Nguy cơ mất trắng tài sản vì mua phải dự án 'bán lúa non' khi pháp lý chưa hoàn thiện
Trước tình trạng nhiều người dân mất tiền tỷ vì mua phải dự án 'bán lúa non', TP.HCM mới đây đã yêu cầu các doanh nghiệp phải báo cáo Sở trước khi đưa dự án vào giao dịch.
Anh N.V. Tuấn (42 tuổi, ngụ TP.HCM) hiểu rất rõ cảm giác chênh vênh của một người đứng trước “nguy cơ mất hàng tỷ đồng vì mua phải dự án bán lúa non”. Hai năm trước, giữa lúc thị trường bất động sản sôi động, anh được nhóm môi giới mời chào “suất nội bộ giới hạn” của một dự án nhà ở phía Tây thành phố. Những câu nói quen thuộc nhưng đầy sức nặng với người mua lần đầu: “Chỉ còn vài suất cuối”, “giữ chỗ ngay để có giá F1”, “chậm một bước là mất cơ hội vàng”.
Làm kinh doanh tự do, dành dụm được hơn 3 tỷ đồng để tìm một căn hộ cho gia đình, anh Tuấn không nghĩ mình có ngày bị cuốn vào vòng xoáy tâm lý nhanh đến vậy. Trước lời mời chào nhiệt tình từ môi giới, lại lo rằng “không xuống tiền thì người khác sẽ lấy mất”, anh ký thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ 1,5 tỷ đồng, rồi tiếp tục nộp thêm gần 2 tỷ để “giữ suất ưu tiên”. Tất cả diễn ra trong vài cuộc gọi và những lời hứa chắc nịch rằng “quý sau sẽ mở bán chính thức”.
Hai năm đã trôi qua. Mỗi cuối tuần chạy xe ngang dự án, thứ anh nhìn thấy vẫn chỉ là bãi đất quây tôn, vài chiếc xe xúc đứng im, không một dấu hiệu của công trường đang hoàn thiện. Chủ đầu tư liên tục gửi thông báo viện dẫn khó khăn thị trường, lãi suất cao, giá vật liệu tăng… nhưng tuyệt nhiên không đưa ra bất kỳ thời điểm cụ thể nào cho việc bàn giao.
Câu chuyện của anh Tuấn không hề ngoại lệ. Thực trạng “bán lúa non” đã trở thành vấn đề kéo dài nhiều năm ở TP.HCM, khi nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý vẫn ồ ạt rao bán và thu tiền trái quy định.
Những vụ việc gần đây cho thấy tình trạng này không hề giảm nhiệt. Dự án Happy One Mori của Tập đoàn Vạn Xuân được nhiều môi giới rao bán và nhận đặt cọc dù mới chỉ đào hầm, giá chào gần 39 triệu đồng/m². Sở Xây dựng TP.HCM khẳng định dự án chưa được phép mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tình trạng tương tự xảy ra tại Dự án chung cư ArtStella (do ATTLand làm chủ đầu tư). Dự án này chỉ mới trong giai đoạn đào đất phần hầm móng, và mới được Sở Xây dựng cấp Quyết định miễn giấy phép xây dựng vào tháng 7/2025. Dù chưa đủ điều kiện mở bán, thu tiền của khách hàng, nhưng giá rao bán đã ở mức khoảng 43 triệu đồng/m².
Ngay cả Dự án The Emerald Garden View (Tập đoàn Lê Phong) cũng không ngoại lệ. Dự án mới chỉ vừa tổ chức lễ động thổ khởi công, hiện tại mới đào đất để chuẩn bị phần hầm móng. Tuy nhiên, đơn vị phân phối đã tổ chức mở bán với mức giá khoảng 35 triệu đồng/m². Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho hay, dự án này chưa nằm trong danh sách các dự án đủ điều kiện bán hàng và thu tiền của khách hàng.
Trong bối cảnh đó, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội-PV) khiến nhiều người nhanh chóng xuống tiền, tin rằng mình đã “săn được hàng hiếm”. Nhưng đằng sau sự vội vã ấy là nguy cơ khó lường khi dự án chưa cấp phép mở bán, chưa đủ điều kiện huy động vốn, thậm chí chưa xuất hiện trong danh sách các dự án hợp pháp của cơ quan quản lý.
