Lộ diện phân khúc sẽ tiếp tục hạ nhiệt trong thời gian tới

Giá căn hộ thứ cấp đi ngang

Thời điểm năm 2024, sau ba năm tích cóp, vợ chồng Trang và Minh quyết định tìm mua một căn hộ để ổn định cuộc sống.

Cả hai đều là lao động phổ thông có thu nhập trung bình: Trang là giáo viên mầm non tại Gia Lâm, còn Minh làm kỹ sư phần mềm cho một công ty IT tại Cầu Giấy.

Giấc mơ sở hữu tổ ấm đầu tiên tưởng như sẽ dễ dàng hơn khi thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư thứ cấp liên tục ghi nhận dấu hiệu giảm nhiệt.

Theo dõi trên các nền tảng bất động sản, thông tin về giá giảm tràn ngập: Từ giảm vài phần trăm đến việc chủ nhà chấp nhận "cắt lỗ" 300–500 triệu đồng mỗi căn.

>> Trốn thuế gây thất thoát hàng tỷ đồng, Giám đốc Công ty Phát Đạt bị khởi tố, bắt giam

Nắm bắt tín hiệu đó, Trang và Minh bắt đầu chuỗi ngày rong ruổi khắp các khu vực ven đô như Hoàng Mai, Thanh Trì, Nam Từ Liêm để "săn" căn hộ. Một căn 2 phòng ngủ tại Hoàng Mai, diện tích 70m2, từng được rao bán ở mức 4,2 tỷ đồng nay đã hạ xuống còn 3,8 tỷ, tương đương 54 triệu/m2. Dù vậy, mức giá này vẫn khiến cặp vợ chồng trẻ phải đắn đo khi số tiền tích lũy chỉ mới chạm ngưỡng 1,5 tỷ đồng, phần còn lại phải trông cậy vào vốn vay.

Minh chia sẻ: "Giá đúng là có giảm nhưng phần lớn vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập trung bình của người lao động. Chủ nhà thì sốt ruột, môi giới thì khẳng định 'giá đáy rồi', còn người mua như chúng tôi vẫn không đủ khả năng xuống tiền." Cảm giác "đợi hoài chưa thấy đáy" khiến không ít người tiếp tục quan sát thị trường với tâm thế dè chừng.

Thực tế, sự chững lại của thị trường thứ cấp không chỉ đến từ tâm lý người mua mà còn vì bối cảnh chung của nền kinh tế: lãi suất cho vay vẫn còn cao, thanh khoản thị trường yếu, lợi suất cho thuê chung cư sụt giảm mạnh. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội hiện chỉ đạt khoảng 3,1%, giảm từ mức 4,9% vào cuối năm 2023. Điều này khiến không ít nhà đầu tư "ôm hàng" buộc phải cắt lỗ để rút vốn.

Sau hơn hai tháng khảo sát và thương lượng, Trang và Minh quyết định chưa mua vội. Họ chọn phương án tiếp tục thuê thêm một năm nữa và chờ đợi thêm diễn biến của thị trường.

"Thay vì chấp nhận mức giá cao so với khả năng chi trả, chúng tôi chờ thị trường giảm thêm. Chúng tôi nghe nhiều đồn đoán rằng từ giờ đến cuối 2025 sẽ còn nhiều căn giảm sâu do áp lực tài chính từ các nhà đầu tư cũ", Trang chia sẻ.

Theo ghi nhận của Công ty PropertyGuru Việt Nam, thị trường thứ cấp chung cư tại Hà Nội đã có dấu hiệu giảm giá từ cuối năm 2024.

Theo đó, mức giá bán cũng như lượng giao dịch tại nhiều dự án đã qua sử dụng có xu hướng đi xuống so với cùng kỳ.

Ghi nhận của Savills cho thấy, có khoảng 47% dự án chung cư thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận đà giảm giá chuyển nhượng trong quý I/2025.

Chia sẻ trên báo VTC News, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định quá trình giảm giá chung cư tại Hà Nội thời gian vừa qua chủ yếu trên thị trường thứ cấp và không mang tính cục bộ, đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng giữa cung - cầu trên thị trường.

Dù vậy, mức giảm này hiện vẫn chưa đủ lực hấp dẫn tạo nên "làn sóng" giao dịch lớn. Cũng theo bà Hằng, xu hướng giảm giá đến từ sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của các nhà đầu tư.

Giữa bối cảnh giá sơ cấp neo cao, người mua ngày càng có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp để có được mức giá hợp lý hơn.

Đứng trước bối cảnh này, nhiều nhà đầu tư đã đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng ở giai đoạn trước nên có thể điều chỉnh chiến lược, chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận nhằm tăng tính thanh khoản. Động thái này được xem là một trong những yếu tố giúp tạo ra làn sóng giảm giá trên thị trường thứ cấp.

Theo khảo sát của Tạp chí Vietnam Finance, tại các khu vực trọng điểm trên địa bàn TP. Hà Nội như khu vực: Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Nam từ Liêm... giao dịch căn hộ thứ cấp trong 6 tháng đầu năm 2025 gần như không có sự thay đổi đáng kể.

Tại Vinhomes Smart City, một căn studio 30m2 hiện đang có giá khoảng 2 tỷ đồng, căn 3 phòng ngủ (76m2) hiện đang có giá khoảng 4,4 tỷ đồng.

Hay tại Mon City (Nam Từ Liêm), một căn hộ 2 phòng ngủ + 2 vệ sinh hiện đang được rao bán với mức 3,7 - 3,9 tỷ đồng, nhỉnh hơn khoảng 100 - 200 triệu đồng so với cuối năm 2024.

Lý giải nguyên nhân về xu hướng đi ngang của căn hộ thứ cấp, Tổng Giám đốc SGO Homes Lê Đình Chung cho biết, khoảng cách lớn giữa giá sơ cấp và thứ cấp phản ánh sự điều chỉnh trong kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư.

Theo đánh giá của ông chung, hiện nay thị trường đang chuyển dần về giá trị thực và nhu cầu ở thực.

Căn hộ thứ cấp sẽ ra sao nửa cuối năm 2025?

Savills Việt Nam dự báo nguồn cung căn hộ tại Hà Nội dự kiến sẽ đạt khoảng 31.700 căn trong năm 2025.

Theo đó, nửa cuối năm 2025, nhiều dự án mới sẽ được tung ra thị trường, tạo áp lực không nhỏ đối với thị trường thứ cấp.

Trong khi đó, CBRE nhận định, căn hộ thứ cấp sẽ có xu hướng tăng nhẹ trong năm 2025 nhưng sẽ không có những đợt sốt giá như giai đoạn 2021-2022.

Theo đó, mức tăng sẽ tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm đang đô thị hóa nhanh và có sức hấp thụ tốt.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Anh Quê cho rằng trong giai đoạn 2020-2024, nguồn cung chung hạn chế khiến chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn, khiến cho giá tăng mạnh. Tuy nhiên, thời gian tới, mọi thứ đều có quy luật cung - cầu và chu kỳ, thị trường sẽ có sự điều chỉnh hợp lý sau khi giá đã tăng quá cao.

>> Chỉ 6 tháng nữa, Việt Nam lần đầu tiên sẽ có đường bay thẳng đến một quốc gia ở Bắc Âu