Bất động sản Hà Nội quý II/2026: Thanh khoản giảm, dòng tiền nghiêng về chung cư

Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của One Housing, tổng lượng giao dịch bất động sản tại Hà Nội trong quý đạt khoảng 16.500 căn, giảm 51% so với cùng kỳ năm 2025. Thanh khoản suy giảm ở tất cả các loại hình, phản ánh sự thận trọng của người mua trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao và các yếu tố vĩ mô toàn cầu tiếp tục tạo áp lực lên tâm lý đầu tư.

Trong quý II/2026, căn hộ chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường, chiếm khoảng 66% tổng lượng giao dịch. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn được duy trì, dòng tiền đầu tư có xu hướng thận trọng hơn, khiến chung cư tiếp tục được ưu tiên nhờ mức giá tương đối phù hợp, khả năng thanh khoản cao hơn so với nhà thổ cư và bất động sản thấp tầng.

Thổ cư đứng thứ hai, chiếm khoảng 28% thị phần giao dịch, trong khi thấp tầng chiếm khoảng 5%.

Đáng chú ý, thổ cư cũng là loại hình ghi nhận mức suy giảm thanh khoản mạnh nhất, với lượng giao dịch giảm 64% so với cùng kỳ. Theo One Housing, diễn biến này có liên quan đến tác động trực tiếp của quá trình quy hoạch và giải phóng mặt bằng trên diện rộng. Tâm lý lo ngại mua phải bất động sản nằm trong phạm vi quy hoạch khiến người mua thận trọng hơn, qua đó ảnh hưởng đáng kể đến giao dịch.

Khu Đông và Văn Giang (Hưng Yên) dẫn đầu về giao dịch

Theo báo cáo của One Housing, thanh khoản giảm tại tất cả các khu vực của Hà Nội trong quý II/2026, song mức độ suy giảm có sự khác biệt.

Khu Đông và Văn Giang (Hưng Yên) dẫn đầu về thị phần giao dịch với khoảng 33%, tương đương khoảng 5.400 giao dịch, giảm 40% so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm chủ yếu đến từ thanh khoản của phân khúc thổ cư tại khu Đông. Trong khi đó, giao dịch tại khu vực này tập trung chủ yếu ở loại hình cao tầng, đặc biệt tại các dự án Vinhomes Ocean Park 1, 2 và 3.

Khu Tây đứng thứ hai với khoảng 29% thị phần, tương đương khoảng 4.800 giao dịch, giảm 60% so với cùng kỳ. Lượng giao dịch của tất cả các loại hình tại khu vực này đều giảm mạnh. Dù vậy, cao tầng sơ cấp vẫn là loại hình có lượng giao dịch lớn nhất, đạt khoảng 2.500 giao dịch trong quý II/2026.

Tại khu nội thành, khoảng 4.100 giao dịch được ghi nhận trong quý, giảm 26% so với cùng kỳ năm trước. Đây là khu vực có mức giảm theo năm thấp nhất trong ba khu vực được One Housing theo dõi.

Đáng chú ý, khu nội thành cũng là khu vực duy nhất ghi nhận tăng trưởng giao dịch theo quý, với mức tăng 18% so với quý I/2026. Diễn biến này chủ yếu đến từ giao dịch cao tầng sơ cấp tại các dự án mới mở bán ở Thanh Xuân và khu Tây Hồ cũ.

Như vậy, dù thanh khoản chung của thị trường Hà Nội suy yếu, các dự án căn hộ mới vẫn có khả năng thu hút dòng tiền tốt hơn so với một số loại hình khác, đặc biệt tại những khu vực có nhu cầu ở thực và nguồn cung phù hợp.

Hạ tầng được đẩy nhanh, kỳ vọng tái cấu trúc không gian đô thị

Bên cạnh những yếu tố gây sức ép lên thanh khoản trong ngắn hạn, thị trường Hà Nội cũng đang đứng trước những thay đổi lớn về hạ tầng và quy hoạch.

Ngày 29/6/2026, Hà Nội chính thức công bố Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, đồng thời đẩy nhanh triển khai các tuyến metro, đường vành đai và các trục kết nối liên vùng.

Theo One Housing, đây là nền tảng quan trọng để tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội theo hướng đa cực, qua đó giảm áp lực lên khu vực trung tâm và thúc đẩy phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.

Về dài hạn, định hướng này được kỳ vọng mở rộng không gian phát triển, phân bổ lại dân cư và hoạt động kinh tế về các cực đô thị mới. Cùng với đó, các hành lang phát triển theo mô hình TOD có thể được hình thành, với chức năng riêng nhưng vẫn có tính liên kết và bổ trợ lẫn nhau.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, quá trình quy hoạch và giải phóng mặt bằng trên diện rộng lại tạo ra tác động ngược chiều đối với thanh khoản, đặc biệt ở phân khúc thổ cư. Khi thông tin quy hoạch thay đổi hoặc ranh giới quy hoạch chưa được xác định rõ, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định để hạn chế rủi ro.

Ngay cả khi các quy hoạch chính thức được công bố, tâm lý thị trường cũng cần thời gian để ổn định. Do đó, thanh khoản được đánh giá khó có thể phục hồi ngay lập tức chỉ nhờ việc công bố quy hoạch.

Về dài hạn, khi ranh giới quy hoạch được xác định rõ, các dự án hạ tầng từng bước hình thành và khả năng kết nối giữa các khu vực được cải thiện, niềm tin của người mua có thể được củng cố. Đây sẽ là những yếu tố hỗ trợ thị trường phục hồi giao dịch, đồng thời tạo ra sự thay đổi trong phân bổ nhu cầu giữa các khu vực và loại hình bất động sản.

Diễn biến quý II/2026 cho thấy thị trường Hà Nội đang trong giai đoạn điều chỉnh rõ nét về thanh khoản. Trong bối cảnh dòng tiền đầu tư thận trọng, chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực và khả năng thanh khoản tương đối tốt, trong khi thổ cư chịu tác động mạnh hơn từ những thay đổi về quy hoạch và giải phóng mặt bằng.

Về phía nguồn cầu, sự phục hồi của thị trường sẽ phụ thuộc không chỉ vào mặt bằng lãi suất và tâm lý đầu tư, mà còn vào mức độ rõ ràng của quy hoạch, tiến độ triển khai hạ tầng và khả năng hình thành các không gian đô thị mới trong những năm tới.