MBS Research: Kinh Bắc (KBC) của ông Đặng Thành Tâm có thể tăng tốc lợi nhuận nhờ 170ha 'đất chờ bàn giao'
Với khoảng 170ha backlog đang chờ bàn giao, KBC được MBS kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận quý III/2026, nhưng áp lực nợ vay và dòng tiền từ các dự án lớn vẫn hiện hữu.
Theo báo cáo ngày 28/9/2026, CTCP Chứng khoán MB (MBS Research) nhận định bức tranh lợi nhuận quý III của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã: KBC) có xu hướng phân hóa khi mặt bằng lãi suất cao bắt đầu tạo sức ép lên nhiều nhóm ngành.
Lợi nhuận toàn thị trường được dự báo tăng 25% so với cùng kỳ, thấp hơn tốc độ tăng của các quý trước. Riêng nhóm bất động sản khu công nghiệp (KCN) vẫn được đánh giá tích cực, với lợi nhuận các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu dự kiến tăng 46% trong quý III và 35% cho cả năm 2026. Trong bức tranh đó, KBC đang đứng trước một điểm rơi lợi nhuận đáng chú ý trong nửa cuối năm.
170ha backlog trở thành nguồn thu chờ kích hoạt
Theo MBS, KBC hiện có khoảng 170ha backlog chưa ghi nhận tính đến cuối quý II/2026. Đây là phần diện tích đã có hợp đồng hoặc cam kết thuê nhưng chưa hoàn tất các thủ tục để bàn giao và ghi nhận doanh thu.
MBS kỳ vọng trong quý III, KBC có thể bàn giao khoảng 20ha tại Cụm công nghiệp Hưng Yên và KCN Lộc Giang, qua đó giúp lợi nhuận sau thuế quý này đạt 528 tỷ đồng, tăng 72% so với cùng kỳ. Cả năm 2026, lợi nhuận sau thuế được dự báo ở mức 2.231 tỷ đồng, tăng 6%.
Điểm đáng chú ý là con số 170ha không chỉ mang ý nghĩa về diện tích đất. Với doanh nghiệp phát triển KCN, đây là phần "doanh thu tương lai" đã có cơ sở thương mại nhưng còn phụ thuộc vào quá trình hoàn thiện pháp lý, hạ tầng và bàn giao. Vì vậy, tốc độ chuyển backlog thành doanh thu sẽ quyết định đáng kể điểm rơi lợi nhuận của KBC trong những quý tới.
Một trong những quỹ đất đang được nhắc tới là KCN Lộc Giang, có quy mô khoảng 466ha, tổng vốn đầu tư hơn 5.198 tỷ đồng. Dự án nằm tại khu vực Đức Hòa, Tây Ninh và được phát triển theo hướng khu công nghiệp quy mô lớn, tạo thêm quỹ đất kinh doanh cho KBC tại khu vực phía Nam.
Triển vọng của KBC còn nằm ở quá trình mở rộng quỹ đất và chuyển dịch mô hình KCN. MBS cho biết KBC đang cùng BCM và IDC chuyển từ mô hình KCN truyền thống sang KCN xanh, sinh thái, qua đó hướng tới nhóm khách thuê công nghệ cao.
KBC hiện có gần 170ha MOU với các doanh nghiệp lớn như LG, Luxshare, đồng thời xúc tiến hợp tác phát triển các dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn. Theo MBS, xu hướng này có thể giúp doanh số ký mới của doanh nghiệp tăng mạnh trong thời gian tới.
Đây là điểm quan trọng nếu đặt KBC trong bối cảnh dòng vốn FDI đang chuyển dịch sang các lĩnh vực có hàm lượng công nghệ cao. Không chỉ đơn thuần cung cấp đất, các chủ đầu tư KCN ngày càng phải đáp ứng yêu cầu về hạ tầng số, năng lượng, tiêu chuẩn môi trường và khả năng kết nối chuỗi cung ứng.
