Becamex IDC (BCM) đón 'cú hích' Hòa Lợi, lợi nhuận dự báo tăng 337%

Bức tranh lợi nhuận của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, mã: BCM) có thể thay đổi khá mạnh chỉ sau một quý. Trong báo cáo ngày 28/9, MBS Research dự phóng lợi nhuận sau thuế công ty mẹ của BCM trong quý III/2026 đạt khoảng 1.817 tỷ đồng, tăng tới 337% so với cùng kỳ. Cho cả năm 2026, con số được dự báo ở mức 3.970 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước.

Đáng chú ý, dự báo này xuất hiện trong bối cảnh kết quả kinh doanh nửa đầu năm của BCM khá thấp. Theo SHS, 6 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần BCM đạt khoảng 1.662 tỷ đồng, giảm 65% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 320,5 tỷ đồng, giảm 82,6%. Mảng bất động sản - nguồn thu quan trọng của doanh nghiệp - chững lại do thiếu các thương vụ chuyển nhượng đất lớn; trong khi hai khu công nghiệp mới là Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng giai đoạn 2 chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu.

Nếu dự báo của MBS trở thành hiện thực, riêng lợi nhuận quý III sẽ cao gấp khoảng 5,7 lần số lãi BCM đạt được trong 6 tháng đầu năm. Tính theo phép cộng đơn thuần giữa số thực hiện 6 tháng và dự báo quý III, lợi nhuận 9 tháng có thể đạt khoảng 2.138 tỷ đồng, tương đương hơn một nửa mức 3.970 tỷ đồng mà MBS dự phóng cho cả năm.

Điều đó cho thấy một đặc điểm đáng chú ý trong mô hình kinh doanh của BCM: lợi nhuận không phân bổ đều theo quý mà phụ thuộc rất lớn vào thời điểm ghi nhận các thương vụ bất động sản và lợi nhuận từ các công ty liên doanh, liên kết.

Hòa Lợi trở thành mắt xích quan trọng trong cú bật lợi nhuận

Trong dự báo của MBS, câu chuyện Hòa Lợi được đặt ngay tại trung tâm của triển vọng BCM trong nửa cuối năm. Cụ thể, MBS cho rằng việc đưa Khu tái định cư Hòa Lợi vào kinh doanh sẽ giúp lợi nhuận BCM tăng mạnh trong 2H2026 và dự phóng doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận từ khoảng 400 căn tại dự án này trong quý III.

Hòa Lợi không phải tài sản mới xuất hiện trong hệ sinh thái Becamex. Từ cuối năm 2025 đến năm 2026, Becamex liên tục công khai thông tin đưa các đợt nhà ở riêng lẻ tại Khu tái định cư Hòa Lợi vào kinh doanh, gồm 118 căn, 183 căn, 169 căn và 152 căn. Điều này cho thấy dự án đang được triển khai đưa sản phẩm ra thị trường theo từng giai đoạn, thay vì ghi nhận toàn bộ trong một thời điểm.

Cần hiểu chính xác rằng đây là dự phóng ghi nhận lợi nhuận của MBS, không đồng nghĩa với việc BCM sẽ mở bán mới đúng 400 căn trong quý III/2026. Trong hoạt động bất động sản, thời điểm bán hàng và thời điểm đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, lợi nhuận có thể khác nhau.

Ở cấp công ty thành viên, TDC - doanh nghiệp mà BCM đang nắm quyền kiểm soát cũng xác định dự án Hòa Lợi là một trong những dự án tạo động lực cho giai đoạn tới. Tại hội nghị cập nhật kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm 2026, TDC cho biết Khu dân cư TDC - Hòa Lợi đã đạt tỷ lệ bán hàng 100%, đồng thời xếp dự án này cùng TDC Plaza vào nhóm dự án dẫn dắt doanh thu trong các quý tiếp theo.

Mối liên hệ này rất đáng chú ý khi nhìn vào cấu trúc hệ sinh thái Becamex. Theo bản cáo bạch của BCM, TDC từng là công ty con trực tiếp của Becamex với tỷ lệ sở hữu 60,7%. Báo cáo thường niên 2025 của TDC cập nhật cơ cấu cổ đông tại ngày 18/3/2026 cho thấy BCM nắm 47,71% vốn TDC và vẫn là cổ đông lớn nhất.