Theo các chuyên gia về bất động sản, việc doanh nghiệp cố tình lừa người mua có thể không hoàn toàn đúng. Thực tế, áp lực vốn, chi phí đầu tư, lãi vay tăng và sức ép duy trì dòng tiền khiến không ít chủ đầu tư phải tìm cách bán trước để xoay xở. Nhưng dù lý do là gì, hệ quả vẫn đổ lên vai người mua - những người đặt niềm tin vào cam kết của doanh nghiệp mà chẳng có gì bảo đảm.
Trước thực trạng này, động thái mới nhất của TP.HCM được xem là bước ngoặt quan trọng. Ngày 10/10, Sở Xây dựng ban hành Công văn 11410/SXD-QLN&TTBĐS yêu cầu tất cả doanh nghiệp phải báo cáo với Sở trước khi đưa dự án vào giao dịch. Công văn nhấn mạnh: mọi hành vi huy động vốn, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán khi chưa đủ điều kiện sẽ bị kiểm tra và xử lý nghiêm.
Không chỉ dừng ở cảnh báo, Sở Xây dựng còn kêu gọi cơ quan báo chí phối hợp tuyên truyền, hướng dẫn người dân lựa chọn dự án có đủ pháp lý, tìm hiểu kỹ nội dung đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán để tránh rủi ro tranh chấp và thiệt hại tài chính. Điều này cho thấy thành phố đã nhìn rõ mức độ rủi ro và quyết tâm xử lý dứt điểm tình trạng “bán lúa non”.
Ông Hoàng Phúc Dũng, Phó trưởng phòng Kỹ thuật xây dựng (Sở Xây dựng TP.HCM), cho biết vẫn có dự án tại TP.HCM và khu vực Bình Dương cũ rao bán, nhận đặt cọc khi chưa đủ điều kiện kinh doanh.
“Sở sẽ tiếp tục tăng cường kiểm tra, xử lý các hành vi huy động vốn trái quy định. Người dân cần thận trọng khi ký thỏa thuận đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán”, ông nói.
Áp lực dòng tiền, chi phí đầu tư, lãi vay… đôi khi khiến nhiều chủ đầu tư “liều mình” bán sớm. Nhưng niềm tin của người mua mới là thước đo quan trọng nhất của các doanh nghiệp. Nhìn rộng hơn, theo các chuyên gia, việc siết lại thị trường được đánh giá là tín hiệu tích cực và thể hiện quyết tâm trong việc làm sạch thị trường, bảo vệ người mua. Khi những dự án mập mờ pháp lý bị chặn ngay từ đầu, doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc sẽ có lợi thế, còn người mua ít rơi vào cảnh “tiền đi trước, pháp lý đi sau”
Chuyên gia tài chính, bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, quy định về yêu cầu công khai thông tin, giao dịch bất động sản là “đòn chặn” quan trọng đối với tình trạng thổi giá, tạo sóng ảo. Khi toàn bộ dữ liệu giao dịch được công khai, cơ quan quản lý và người dân đều có thể giám sát lượng sản phẩm bán thực tế, từ đó hạn chế chiêu trò “full booking”, “sold out” hay “cháy hàng” vốn chỉ là chiêu trò marketing để tạo cảm giác khan hiếm, đẩy giá tăng, đánh vào tâm lý sợ mất cơ hội của nhà đầu tư.
Trở lại câu chuyện của anh Tuấn, thứ khiến anh tiếc nhất không chỉ là số tiền đã mất, mà còn là việc mình bước vào cuộc chơi khi không hiểu luật. “Giờ tôi mới biết một dự án nếu muốn bán phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện. Thời điểm đó, tôi chỉ chú tâm đến bảng giá và vị trí”, anh nói.
Với những người mua như anh Tuấn, việc TP.HCM siết lại tình trạng “bán lúa non” không chỉ là một biện pháp quản lý, mà là cách khôi phục trật tự thị trường - nơi quyền lợi được ràng buộc bằng pháp luật, chứ không phải sự hứa hẹn. Và chỉ khi những chiêu bán hàng vượt rào không còn đất sống, những người mua nhà mới không còn phải đứng trước bãi đất quây tôn để tự hỏi: bao giờ giấc mơ an cư của mình mới thành hình.
