VietinBank Tower hơn 10.000 tỷ sắp đổi chủ: Doanh nghiệp nào đủ sức tiếp quản dự án sau gần 16 năm dang dở?

Sau gần 16 năm kể từ ngày khởi công, VietinBank Tower đang tiến gần đến thời điểm đổi chủ. Danh tính bên nhận chuyển nhượng chưa được công bố, nhưng yêu cầu về năng lực tài chính, pháp lý và khả năng hồi sinh dự án đã thu hẹp đáng kể phạm vi những cái tên có thể tham gia.

Từ dự án biểu tượng đến bài toán chuyển nhượng

Dự án VietinBank Tower đang đứng trước bước ngoặt quan trọng sau nhiều năm đình trệ.

Theo thông tin mới nhất được CTCP Chứng khoán MB (mã MBS) dẫn từ VietinBank, dự án đã hoàn tất các thủ tục phê duyệt cần thiết và có đầy đủ cơ sở pháp lý để tiến tới chuyển nhượng. VietinBank và đối tác được mô tả là một doanh nghiệp bất động sản hàng đầu trong nước dự kiến ký hợp đồng chuyển nhượng trong tháng 8/2026. Ngân hàng cho biết sẽ công bố thông tin khi hợp đồng được ký kết.

Như vậy, sau nhiều năm nằm trong danh sách những dự án bất động sản quy mô lớn nhưng chậm hoàn thiện tại Hà Nội, VietinBank Tower đang bước vào giai đoạn có thể xác lập một chủ đầu tư mới.

Công trình được khởi công ngày 20/10/2010 trên khu đất 29.923m2 tại lô TM01, Khu đô thị mới Ciputra, Hà Nội. Theo phương án được VietinBank trình cổ đông năm 2013, dự án có tổng mức đầu tư dự kiến 10.267 tỷ đồng, gồm hai tòa tháp cao 48 tầng và 68 tầng, khối đế cùng hai tầng hầm.

Thiết kế ban đầu đặt dự án vào một mô hình đa chức năng. Tháp 68 tầng được định hướng làm trụ sở chính VietinBank, trong khi tháp 48 tầng được quy hoạch cho khách sạn, căn hộ dịch vụ và các chức năng thương mại.

Nhưng kỳ vọng ban đầu không trở thành hiện thực đúng tiến độ. Dự án được kỳ vọng hoàn thành từ năm 2014, song đến nay vẫn chưa hoàn thiện. Theo thông tin được công bố năm 2025, phần khung của tháp 48 tầng đã được xây dựng, còn tháp 68 tầng mới hoàn thành phần khối đế.

Đằng sau sự đình trệ đó là một bài toán tài chính và sử dụng tài sản không đơn giản.

Năm 2018, VietinBank đã thống nhất chủ trương tái cơ cấu dự án, trong đó ưu tiên phương án chuyển nhượng toàn bộ dự án cho đối tác và thuê lại tháp 68 tầng để làm trụ sở. Đây là bước chuyển quan trọng trong cách ngân hàng nhìn nhận tài sản này khi thay vì tiếp tục dành nguồn lực lớn để hoàn thiện một dự án bất động sản, VietinBank lại tìm cách chuyển giao phần việc phát triển cho một nhà đầu tư có năng lực, đồng thời vẫn đảm bảo nhu cầu về trụ sở.

Đến năm 2021, quy mô sự quan tâm đối với dự án từng khá lớn. Lãnh đạo VietinBank cho biết có 29 nhà đầu tư quan tâm, trong đó 21 nhà đầu tư đã ký thỏa thuận bảo mật để tiếp cận hồ sơ và thẩm định dự án, còn 2 nhà đầu tư đưa ra đề xuất tài chính sơ bộ.

Tuy nhiên, từ sự quan tâm đến một giao dịch hoàn tất là khoảng cách rất lớn.

Đến tháng 7/2025, VietinBank tiếp tục phát thông báo mời nhà đầu tư có nhu cầu nhận chuyển nhượng dự án. Ngân hàng yêu cầu đối tác phải đáp ứng điều kiện về năng lực thực hiện dự án và khả năng tài chính, đồng thời mời các nhà đầu tư tham gia quá trình thẩm định, đàm phán giao dịch.

Sau một năm, bài toán dường như đã đi đến điểm quyết định.

Ai có thể bước vào thương vụ?

Thông tin mới nhất không nêu tên đối tác, nhưng cụm từ "doanh nghiệp bất động sản hàng đầu trong nước" đã tạo ra một phạm vi suy đoán đáng kể trên thị trường.

Nếu thương vụ được ký trong tháng 8 như kế hoạch, câu hỏi còn lại không đơn thuần là doanh nghiệp nào có đủ tiền để mua VietinBank Tower. Quan trọng hơn là doanh nghiệp nào có thể xử lý cùng lúc ba bài toán: Tiếp quản tài sản hiện hữu, hoàn thiện công trình và xây dựng mô hình khai thác đủ hiệu quả cho một tổ hợp có quy mô rất lớn.

Ở góc độ này, một số tên tuổi lớn có thể được thị trường đặt lên bàn cân như Vingroup, Sun Group, BRG, Sunshine Group..., nhưng chưa doanh nghiệp nào được VietinBank xác nhận là bên nhận chuyển nhượng.

