Vòng xoáy đáo hạn: Trái phiếu BĐS đang kéo thị trường đến mép vực?
Hiện nay, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam, trong đó đặc biệt đối với lĩnh vực bất động sản đang đối mặt với áp lực đáo hạn kỷ lục.
Áp lực đáo hạn đỉnh điểm
Năm 2025, Việt Nam đã chứng kiến áp lực đáo hạn kỷ lục của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản (BĐS).
Chính sự tích tụ của các khoản nợ đến hạn, kết hợp với dòng tiền yếu và môi trường pháp lý chặt chẽ hơn, đã tạo ra một bức tranh đầy thách thức cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại.
Theo dữ liệu từ FiinGroup, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đáo hạn trong năm 2025 ước tính khoảng 224.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm hơn 130.000 tỷ đồng, tương đương 58% tổng giá trị đáo hạn.
Đặc biệt, quý III/2025 được dự báo là thời điểm áp lực đáo hạn lớn nhất, với khoảng 63.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước.
Theo chuyên gia phân tích VNDIRECT Nguyễn Bá Khương nhận định, giữa bối cảnh thị trường BĐS vẫn còn trầm lắng, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án hiện vẫn còn chậm so với kỳ vọng và khó khăn đối với hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS hiện vẫn còn tiếp diễn đặt ra nhiều khó khăn và áp lực lên dòng tiền và vấn đề trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn hiện vẫn được xem là thách thức lớn đối với nhóm doanh nghiệp BĐS trong năm 2025.
Dòng tiền yếu và rủi ro hệ thống
Theo FiinRatings, tổng giá trị TPDN riêng lẻ đáo hạn trong năm 2025 ước tính khoảng 203.000 tỷ đồng, tăng 8,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhóm BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 130.000 tỷ đồng, tương đương 64% tổng giá trị đáo hạn năm 2025.
Đáng nói, khoảng 56.000 tỷ đồng trong số này là các trái phiếu đã được gia hạn kỳ hạn và sẽ đến hạn trong năm nay, chiếm 43,4% tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn.
Chính điều này đã tạo ra áp lực thanh toán lớn đối với các doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn trầm lắng và việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án diễn ra chậm hơn so kỳ vọng.
Theo ước tính của VIS Rating, trong tổng số 224.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn năm 2025, khoảng 17% (tương đương 38.000 tỷ đồng) có rủi ro chậm trả nợ gốc. Đáng chú ý, 94% giá trị trái phiếu rủi ro này đến từ nhóm bất động sản nhà ở và du lịch, nghỉ dưỡng, tương đương gần 36.000 tỷ đồng.
Ngoài ra, khoảng 50% số trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư vào năm 2025 có nguy cơ không thể thanh toán đúng hạn cả gốc lẫn lãi, trong đó phần lớn là những doanh nghiệp vốn đã thường xuyên chậm trễ trong các kỳ thanh toán trước đó.
Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của các doanh nghiệp mà còn tạo ra rủi ro lan truyền trong hệ thống tài chính. Nếu không được kiểm soát, nguy cơ vỡ nợ có thể lan rộng, ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và sự ổn định của thị trường tài chính.
Trước bối cảnh này, việc cải thiện dòng tiền và tăng cường quản lý rủi ro trở thành ưu tiên hàng đầu đối với các doanh nghiệp bất động sản. Các giải pháp như tái cấu trúc nợ, đàm phán gia hạn với trái chủ và tìm kiếm nguồn vốn mới cần được triển khai một cách hiệu quả để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo sự ổn định của thị trường.
Mặc dù dù đối mặt với nhiều thách thức, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn có những điểm sáng. Theo ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thị trường địa ốc đang được hưởng lợi từ các yếu tố vĩ mô như lạm phát trong tầm kiểm soát, lãi suất duy trì ở mức thấp và tỷ giá ổn định.
Ngoài ra, việc hoàn thiện khung pháp lý với sự ra đời của các luật mới như Luật Đất 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp huy động vốn và phát triển bền vững trong tương lai.
>> Dự án mở rộng sân bay quốc tế ở TP đảo đầu tiên của Việt Nam đạt dấu mốc quan trọng
