4.600 dự án mắc kẹt, Luật sư Phạm Thanh Tuấn chỉ ra 'nút thắt' cần tháo gỡ

Ngày 22/10, tại Hội thảo “Tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực, thúc đẩy tăng trưởng” diễn ra tại Khách sạn Meliá Hà Nội, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Trọng tài viên VietJac kiêm Cố vấn cấp cao Helio Legal (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), đã trình bày bài tham luận quan trọng về thực trạng và giải pháp tháo gỡ khó khăn cho hàng nghìn dự án đầu tư có sử dụng đất.

Việc Quốc hội và Chính phủ quyết liệt ban hành các cơ chế đặc thù thời gian qua đang trở thành "chìa khóa" giải phóng cho hơn 4.600 dự án từng bị đóng băng, kích hoạt lại dòng vốn 3,93 triệu tỷ đồng và tạo động lực bứt phá mạnh mẽ cho thị trường trong chu kỳ mới.

Mở rộng cơ chế tiếp cận đất đai và gia tăng nguồn cung nhà ở

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết, một rào cản pháp lý lớn đối với các dự án nhà ở thương mại thời gian qua là quy định bắt buộc phải có sẵn yếu tố “đất ở” trong quỹ đất dự kiến triển khai. Quy định này khiến nhiều khu đất dù phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị nhưng không thể hoàn thiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư do diện tích đất chỉ gồm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp khác.

Để giải quyết bất cập này, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 nhằm thiết lập cơ chế thí điểm, cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải đất ở.

Cơ chế thí điểm mở rộng tiếp cận đất đai đã nhanh chóng ghi nhận những kết quả cụ thể tại các địa phương trọng điểm.

Tại Hà Nội, danh mục thí điểm qua hai đợt rà soát đã thông qua 298 khu đất với tổng diện tích khoảng 1.530,4ha. Tại Thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Bình Dương trước sáp nhập, các nghị quyết của Hội đồng nhân dân đã thông qua danh mục 361 khu đất dự kiến thí điểm với tổng diện tích khoảng 2.284,52ha, trong đó bao gồm 225,81ha đất trồng lúa.

Việc tháo gỡ điều kiện đất ở được chuyên gia nhận định sẽ giúp doanh nghiệp hoàn thiện thủ tục đầu tư, đưa các quỹ đất tồn đọng vào triển khai thực tế và gia tăng nguồn cung sản phẩm cho thị trường.

Khơi thông nguồn vốn bị ách tắc tại các dự án tồn đọng

Luật sư Tuấn nhận định, bên cạnh vướng mắc về điều kiện đất ở, việc xử lý các dự án gặp khó khăn và tồn đọng thủ tục qua nhiều thời kỳ là trọng tâm trong việc giải phóng nguồn lực quốc gia.

Dữ liệu từ Hệ thống 751 và Công điện số 58/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ghi nhận cả nước có 4.619 dự án và khu đất gặp khó khăn, vướng mắc, tương ứng với tổng diện tích sử dụng khoảng 203.660ha và tổng mức đầu tư lên tới khoảng 3,93 triệu tỷ đồng. Vướng mắc chủ yếu phát sinh từ quy trình lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các thời kỳ pháp luật khác nhau.

Để giải quyết tình trạng này, hệ thống cơ chế đặc thù đã được ban hành đồng bộ, tiêu biểu là Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội quy định khung pháp lý xử lý các vi phạm lịch sử về thủ tục đất đai và đầu tư.

Quá trình triển khai tại các địa phương đã đạt được những kết quả tích cực, thể hiện qua báo cáo của Ủy ban Kiểm tra Trung ương khi ghi nhận thành phố Hải Phòng đã hoàn thành tháo gỡ vướng mắc cho 239 trên tổng số 249 dự án tồn đọng, thành phố Huế xử lý xong 161 trên 177 dự án và tỉnh Tuyên Quang giải quyết dứt điểm 51 trên 56 dự án.

Việc đưa các dự án vượt qua rào cản thủ tục giúp sớm đưa tài sản đất đai vào khai thác, khôi phục dòng tiền cho doanh nghiệp và tạo động lực cho sự phục hồi chung của thị trường.

Hoàn thiện chính sách để giải quyết dứt điểm các điểm nghẽn

Luật sư Phạm Thanh Tuấn thông tin, đối với nhóm 160 dự án đầu tư theo hình thức Xây dựng - Chuyển giao (BT) chuyển tiếp, Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP của Chính phủ đã ban hành phương án xử lý vướng mắc về nội dung hợp đồng và chênh lệch giá trị quỹ đất thanh toán.

Từ thực tiễn tư vấn và áp dụng chính sách, luật sư đề xuất 4 nhóm kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm đẩy nhanh tốc độ giải quyết dự án.

Trọng tâm thứ nhất là nghiên cứu thu hẹp quy định không hợp pháp hóa sai phạm tại các nghị quyết tháo gỡ theo hướng bổ sung cụm từ "có tính chất vụ lợi". Việc phân định rõ giữa sai phạm có tính chất trục lợi với các thiếu sót mang tính trình tự, thủ tục hành chính có khả năng khắc phục sẽ tạo căn cứ pháp lý an toàn cho chính quyền địa phương xử lý hồ sơ, tương tự tiền lệ lập pháp đã được Quốc hội ghi nhận tại Nghị quyết số 41/2026/QH16 đối với các dự án phục vụ APEC 2027 ở Phú Quốc.

Trọng tâm thứ hai là xây dựng quy trình phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ động xem xét tháo gỡ đối với các dự án vướng nhiều nhóm thủ tục đồng thời nếu bảo đảm năm điều kiện: phù hợp quy hoạch, bảo đảm quốc phòng - an ninh, không gây thất thoát ngân sách, bảo đảm an toàn công trình cùng môi trường và không xâm phạm quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Trọng tâm thứ ba là quy định cụ thể phương án xử lý hợp đồng BT trong trường hợp có lỗi hỗn hợp từ cả cơ quan quản lý Nhà nước và nhà đầu tư, cho phép nhà đầu tư khắc phục các lỗi thủ tục nếu không có tính chất vụ lợi và bảo đảm đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Trọng tâm thứ tư là cụ thể hóa nguyên tắc tách bạch giữa việc xử lý trách nhiệm cá nhân người vi phạm với quá trình tháo gỡ pháp lý dự án, cho phép tiến hành đồng thời hai công việc để vừa bảo đảm cá thể hóa trách nhiệm hình sự, hành chính nghiêm minh, vừa sớm giải phóng dự án và đưa nguồn lực đất đai vào vận hành kinh tế.