Bất ngờ điểm chung trong thương vụ chuyển nhượng vốn tại Ngôi nhà Mega và Thành phố Aqua của Novaland (NVL)

Mùa báo cáo tài chính quý II/2026 gần như đã khép lại. Sau những con số doanh thu, lợi nhuận thường được cập nhật ngay khi doanh nghiệp công bố báo cáo, đây cũng là lúc có thể nhìn kỹ hơn vào những chuyển động nằm phía sau bảng cân đối kế toán.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - mã chứng khoán NVL) là một trong những doanh nghiệp có nhiều câu chuyện để cùng nhà đầu tư nhìn lại.

Câu chuyện nổi bật nhất tại Novaland những năm gần đây không còn chỉ là kết quả kinh doanh, mà còn là nợ. Áp lực nợ vay khiến gần như mọi nỗ lực tái cấu trúc của doanh nghiệp đều cần được đặt cạnh bức tranh tài chính.

Tại thời điểm cuối quý II/2026, tổng tài sản Novaland đạt 258.658 tỷ đồng, trong đó nợ phải trả chiếm khoảng 75%. Riêng nợ vay tài chính tiếp tục lập đỉnh mới, vượt 72.900 tỷ đồng, bao gồm các khoản vay ngân hàng, trái phiếu và các nghĩa vụ tài chính khác.

Ở chiều ngược lại, kết quả kinh doanh đã cải thiện đáng kể. Trong 6 tháng đầu năm 2026, Novaland đạt doanh thu 5.096 tỷ đồng, tăng 37,6% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt gần 1.772 tỷ đồng, đảo chiều mạnh so với khoản lỗ 666 tỷ đồng của nửa đầu năm ngoái.

Đóng góp đáng kể vào kết quả này, bên cạnh hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ, là hơn 2.500 tỷ đồng doanh thu tài chính.

Một "bút toán" khiến Novaland giảm tỷ lệ lợi ích tại loạt công ty

Trong 2.557 tỷ đồng doanh thu tài chính nửa đầu năm, Novaland ghi nhận 1.386 tỷ đồng lãi từ cho vay và hợp đồng hợp tác đầu tư. Một khoản đáng chú ý khác là 1.039 tỷ đồng lãi từ thoái vốn công ty con và thu hồi các khoản đầu tư vốn.

Thoái vốn công ty con không phải câu chuyện mới tại Novaland. Nhưng khi lần theo những thay đổi trong danh sách công ty thành viên tại cuối quý II/2026, có thể thấy một giao dịch đã tạo ra hiệu ứng đáng chú ý lên nhiều tầng sở hữu trong hệ sinh thái.

Câu chuyện bắt đầu từ cuối năm 2025.

Novaland khi đó thông qua việc sử dụng 47,06% cổ phần tại CTCP Đầu tư Địa ốc No Va và toàn bộ 99,999% cổ phần tại CTCP Đầu tư Thương mại và Phát triển Bất động sản An Phát để góp vốn vào Công ty TNHH Ngôi Nhà Mega.

Mục đích được doanh nghiệp đưa ra là cơ cấu danh mục đầu tư và tối ưu cơ cấu vốn.

Sau khi hoàn tất góp vốn, giá trị khoản đầu tư của Novaland tại Ngôi Nhà Mega tăng mạnh từ khoảng 212 tỷ đồng lên gần 5.413 tỷ đồng. Trong đó, vốn góp điều lệ hơn 4.472 tỷ đồng và phần chênh lệch do đánh giá lại giá trị vốn góp gần 944 tỷ đồng.

Điểm đáng chú ý nằm ở bước tiếp theo.

Cùng với việc đưa hai khoản đầu tư trên vào Ngôi Nhà Mega, Novaland cũng đồng thời thông qua phương án chuyển nhượng 99,93% vốn điều lệ tại chính Ngôi Nhà Mega khi tìm được nhà đầu tư và điều kiện thị trường phù hợp.

Nghị quyết được ban hành cuối năm 2025, nhưng quá trình thực hiện kéo sang năm 2026.

Sau giao dịch, tỷ lệ lợi ích của Novaland tại CTCP Đầu tư Địa ốc No Va giảm mạnh từ gần 100% xuống còn 52,91%. Trong khi đó, tỷ lệ lợi ích tại An Phát giảm về 0. Đây chính là hai khoản đầu tư trước đó được Novaland sử dụng để góp vốn vào Ngôi Nhà Mega.

Novaland sau đó hoàn tất việc chuyển nhượng99,93% Ngôi Nhà Mega, với tổng giá trị chuyển nhượng khoảng 5.412 tỷ đồng. Khoản chênh lệch được ghi nhận vào doanh thu hoạt động tài chính.

Sau giao dịch, tỷ lệ lợi ích của Novaland tại một loạt doanh nghiệp phía dưới chuỗi sở hữu cũng giảm theo, gồm CTCP Đầu tư Địa ốc No Va, Công ty TNHH Tư vấn Long Hưng Phát, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát và CTCP Hùng Ngự Security.

Giảm tỷ lệ sở hữu, đồng nghĩa phần lợi ích kinh tế của Novaland tại những doanh nghiệp này đã thu hẹp. Điều đáng chú ý hơn là phía sau những pháp nhân này là một số dự án bất động sản quen thuộc của Novaland.

Ví dụ, CTCP Đầu tư Địa ốc No Va là chủ đầu tư các dự án như Sunrise City, Golf Park Residence và một phần Aqua City Phoenix Island. Trong khi đó, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát là chủ đầu tư dự án Aqua Riverside City (một phần trong siêu dự án Aqua City).

