Sếp EZ Việt Nam: Doanh nghiệp bất động sản đang phải 'sống' bằng tiền tích lũy

Giao dịch giảm 90%, doanh nghiệp bất động sản chật vật xoay dòng tiền

Tại hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt: Giá sẽ đi về đâu?", ông Phạm Đức Toản Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam cho biết thị trường đang chứng kiến sự suy giảm mạnh về thanh khoản, với tốc độ giao dịch chậm lại rõ rệt. Từ quý I/2026, sau Tết Nguyên đán đến thời điểm diễn ra hội thảo, lượng giao dịch tại doanh nghiệp của ông đã giảm tới 90%, gần như tê liệt.

Theo ông Toản, giao dịch thực tế hiện tập trung chủ yếu ở hai nhóm: nhà ở xã hội và bất động sản thứ cấp tại các dự án đã hoàn thiện, có dân cư ổn định. Trong đó, một số dự án thứ cấp vẫn ghi nhận giao dịch khá sôi động khi chủ sở hữu chấp nhận giảm giá mạnh.

Trước tình hình này, nhiều chủ đầu tư phải liên tục điều chỉnh chính sách bán hàng, từ chiết khấu, ưu đãi đến ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất trong 6-12 tháng. Một số doanh nghiệp còn triển khai chương trình tri ân khách hàng, nhưng theo ông Toản, bản chất vẫn là hình thức giảm giá.

Dù vậy, các chương trình này chưa mang lại hiệu quả như kỳ vọng. Giao dịch chỉ phát sinh ở một phần nhỏ sản phẩm, sau đó nhiều dự án lớn lại quay về trạng thái đóng băng. Theo vị lãnh đạo EZ Property, những biện pháp hỗ trợ nói trên chủ yếu có tác dụng trong ngắn hạn, chưa đủ sức khôi phục thanh khoản một cách bền vững.

“Lúc này, nếu không chọn được căn nhà đẹp, không có mức giá đặc biệt rẻ thì người mua sẽ không xuống tiền”, ông Toản nhận định.

Ông cho biết, sau 25 năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, từ môi giới, đầu tư thứ cấp đến phát triển dự án, ông nhận thấy doanh nghiệp hiện chủ yếu phải dựa vào nguồn tiền tích lũy để duy trì hoạt động. Việc huy động vốn từ khách hàng ngày càng khó khăn, trong khi khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng cũng bị hạn chế.

Thực tế tại Hà Nội và TP. HCM, hai thị trường được xem là đầu tàu bất động sản cả nước, cũng đang gặp nhiều khó khăn. Tại các tỉnh, thành lân cận, tình trạng đình trệ còn rõ nét hơn.

Ông Toản dẫn ví dụ một dự án của doanh nghiệp tại quận Hồng Bàng, Hải Phòng. Dù giá đất được tính toán ở mức khoảng 20 triệu đồng/m2 ngay khu vực trung tâm thành phố, doanh nghiệp gần như không bán được sản phẩm nào từ đầu năm đến thời điểm ông phát biểu. Các biện pháp như giảm giá, chiết khấu và phối hợp với ngân hàng đều chưa giúp cải thiện đáng kể sức mua.

Một trong những nguyên nhân được ông chỉ ra là khó khăn về tín dụng. Theo chia sẻ tại hội thảo, hạn mức tín dụng dành cho bất động sản năm 2026 tại nhiều ngân hàng gần như đã cạn, chỉ còn dư địa hạn chế ở một số ngân hàng nhỏ. Trong khi đó, nguồn vốn tại các ngân hàng lớn chủ yếu dành cho những tập đoàn quy mô lớn, khiến doanh nghiệp vừa và nhỏ khó tiếp cận vốn vay.

Ông Toản cho biết trong bối cảnh hiện nay, nếu vay được vốn, doanh nghiệp chủ yếu sử dụng để đáo hạn các khoản vay cũ hoặc tiếp tục thi công những dự án đang triển khai, thay vì mạnh dạn đầu tư mới. Với những dự án chưa cấp thiết, doanh nghiệp có thể phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng thi công để hạn chế áp lực tài chính.

Giá bất động sản khó duy trì mặt bằng cao sau giai đoạn tăng nóng

Đánh giá về xu hướng giá, Tổng Giám đốc EZ Property cho rằng thị trường bất động sản thường trải qua các chu kỳ tăng nóng rồi suy giảm. Theo ông, từ năm 2008 đến nay, thị trường đã bước vào chu kỳ sụt giảm lần thứ tư.

Đặc biệt, đà tăng giá trong giai đoạn 2024-2025 khiến ngay cả những người có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành cũng bất ngờ. Ông lấy ví dụ các căn hộ chung cư cũ, nhà tái định cư tại khu vực Nam Trung Yên từng có giá gần 20 triệu đồng/m2 nhưng sau đó tăng lên 60-70 triệu đồng/m2.

Theo ông Toản, mặt bằng giá tăng nhanh trong thời gian ngắn đã tạo ra khoảng cách đáng kể giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua. Khi thị trường không còn chấp nhận mức giá cao như trước, việc điều chỉnh là khó tránh khỏi.

"Giá nào thị trường chấp nhận được thì đó là giá phù hợp", ông Toản nêu quan điểm, đồng thời cho rằng giá nhà trong thời gian tới phải tiến gần hơn đến mức mà khách hàng có thể chi trả bằng thu nhập thực tế.

Để minh họa, ông dẫn phân khúc nhà ở xã hội, nơi giá bán được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư và có định mức lợi nhuận 10% cho nhà đầu tư. Theo ông, khi tính toán thêm tiền sử dụng đất, chi phí tài chính và thuế giá trị gia tăng, có thể hình dung được mức chi phí thực tế để phát triển một sản phẩm nhà ở.

