Người trẻ Hàn Quốc ngày càng khó mua nhà

Kang, một nhân viên văn phòng ngoài 20 tuổi, hiện thuê một căn studio ở Seoul theo hình thức trả tiền thuê hằng tháng.

Kang đã không đi theo mô hình "jeonse" vốn phổ biến ở Hàn Quốc, mà trong đó người thuê trả một khoản tiền đặt cọc lớn một lần thay vì trả tiền thuê hằng tháng. Hàng loạt vụ lừa đảo tiền đặt cọc gây chú ý trong thời gian gần đây đã làm suy giảm niềm tin vào thị trường.

“Hiện nay có rất nhiều tin cho thuê theo tháng, nên ngay từ đầu đã khó tìm được một căn jeonse tử tế”, Kang nói.

Đổi lại, việc phải trả tiền thuê hằng tháng khiến cô gần như không còn nhiều dư địa để tiết kiệm cho căn nhà của riêng mình.

“Ngay cả những khu vực ở Seoul từng được xem là tương đối vừa túi tiền giờ cũng trở nên quá đắt đỏ, đến mức sự khác biệt gần như không còn đáng kể nữa”, cô nói. “Khi thuê nhà theo tháng là lựa chọn thực tế duy nhất, việc mơ tới mua nhà lại càng khó hơn”.

Jung, một chuyên viên tài chính 30 tuổi, từng hy vọng có thể thuê nhà theo hình thức jeonse hoặc mua một căn hộ cùng chồng sắp cưới. Thay vào đó, cặp đôi đã phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang cả nhà thuê trả tiền hằng tháng, khi các quy định vay thế chấp bị siết chặt khiến cả hai lựa chọn kia trở nên khó chi trả hơn.

“Giá căn hộ ở Seoul lên tới hàng tỷ won, nhưng hạn mức cho vay khiến ngay cả các hộ gia đình có hai nguồn thu nhập cũng khó mua được một căn để ở. Những gia đình trung lưu không đủ điều kiện tham gia các chương trình nhà ở đặc biệt, nhưng cũng không đủ giàu để mua nhà mà không cần vay vốn, đang bị siết chặt nhất”, cô nói.

“Nhà jeonse trở nên vừa khan hiếm vừa đắt đỏ, khiến người mua nhà bị mắc kẹt giữa một thị trường mua bán không thể với tới và một thị trường thuê nhà đang thu hẹp”.

Trải nghiệm của Kang và Jung phản ánh một sự chuyển đổi rộng lớn hơn trên thị trường nhà ở Hàn Quốc. Ngày càng nhiều người trẻ và những người muốn mua nhà lần đầu, bao gồm người mới đi làm và các cặp vợ chồng mới cưới, nhận thấy jeonse - vốn từ lâu được xem là bậc đệm để tiến tới sở hữu nhà - ngày càng xa tầm với.

Nếu xu hướng này tiếp diễn, các nhà phân tích cho rằng thị trường nhà ở của Hàn Quốc có thể phân cực sâu hơn giữa nhà ở thuộc sở hữu của người dân và nhà thuê trả tiền hằng tháng.

Khoảng cách này đã nới rộng đáng kể trong những năm gần đây, theo một bài nghiên cứu được đăng trên số mới nhất của tạp chí thuộc Viện Nghiên cứu Tài chính Nhà ở, do hai giáo sư Jung Kyong-chae và Park Jung-eun của Đại học Hanyang thực hiện.

Sử dụng mô hình chuyển dịch Markov để phân tích sự dịch chuyển về nhà ở trong giai đoạn 2021-2025, các nhà nghiên cứu phát hiện rằng các hộ gia đình sống trong nhà thuê theo hình thức jeonse đang tiến tới sở hữu nhà nhanh hơn trước, trong khi những người thuê nhà trả tiền hằng tháng lại mất nhiều thời gian hơn để làm được điều đó.

“Các phát hiện của chúng tôi cho thấy sự bất cân xứng ngày càng lớn trong nấc thang nhà ở tại Hàn Quốc”, các tác giả viết. “Các hộ gia đình trong thị trường jeonse đang rút ngắn con đường tiến tới sở hữu nhà nhờ các nguồn tài chính được chính sách hỗ trợ, trong khi người thuê nhà trả tiền hằng tháng vẫn mắc kẹt trong một điểm mù chính sách, khiến quá trình chuyển sang sở hữu nhà bị trì hoãn đáng kể”.

Xu hướng này đã hiện rõ trên thị trường.

Theo Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc, nhà thuê trả tiền hằng tháng chiếm 68,6% tổng số giao dịch thuê nhà trên toàn quốc trong 5 tháng đầu năm nay, tăng 7,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Các nhà nghiên cứu cảnh báo rằng về dài hạn, thị phần của jeonse - từng là nấc thang trung gian quan trọng giữa thuê nhà và sở hữu nhà - có thể thu hẹp xuống chỉ còn 7,3% thị trường thuê nhà. Điều này sẽ dẫn tới một hệ thống phân cực hơn, có nguy cơ làm bất bình đẳng tài sản trở nên cố hữu hơn khi người thuê nhà trả tiền hằng tháng ngày càng khó tích lũy tài sản cần thiết để mua nhà.

Jung, chuyên viên tài chính nói trên, cho rằng các chính sách nhà ở cần phân biệt rõ hơn giữa người mua nhà để ở thực sự và nhà đầu tư đầu cơ.

“Các biện pháp kiềm chế đầu cơ là cần thiết, nhưng quy định cho vay đối với người mua nhà lần đầu để ở nên dựa trên các yếu tố như tỷ lệ trả nợ trên thu nhập và tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, thay vì áp dụng hạn mức cho vay đồng loạt dựa trên giá bất động sản”, cô nói.