Như vậy, thay vì trực tiếp chuyển nhượng từng khoản đầu tư, một bút toán đã giúp Novaland đưa chúng vào Ngôi Nhà Mega trước khi chuyển nhượng gần như toàn bộ pháp nhân này.

Ngôi Nhà Mega về tay ai?

Ngôi Nhà Mega - pháp nhân được Novaland lựa chọn để thực hiện chuỗi giao dịch góp vốn và chuyển nhượng - được thành lập từ tháng 9/2013. Các cổ đông sáng lập gồm Novaland 20%; ông Bùi Cao Nhật Quân 30%; bà Huỳnh Thị Bích Ngân 50% và bà Huỳnh Phương Thảo. Ông Bùi Đạt Chương là Chủ tịch HĐQT, ông Bùi Đạt Thịnh, sinh năm 1990, là Tổng Giám đốc

Đến tháng 12/2015, ông Bùi Cao Nhật Quân chuyển nhượng phần lớn vốn góp cho Novaland. Tháng 7/2016, Ngôi Nhà Mega tăng vốn điều lệ lên 20 tỷ đồng, trong đó Novaland sở hữu 84,99%, bà Huỳnh Thị Bích Ngân nắm 15%.

Đầu năm 2018, vốn điều lệ tiếp tục tăng lên 215 tỷ đồng.

Bước ngoặt xuất hiện sau phương án góp vốn nói trên. Đến tháng 1/2026, vốn điều lệ Ngôi Nhà Mega tăng vọt lên hơn 4.472 tỷ đồng, trong đó Novaland nắm 99,93%.

Sau thương vụ chuyển nhượng, Ngôi Nhà Mega xuất hiện những chủ sở hữu mới. Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nova Tân Gia Phát nắm 56% vốn; CTCP Dịch vụ Thương mại Đầu tư Thiên Hà nắm 43,93%, phần còn lại thuộc về hai cá nhân.

Vị trí Chủ tịch cũng được chuyển giao cho ông Phạm Trọng Đạt, sinh năm 1997.

Đến đây, những cái tên khá quen thuộc lại xuất hiện: Thiên Hà, Nova Tân Gia Phát và Phạm Trọng Đạt.

Bất ngờ điểm chung với thương vụ Thành phố Aqua

Nhắc tới Thiên Hà và ông Phạm Trọng Đạt, có thể liên tưởng tới một thương vụ đáng chú ý khác diễn ra tại Novaland trong năm 2025: Chuyển nhượng vốn tại CTCP Thành phố Aqua.

Trong năm 2025, Novaland thực hiện bán vốn tại một số công ty con, thu về khoảng 6.300 tỷ đồng và kéo theo thay đổi tỷ lệ lợi ích tại nhiều doanh nghiệp trong hệ thống.

Trong số đó, thương vụ tại Thành phố Aqua đặc biệt đáng chú ý. Novaland chuyển nhượng 19% vốn điều lệ tại CTCP Thành phố Aqua, qua đó giảm tỷ lệ sở hữu từ 70% xuống còn 51%.

Thành phố Aqua có vốn điều lệ hơn 845 tỷ đồng, với bốn cổ đông gồm The Prince Residence nắm 50,97%, Đại Cát 29,98%, Thiên Hà 18,99% và ông Nguyễn Ngọc Tuấn 0,05%.

Đáng chú ý, chính Thiên Hà là bên chi gần 1.000 tỷ đồng để mua 19% vốn Thành phố Aqua từ Novaland.

Thiên Hà được thành lập tháng 2/2022 với vốn điều lệ ban đầu chỉ 100 triệu đồng. Ba cổ đông sáng lập gồm bà Dương Thị Hạnh sở hữu 1%, bà Nguyễn Thị Nghĩa 1% và bà Nguyễn Anh Thư 98%.

Đến tháng 4/2024, doanh nghiệp này bất ngờ tăng vốn từ 100 triệu đồng lên 68 tỷ đồng, sau đó tiếp tục nâng lên 221 tỷ đồng vào tháng 4/2025.

Cơ cấu lãnh đạo cũng thay đổi khi ông Phạm Trọng Đạt đảm nhiệm vị trí Chủ tịch HĐQT Thiên Hà từ tháng 10/2023.

Như vậy, Thiên Hà và ông Phạm Trọng Đạt không chỉ xuất hiện tại thương vụ Thành phố Aqua, mà sau đó tiếp tục xuất hiện trong cơ cấu sở hữu và lãnh đạo mới của Ngôi Nhà Mega.

Câu chuyện tại Aqua City

Điểm khiến thương vụ Thành phố Aqua đáng chú ý còn nằm ở thời điểm diễn ra.

Aqua City từ lâu được xem là một trong những dự án có ý nghĩa đặc biệt đối với quá trình tái cấu trúc của Novaland. Sau nhiều năm gặp khó khăn vì vướng mắc pháp lý, từ năm 2025, dự án bắt đầu ghi nhận những chuyển biến khi từng nút thắt dần được tháo gỡ.

Đây bất ngờ lại cũng là lúc Novaland thực hiện một động thái đáng chú ý: Chuyển nhượng vốn và giảm phần lợi ích kinh tế tại doanh nghiệp dự án từ 70% xuống 51%.

Và tới thương vụ Ngôi Nhà Mega, một kịch bản có nét tương đồng, xuất hiện một số điểm giao đáng chú ý: Thiên Hà, Nova Tân Gia Phát, ông Phạm Trọng Đạt cùng các pháp nhân quen thuộc trong hệ sinh thái.

Điều đó khiến câu chuyện đáng quan tâm không chỉ là Novaland thu về bao nhiêu từ việc chuyển nhượng vốn, mà còn là 'đích đến' các công ty mục tiêu sau chuyển nhượng.