Trong khi đó, những sản phẩm có giá lên tới hàng trăm triệu đồng/m2 vẫn có thể được một bộ phận khách hàng chấp nhận, tùy thuộc vào từng dự án, chủ đầu tư và đối tượng mua. Tuy nhiên, theo ông Toản, không thể lấy khả năng chi trả của một nhóm khách hàng để đại diện cho toàn thị trường.

Điểm mấu chốt là giá bán phải phù hợp với quy mô nhu cầu và khả năng hấp thụ. Nếu giá quá cao, sản phẩm chỉ tiếp cận được một nhóm khách hàng hạn chế; ngược lại, mức giá phù hợp hơn sẽ mở rộng tệp người mua và tăng cơ hội tiêu thụ.

Nguồn cung lớn tạo sức ép đưa giá nhà về mức vừa túi tiền

Một yếu tố khác được ông Phạm Đức Toản nhấn mạnh là triển vọng nguồn cung bất động sản trong những năm tới. Theo ông, lượng sản phẩm mới sẽ tăng mạnh, từ các chương trình phát triển nhà ở xã hội đến những đại dự án có quy mô hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn hecta.

Ông dẫn mục tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030 gồm 84.000 căn tại Hà Nội và hơn 170.000 căn tại TP. HCM, đồng thời cho rằng đây là nguồn cung đáng kể, chưa tính đến các dự án quy mô lớn khác.

Theo vị chuyên gia, phần lớn nguồn cung này hướng tới nhu cầu ở thực. Vì vậy, bài toán không chỉ là phát triển được bao nhiêu căn nhà, mà còn là làm sao để sản phẩm có mức giá phù hợp và được thị trường hấp thụ.

Ông phân tích, khi nguồn cung tăng lên, chủ đầu tư không thể chỉ dựa vào kỳ vọng giá cao để bán hàng. Nếu một dự án có giá 100 triệu đồng/m2 chỉ tiếp cận được một nhóm khách hàng nhỏ, khả năng tiêu thụ sẽ bị giới hạn. Với những dự án có hàng nghìn hoặc hàng chục nghìn sản phẩm, chủ đầu tư phải tính toán mức giá phù hợp hơn để mở rộng sức mua.

Điều này đồng nghĩa nguồn cung lớn trong tương lai có thể tạo thêm áp lực điều chỉnh đối với những sản phẩm đang được định giá vượt xa khả năng chi trả của phần đông khách hàng. Theo ông Toản, thị trường muốn hấp thụ được lượng hàng lớn thì giá bán phải gắn với nhu cầu thực, thay vì chỉ chạy theo kỳ vọng tăng giá.

Tiền sử dụng đất giảm 30% tại một dự án ở Hải Phòng

Bên cạnh nguồn cung, ông Toản cho rằng chính sách đất đai cũng là một trong những công cụ quan trọng để Nhà nước điều tiết thị trường và tác động đến chi phí phát triển dự án.

Theo ông, cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tạo dư địa để UBND các tỉnh, thành xem xét, quyết định mức điều chỉnh phù hợp với điều kiện kinh tế và mục tiêu phát triển của địa phương.

Dẫn ví dụ tại Hải Phòng, nơi doanh nghiệp của ông đang đầu tư dự án, ông cho biết một dự án tương tự từng phải nộp tiền sử dụng đất khoảng 13-14 triệu đồng/m2 vào năm 2022. Đến nay, khoản tiền này giảm khoảng 30%, còn khoảng 9 triệu đồng/m2. Theo ông Toản, đây là ví dụ cho thấy việc điều chỉnh chi phí đất đai có thể tạo tác động trực tiếp đến bài toán đầu tư. Khi một trong những khoản chi lớn nhất của dự án được giảm bớt, chủ đầu tư có thêm cơ sở để tính toán lại giá thành và mức giá bán.

Từ thực tế trên, ông kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ từng bước ổn định và minh bạch hơn nhờ các công cụ pháp lý, quy hoạch và điều tiết của Nhà nước. Thay vì phát triển theo những đợt tăng nóng khó kiểm soát, thị trường cần đa dạng hóa sản phẩm, từ nhà ở xã hội, nhà cho thuê, nhà ở công nhân đến nhà ở thương mại có giá hợp lý.

Ông Toản cho biết doanh nghiệp bất động sản cũng không mong muốn thị trường liên tục xuất hiện những cơn sốt giá. Trong giai đoạn tăng nóng cuối năm 2025, nhiều doanh nghiệp đã mạnh tay huy động nguồn lực, thậm chí vay vốn để mở rộng đầu tư. Nhưng khi thị trường đảo chiều, áp lực tài chính trở nên nặng nề, khiến doanh nghiệp khó dự đoán và kiểm soát tình hình.

Theo ông, điều cần thiết hiện nay là các cơ quan quản lý có chính sách điều tiết phù hợp, giúp thị trường phát triển ổn định, hạn chế những đợt tăng giảm cực đoan và tránh các đổ vỡ không cần thiết. Một thị trường bền vững không chỉ cần nguồn cung lớn mà còn phải bảo đảm giá bán phù hợp, khả năng tiếp cận vốn hợp lý và sức mua thực đủ để duy trì hoạt động của doanh nghiệp.

Nhìn từ những khó khăn hiện tại, thông điệp ông Phạm Đức Toản đưa ra là thị trường bất động sản khó có thể tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao nếu người mua không chấp nhận và dòng tiền không quay trở lại. Khi nguồn cung gia tăng, tín dụng khó khăn và giao dịch suy yếu, khả năng định giá sát nhu cầu thực sẽ trở thành yếu tố quyết định sức tiêu thụ của từng dự án.