Bất động sản TP. HCM: Chung cư dẫn dắt, phân khúc hạng sang 'leo thang' giá kỷ lục

Chung cư chiếm lĩnh thị trường bất động sản TP. HCM

Báo cáo tháng 7/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, chung cư tiếp tục là loại hình dẫn đầu lượng quan tâm trên thị trường tại TP. HCM. Giá bán tại thị trường thành phố duy trì đà tăng ở hầu hết phân khúc, trong đó nổi bật nhất là căn hộ.

Số liệu từ DKRA Consulting ghi nhận trong quý II/2025, nguồn cung căn hộ sơ cấp phía Nam đạt khoảng 20.583 căn, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước, trong đó TP. HCM và Bình Dương cũ chiếm gần 80% tổng nguồn cung. Sức cầu trên thị trường sơ cấp cũng có sự cải thiện rõ rệt, gấp 3,3 lần so với cùng kỳ 2024, kéo giá bán tăng bình quân 3-8% so với quý trước, tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.

Theo báo cáo của One Mount Group, giá bán căn hộ trung bình quý II/2025 đạt 88,7 triệu đồng/m2, gần như đi ngang (tăng 0,4%) nhờ sự xuất hiện của các dự án trung cấp, chiếm tới 42% nguồn cung mới, giúp cân bằng cơ cấu phân khúc vốn lệch về cao cấp và hạng sang. Khảo sát hơn 300 khách hàng đầu năm 2025 cũng chỉ ra bất động sản vẫn là kênh đầu tư ưu tiên, trong đó căn hộ chung cư là lựa chọn phổ biến nhất.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, thị trường Bình Dương cũ sau giai đoạn "nén mạnh" đang bật dậy nhờ đồng thời 3 yếu tố: nguồn cung được cải thiện với nhiều dự án quy mô lớn được khởi động lại, hạ tầng giao thông liên kết vùng (đặc biệt là các trục kết nối TP. HCM - Bình Dương - Đồng Nai) được đẩy nhanh, và nền kinh tế vĩ mô ổn định hơn, tạo tâm lý tích cực cho người mua.

Ở góc nhìn khác, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, dù nguồn cung mới của TP. HCM chưa bùng nổ, lực cầu vẫn rất mạnh khi người mua hấp thụ tích cực cả sản phẩm cũ lẫn mới. Theo ông, thị trường đang dịch chuyển theo hướng phân hóa: phân khúc trung cấp duy trì ổn định và dễ tiếp cận hơn, trong khi phân khúc cao cấp - hạng sang vẫn khẳng định vai trò "đầu tàu" trong việc thiết lập mặt bằng giá mới.

Chung cư cao cấp tăng giá mạnh

Trong bối cảnh chung cư nhận được sự quan tâm lớn trên thị trường, phân khúc cao cấp và hạng sang tại TP. HCM đang ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ nhất. Thực tế cho thấy, chỉ trong vài năm, nhiều dự án đã tăng giá gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần.

Năm 2017, căn hộ 2 phòng ngủ tại Masteri Thảo Điền có giá khoảng 3 tỷ đồng, nay được giao dịch ở mức 7-8 tỷ đồng. Empire City tại Thủ Thiêm, từng mở bán với giá 60-70 triệu đồng/m2 vào năm 2016, hiện giao dịch ở mức 170-200 triệu đồng/m2, thậm chí căn hộ view sông rao bán tới 300-350 triệu đồng/m2.

Vinhomes Central Park, mở bán năm 2014 với giá 45-50 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 90-120 triệu đồng/m2. The Nassim Thảo Điền từ 80 triệu đồng/m2 vào năm 2015 hiện đạt 135-180 triệu đồng/m2.

Estella Heights từ mức 36 triệu đồng/m2 nay giao dịch 110-150 triệu đồng/m2. Mức tăng tương tự cũng được ghi nhận tại Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm và Thảo Điền, nơi tập trung nhiều dự án hạng sang, cao cấp.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, nhận định, nguyên nhân chính khiến giá căn hộ tăng mạnh là do nguồn cung hạn chế trong khi giá sơ cấp liên tục leo thang. Bên cạnh đó, lãi suất giảm đã thúc đẩy dòng vốn đầu tư đổ vào phân khúc này. Ông dự báo chung cư, đặc biệt là căn hộ cao cấp tại TP. HCM, sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong năm 2025 nhờ nhu cầu thực gia tăng, niềm tin hồi phục từ việc tháo gỡ pháp lý và nguồn cung chất lượng cao từ các chủ đầu tư uy tín. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng với những dự án có nguy cơ bị đẩy giá trong bối cảnh khan hiếm nguồn hàng.