệ lấp đầy đạt 96,6%. Giá chào thuê tầng trệt hạng sang giữ ở mức 85,9 USD/m2/tháng, trong bối cảnh tổng nguồn cung bán lẻ hiện hữu khoảng 1,3 triệu m2.
Sức cầu vẫn hiện hữu
Trong giai đoạn quý II, quý III/2026, phân khúc bán lẻ hạng sang ghi nhận 7.700m2 hấp thụ ròng, dù giảm 26% so với giai đoạn Q4/2025–Q1/2026. Đáng chú ý, các thương hiệu thời trang và F&B châu Á, đặc biệt đến từ Trung Quốc, Nhật Bản và Hàn Quốc, vẫn tiếp tục mở rộng. Điều này cho thấy nhu cầu thuê mặt bằng tại những vị trí có khả năng thu hút khách hàng vẫn được duy trì.
Nguồn cung mới hạn chế cũng góp phần giữ mặt bằng hạng sang ở trạng thái khan hiếm. Tại khu vực trung tâm, giá thuê tầng trệt đạt 249 USD/m2/tháng, tăng 1,2% theo năm; khu vực ngoài trung tâm ở mức 55,2 USD/m2/tháng. Tỷ lệ mặt bằng trống tại các vị trí đắc địa chỉ khoảng 3,4%.
Nếu chỉ nhìn vào tỷ lệ lấp đầy 96,6%, thị trường bán lẻ TP. HCM có vẻ khá đồng đều. Tuy nhiên, diễn biến thực tế cho thấy không phải mọi nhóm khách thuê đều đang mở rộng.
Knight Frank ghi nhận làn sóng thu hẹp mặt bằng ở một số thương hiệu thuộc nhóm thể thao, phong cách sống và giải trí, trong đó có OH!SOME, California Fitness và Cow Play Cow Moo. Những động thái này khiến tốc độ hấp thụ ròng giảm so với giai đoạn trước.
Dù vậy, Knight Frank cho rằng đây chủ yếu là hệ quả từ quá trình tái cấu trúc và quyết định vận hành của từng thương hiệu, thay vì phản ánh sự suy yếu của sức mua trên toàn thị trường. Điều này cho thấy một chuyển động đáng chú ý: thị trường vẫn có nhu cầu, nhưng khách thuê ngày càng chọn lọc hơn về vị trí, diện tích và hiệu quả kinh doanh của từng điểm bán.
Nguồn cung mới chưa tạo áp lực
Tổng nguồn cung bán lẻ TP. HCM hiện duy trì khoảng 1,3 triệu m2. Trong khi khu vực trung tâm tiếp tục khan hiếm mặt bằng, các dự án mới ở khu vực ngoài trung tâm như Central Premium Mall, Parc Mall và Vincom Mega Mall Grand Park đang trở thành động lực thúc đẩy hoạt động cho thuê.
Đáng chú ý, không có dự án bán lẻ hạng sang mới đi vào hoạt động tại TP. HCM đến năm 2027. Điều này giúp các mặt bằng chất lượng cao hiện hữu tiếp tục duy trì lợi thế, đồng thời hạn chế áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới trong ngắn hạn. Tuy nhiên, bức tranh có thể thay đổi trong giai đoạn sau. Knight Frank kỳ vọng nguồn cung bán lẻ hạng sang sẽ cải thiện đáng kể trong 2028-2029, với sự tham gia của các khu đô thị phức hợp quy mô lớn. Một số dự án được nhắc tới gồm Saigon Centre - Giai đoạn 3, One Central Saigon, Diamond Sky Mall, The Global City và Lotte Eco Smart City.
Cuộc đua chuyển sang chất lượng mặt bằng
Trong bối cảnh hiện tại, thị trường bán lẻ TP. HCM chưa đối mặt với áp lực dư cung. Ngược lại, mặt bằng hạng sang có vị trí tốt vẫn khan hiếm, tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê duy trì ở mức lớn.
Song, tỷ lệ lấp đầy cao không đồng nghĩa mọi mặt bằng đều hưởng lợi như nhau. Sự khác biệt trong chiến lược của các thương hiệu cho thấy thị trường đang chuyển sang giai đoạn đề cao hiệu quả khai thác thay vì đơn thuần mở rộng diện tích.
Knight Frank dự báo sức mua tổng thể trong ngắn hạn vẫn ổn định, nhưng trước những tác động của môi trường vĩ mô đến xu hướng tiêu dùng, chủ nhà và khách thuê sẽ cần linh hoạt hơn trong chiến lược cho thuê và vận hành.
Nhìn từ tỷ lệ lấp đầy 96,6%, bán lẻ TP. HCM vẫn là một thị trường có sức hút. Nhưng nhìn sâu hơn vào dòng khách thuê, thị trường đang bước sang một giai đoạn khác: không phải mặt bằng nào cũng dễ cho thuê, và không phải thương hiệu nào cũng tiếp tục mở rộng.