Hơn 10.000 tỷ đồng nhưng giá bán chưa được tiết lộ

Một trong những chi tiết được thị trường quan tâm nhất là giá trị thương vụ.

VietinBank chưa công bố mức giá chuyển nhượng. Theo thông tin từ ngân hàng, hai bên sẽ xác định giá chính thức dựa trên giá thị trường, nhưng nguyên tắc của VietinBank là giá chuyển nhượng không thấp hơn giá trị thực tế ngân hàng đã bỏ ra. Điều này cần được phân biệt với con số 10.267 tỷ đồng.

Trên thực tế, con số 10.267 tỷ đồng là tổng mức đầu tư dự kiến của dự án theo hồ sơ được VietinBank trình cổ đông, không phải giá bán VietinBank Tower. Hồ sơ năm 2013 của ngân hàng xác định tổng mức đầu tư dự kiến là 10.267 tỷ đồng trên khu đất 29.923m2.

Trong khi đó, MBS cho biết theo báo cáo tài chính cuối năm 2025, giá trị đầu tư xây dựng cơ bản dở dang tại miền Bắc của VietinBank, bao gồm dự án đang chuyển nhượng, ở mức hơn 5.000 tỷ đồng. Đây là cơ sở để thị trường quan tâm tới khả năng thương vụ có thể mang lại một khoản thu đáng kể cho VietinBank.

Trước đó, MBS từng đánh giá VietinBank có thể ghi nhận khoản lợi nhuận bất thường liên quan đến việc hoàn tất chuyển nhượng VietinBank Tower. Tuy nhiên, tại thời điểm đó, đây vẫn là dự báo của tổ chức phân tích, không phải con số lợi nhuận được ngân hàng xác nhận. Và với thông tin mới nhất, chính VietinBank cũng không đưa ra con số lợi nhuận dự kiến từ giao dịch.

Điều này khiến mọi con số đang được lan truyền trên thị trường về giá bán hoặc lợi nhuận từ thương vụ cần được nhìn nhận thận trọng.

Cuộc chơi của người đủ sức hoàn thiện dự án

Một trong những điều đáng chú ý nhất của VietinBank Tower lúc này không nằm ở việc có bao nhiêu doanh nghiệp quan tâm, mà ở việc ai đủ khả năng biến một tài sản đã nằm chờ nhiều năm thành một dự án có dòng tiền.

Nếu phương án tái cơ cấu được thực hiện theo định hướng từng được VietinBank trình cổ đông, bên nhận chuyển nhượng sẽ phải tiếp quản một dự án có quy mô gần 30.000m2, xử lý phần công trình hiện hữu và tiếp tục đầu tư để hoàn thiện hai tòa tháp.

Đặc biệt, tháp 68 tầng không đơn thuần là một tài sản để bán lại. VietinBank từng định hướng thuê lại tòa tháp này làm trụ sở. Điều đó tạo ra một cấu trúc tương đối đặc biệt khi bên mua vừa phải phát triển bất động sản, vừa phải đáp ứng yêu cầu vận hành một công trình văn phòng quy mô lớn cho chính ngân hàng. Trong khi đó, phần còn lại của dự án cần được đưa vào khai thác theo mô hình khách sạn, căn hộ dịch vụ và thương mại.

Do đó, bài toán lợi thế của bên mua sẽ không chỉ nằm ở vốn.

Một doanh nghiệp có thể huy động hàng nghìn tỷ đồng nhưng vẫn không nhất thiết là ứng viên tối ưu nếu thiếu kinh nghiệm xử lý dự án cao tầng dở dang. Ngược lại, doanh nghiệp có năng lực phát triển và vận hành tốt nhưng không muốn khóa một lượng vốn lớn vào một dự án kéo dài nhiều năm cũng khó trở thành người mua cuối cùng. Đây là lý do những cái tên như Vingroup, Sun Group, Sunshine Group, BRG hay Masterise được thị trường đặt lên bàn cân, nhưng chưa thể xác định ai sẽ là người chiến thắng.

VietinBank cho biết sẽ công bố thông tin khi hợp đồng được ký kết. Vì vậy, danh tính đối tác chỉ thực sự được xác nhận khi giao dịch chính thức được công bố, thay vì dựa trên các đồn đoán đang xuất hiện trên thị trường.

Sau 16 năm kể từ ngày khởi công, VietinBank Tower đang cho thấy một câu chuyện từ việc ngân hàng tự phát triển trụ sở sang câu chuyện tìm một nhà đầu tư có đủ sức hoàn thiện và khai thác một tổ hợp bất động sản quy mô lớn.

Nếu hợp đồng được ký trong tháng 8/2026 như kế hoạch, đây sẽ không chỉ là một thương vụ chuyển nhượng tài sản trị giá hàng nghìn tỷ đồng mà còn được xem là phép thử đối với khả năng hồi sinh một trong những dự án cao tầng dang dở kéo dài nhất tại Hà Nội. Đây cũng là lý do vì sao mà câu hỏi "ai mua VietinBank Tower?" lại trở thành câu chuyện đáng chú ý trong thời gian gần đây.