Như vậy, Hòa Lợi không phải một câu chuyện hoàn toàn đứng bên ngoài BCM. Đây là một phần trong hệ sinh thái bất động sản của Becamex và có khả năng tạo ra đóng góp đáng kể cho kết quả hợp nhất khi các sản phẩm đủ điều kiện ghi nhận. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào Hòa Lợi để giải thích toàn bộ triển vọng BCM thì sẽ bỏ qua một phần quan trọng hơn của câu chuyện.

Phía sau Hòa Lợi là một BCM đang chờ chu kỳ KCN mới

MBS không chỉ dự báo lợi nhuận BCM tăng mạnh nhờ Hòa Lợi. Trong báo cáo về ngành bất động sản khu công nghiệp, đơn vị này đánh giá BCM, KBC và IDC đang chuyển dần từ mô hình KCN truyền thống sang KCN xanh, sinh thái, qua đó tăng khả năng thu hút khách thuê trong các lĩnh vực công nghệ cao. Với BCM, MBS nhấn mạnh vai trò của Becamex cùng VSIP trong việc mở rộng quỹ đất và thu hút các dự án xanh, bền vững tại TP.HCM, Huế và khu công nghệ cao quy mô 628ha tại Ninh Bình. Đây mới là phần có ý nghĩa dài hạn đối với doanh nghiệp.

Bối cảnh vĩ mô hiện tại đang tạo ra một nền tảng tương đối thuận lợi cho bất động sản công nghiệp. Theo số liệu của Cục Thống kê, Bộ Tài chính, 8 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ; vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% và là mức cao nhất trong 5 năm đối với cùng kỳ. Đáng chú ý, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là lĩnh vực hút vốn lớn nhất.

Không chỉ dòng vốn đăng ký tăng, hoạt động sản xuất thực tế cũng cho thấy sức cầu công nghiệp vẫn khá rõ. Chỉ số sản xuất công nghiệp 8 tháng tăng 11,9%, riêng ngành chế biến, chế tạo tăng 12,5% so với cùng kỳ. Đây chính là phần "đầu vào" quan trọng của thị trường KCN khi các doanh nghiệp FDI mở rộng sản xuất, nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng, kho vận, hạ tầng và các dịch vụ đi kèm có thêm cơ sở để tăng lên.

MBS cũng nhìn nhận dòng vốn FDI đang chuyển hướng mạnh hơn vào công nghệ, bán dẫn, AI và đặc biệt là trung tâm dữ liệu. Theo báo cáo, việc các nhà phát triển KCN chuyển sang mô hình xanh, sinh thái đang giúp gia tăng sức hút đối với nhóm khách thuê mới. Với BCM, xu hướng này phù hợp với định hướng phát triển quỹ đất mới của doanh nghiệp.

1.080ha KCN mới mở ra phía trước

Becamex đang đặt trọng tâm vào hai dự án KCN lớn là Cây Trường 700ha và Bàu Bàng mở rộng giai đoạn 2 quy mô 380ha. Tổng cộng, hai dự án bổ sung khoảng 1.080ha quỹ đất KCN mới.

Theo Becamex, cả hai được định hướng phát triển theo mô hình KCN sinh thái, thông minh, ưu tiên các ngành công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ và các lĩnh vực thân thiện môi trường. KCN Cây Trường có tổng mức đầu tư hơn 5.459 tỷ đồng, trong khi Bàu Bàng mở rộng giai đoạn 2 bổ sung 380ha đất công nghiệp liền kề khu hiện hữu.

Báo cáo thường niên 2025 của Becamex cũng xác định đây là bước khởi đầu cho chiến lược phát triển KCN thế hệ mới, đồng thời doanh nghiệp dự kiến cùng VSIP mở rộng mô hình này sang nhiều địa bàn khác. Đây là điểm cần phân biệt rõ với câu chuyện Hòa Lợi. Hòa Lợi giúp giải bài toán ghi nhận lợi nhuận trong ngắn hạn; còn Cây Trường, Bàu Bàng mở rộng và hệ sinh thái VSIP mới là những tài sản tạo dư địa doanh thu trong các năm tiếp theo.