KBC cũng đang sở hữu một danh mục dự án lớn để duy trì tăng trưởng dài hạn. Trong đó, KCN Tràng Duệ 3 tại Hải Phòng có quy mô khoảng 653ha, tổng vốn đầu tư hơn 8.000 tỷ đồng và đã được động thổ từ năm 2025. Dự án nằm trong Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, tạo thêm quỹ đất công nghiệp quy mô lớn cho KBC tại trung tâm công nghiệp và logistics phía Bắc.
Tại Bắc Ninh, KCN Quế Võ 2 mở rộng có diện tích khoảng 140,34ha, tổng vốn đầu tư 1.878 tỷ đồng. Đây là một trong những dự án có khả năng đóng góp vào chuỗi doanh thu KCN của KBC khi nhu cầu thuê đất từ nhóm doanh nghiệp điện tử, công nghệ cao tiếp tục tăng.
Tràng Cát và Trump Complex: Tài sản lớn nhưng chưa tạo dòng tiền
Ở chiều ngược lại, MBS chỉ ra một điểm nghẽn đáng chú ý khi các dự án trọng điểm như Tràng Cát và Trump Complex chưa đem lại dòng tiền, trong khi quy mô nợ vay của KBC tăng lên trong môi trường lãi suất cao. Đây là yếu tố khiến câu chuyện tăng trưởng của KBC không hoàn toàn phụ thuộc vào diện tích đất có thể bàn giao.
Đáng chú ý nhất là Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát tại Hải Phòng. Dự án có quy mô gần 585ha, tổng mức đầu tư sau điều chỉnh khoảng 69.046-69.087 tỷ đồng. Chủ đầu tư đã nộp tổng cộng gần 17.800 tỷ đồng tiền sử dụng đất sau đợt bổ sung gần đây. Theo quy hoạch điều chỉnh, dự án có quy mô dân số hơn 90.000 người và hơn 25.800 sản phẩm khi hoàn thành.
Với quy mô như vậy, Tràng Cát có thể trở thành một trong những tài sản quan trọng nhất của KBC về dài hạn. Tuy nhiên, chính quy mô vốn rất lớn cũng đồng nghĩa với nhu cầu vốn đầu tư và thời gian triển khai dài, trong khi khả năng chuyển hóa thành doanh thu phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, xây dựng và sức hấp thụ thị trường.
Trong báo cáo cập nhật hồi tháng 3/2026, MBS từng xác định KBC đang có thêm khoảng 2.200ha quỹ đất KCN mới cùng khoảng 1.500ha đất bất động sản nhà ở, với các dự án như Tràng Duệ 3, Quế Võ 2 mở rộng, Kim Thành 2, Phú Bình, Sông Hậu 2, Bình Giang, Tràng Cát và khu phức hợp Trump International.
KBC đứng trước bài toán mới
Nhìn từ dự báo của MBS, câu chuyện KBC trong phần còn lại của năm 2026 có thể được nhìn qua hai vế. Một mặt, 170ha backlog cùng hệ thống dự án KCN đang mở rộng tạo cơ sở cho tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận. Việc các khách thuê công nghệ cao như LG, Luxshare xuất hiện trong danh mục MOU cũng cho thấy quỹ đất của KBC đang hướng tới nhóm khách hàng có yêu cầu cao hơn về hạ tầng.
Mặt khác, khả năng bàn giao thực tế mới là yếu tố quyết định thời điểm ghi nhận lợi nhuận. Chính MBS cũng lưu ý lợi nhuận của nhóm KCN phụ thuộc lớn vào tiến độ bàn giao đất và các hoạt động kinh doanh khác. Với KBC, áp lực thanh toán nợ vay trong bối cảnh lãi suất cao trở thành yếu tố cần theo dõi khi những tài sản lớn như Tràng Cát và Trump Complex chưa tạo dòng tiền.
Như vậy, điểm đáng chú ý trong dự báo của MBS không nằm đơn thuần ở mức tăng 72% lợi nhuận quý III, mà ở khả năng KBC từng bước chuyển lượng đất đã ký kết thành doanh thu thực tế, đồng thời duy trì dòng tiền đủ để tài trợ cho chu kỳ đầu tư mới. Đây sẽ là yếu tố quyết định mức độ hiện thực hóa triển vọng tăng trưởng mà quỹ đất quy mô lớn đang mở ra cho doanh nghiệp.