MBS dự báo lợi nhuận từ các công ty liên doanh, liên kết của BCM trong năm nay tăng khoảng 15%, chủ yếu nhờ VSIP, IJC và Becamex Bình Phước. Nói cách khác, BCM không đơn thuần là câu chuyện cho thuê đất KCN trực tiếp. Một phần đáng kể giá trị của doanh nghiệp nằm ở hệ sinh thái các công ty thành viên, liên doanh và liên kết, trong đó VSIP là mắt xích đặc biệt quan trọng.

Có một nghịch lý đáng chú ý đó là khi triển vọng dài hạn của BCM đang được củng cố bởi FDI và quỹ đất KCN, nhưng lợi nhuận năm 2026 lại được MBS dự báo tăng mạnh nhờ một phần lớn vào bất động sản thương mại và nhà ở, thay vì chỉ dựa trên doanh thu cho thuê đất KCN. Điều này phản ánh đặc thù của BCM - doanh nghiệp có quy mô tài sản và quỹ đất rất lớn nhưng kết quả kinh doanh từng quý phụ thuộc mạnh vào tiến độ pháp lý, mở bán, bàn giao và điều kiện ghi nhận của từng dự án.

Chính vì vậy, con số 1.817 tỷ đồng lợi nhuận quý III/2026 cần được nhìn như một dự báo về thời điểm ghi nhận lợi nhuận, chứ chưa thể dùng để suy ra rằng năng lực sinh lời thường xuyên của BCM đã tăng tương ứng.

MBS cũng chỉ ra sự phân hóa của nhóm bất động sản KCN trong quý III, khi lợi nhuận giữa các doanh nghiệp phụ thuộc đáng kể vào tiến độ bàn giao đất và các hoạt động kinh doanh khác. Tổng lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp MBS theo dõi được dự báo tăng 52% so với cùng kỳ, nhưng động lực của từng doanh nghiệp không giống nhau.

Với BCM, điểm đáng chú ý hơn là doanh nghiệp còn có nhiều hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thương mại chưa được ghi nhận, trong khi các KCN mới đang bước vào giai đoạn chuẩn bị khai thác. Đây là lý do MBS có cơ sở để kỳ vọng lợi nhuận tăng mạnh trong nửa cuối năm.

Từ Hòa Lợi nhìn ra bài toán lớn hơn của Becamex

Nếu đặt Hòa Lợi vào toàn bộ bức tranh, dự án này có thể được xem như cầu nối giữa hai pha tăng trưởng của BCM. Một bên là quỹ dự án nhà ở, thương mại đã được phát triển từ trước và đang bước vào giai đoạn hiện thực hóa giá trị thông qua bán hàng, bàn giao và ghi nhận lợi nhuận. Hòa Lợi là một trong những dự án đang đóng vai trò như vậy.

Bên còn lại là chu kỳ KCN mới, với Cây Trường, Bàu Bàng mở rộng, các dự án VSIP và định hướng KCN sinh thái, công nghệ cao. Đây là phần có khả năng tạo ra nguồn thu và lợi nhuận dài hạn hơn khi dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển vào Việt Nam.

BCM vì thế đang đứng ở một thời điểm khá đặc biệt khi lợi nhuận ngắn hạn có thể được kéo lên mạnh bởi một số thương vụ bất động sản, trong khi giá trị dài hạn lại phụ thuộc vào khả năng chuyển hóa quỹ đất khổng lồ thành dòng tiền và lợi nhuận thực tế.

Đáng chú ý, kế hoạch kinh doanh năm 2026 của BCM đặt mục tiêu 3.883 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Mức 3.970 tỷ đồng mà MBS dự báo cao hơn kế hoạch khoảng 87 tỷ đồng, tương đương 2,2%. Như vậy, nếu dự báo của MBS được hiện thực hóa, BCM không chỉ có khả năng tạo ra một quý III đột biến nhờ Hòa Lợi, mà còn có thể tiến gần hoặc vượt nhẹ kế hoạch lợi nhuận năm. Nhưng phía sau con số đó vẫn là bài toán lớn hơn, đó chính là tốc độ đưa quỹ đất KCN mới vào khai thác, khả năng thu hút khách thuê công nghệ cao và mức độ chuyển hóa lợi thế FDI của Việt Nam thành doanh thu, dòng tiền thực tế cho Becamex.