Chiêu trò môi giới bán dự án 'ma' gây sốt ảo thị trường bất động sản
Do đào tạo chui chứng chỉ môi giới bất động sản nên xuất hiện ngày càng nhiều môi giới hoạt động không chuyên nghiệp, dễ dẫn tới rủi ro cho khách hàng, như tư vấn sai pháp lý, môi giới đất không đủ điều kiện giao dịch, tiếp thị dự án “ma”, “thổi giá” gây sốt ảo thị trường...
Chưa qua đào tạo
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản đã bước vào chu kỳ mới, với nhiều tín hiệu khởi sắc từ đầu năm 2025. Trong làn sóng phục hồi này, lực lượng môi giới bất động sản cũng đang ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ.
Theo đó, trong 6 tháng đầu năm 2025, số lượng doanh nghiệp bất động sản quay lại thị trường đã tăng tới 76% so với cùng kỳ năm trước. Doanh nghiệp thành lập mới cũng ghi nhận tăng 15%, với trung bình mỗi tháng có khoảng 430 doanh nghiệp mới gia nhập thị trường.
“Không chỉ gia tăng về số lượng, các doanh nghiệp bất động sản cũng đẩy mạnh mở rộng quy mô, đặc biệt trong mảng môi giới, nhằm đón đầu các dự án chuẩn bị ra mắt. Từ đó kéo theo nhu cầu lớn về nhân lực môi giới, giúp số lượng người quay trở lại hành nghề hoặc mới tham gia thị trường tăng mạnh, ước tính lên đến hàng chục nghìn người”, VARS nêu.
Đáng chú ý, thị trường vẫn tồn tại một thực trạng đáng lo ngại là đào tạo chui, môi giới hoạt động không có chứng chỉ, không qua đào tạo chuẩn hóa vẫn đang diễn ra phổ biến. Không ít người tự nhận là môi giới bất động sản dù chưa từng tham gia bất kỳ chương trình đào tạo chính thống nào, thậm chí tham gia các khóa học “chui”, thiếu nội dung, không được cơ quan chức năng công nhận. “Đáng báo động hơn, một số đơn vị đào tạo dù nắm rõ các quy định pháp luật vẫn cố tình tổ chức hoạt động sai phép để trục lợi. Họ lợi dụng sự thiếu hiểu biết của học viên để dẫn dắt họ tham gia các khóa học đào tạo không đạt chuẩn, làm gia tăng rủi ro cho thị trường và ảnh hưởng đến uy tín của nghề môi giới bất động sản”, VARS cảnh báo.
Rủi ro cho khách hàng
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 04/2024/TT-BXD, quy định rất rõ ràng và chặt chẽ về chương trình đào tạo khung cho môi giới bất động sản và quản lý sàn giao dịch. Thông tư quy định mỗi chương trình đào tạo phải có tối thiểu 74 tiết học, với thời lượng mỗi tiết là 45 phút, gồm đầy đủ 32 tiết kiến thức cơ sở, 24 tiết kiến thức chuyên môn, 16 tiết thực hành tại sàn giao dịch và 2 tiết kiểm tra cuối khóa. Điều này có nghĩa, mỗi học phần phải kéo dài ít nhất hơn 50 giờ học tập.
Tuy nhiên, thực tế tại một số đơn vị đào tạo hiện nay lại đang diễn ra tình trạng đào tạo chui, vi phạm nghiêm trọng các quy định trên. Cụ thể, chương trình đào tạo môi giới bất động sản tại một cơ sở chỉ được tổ chức trong vỏn vẹn 2 buổi, mỗi buổi chỉ kéo dài 2 tiếng 30 phút, tính cả thời gian nghỉ giải lao. Tổng thời lượng chương trình chỉ đạt khoảng 5 giờ (tương đương hơn 6 tiết học). Với lịch học như vậy, chắc chắn không thể đảm bảo đủ 8 chuyên đề cơ sở, 2 chuyên đề chuyên môn và 16 tiết thực hành theo yêu cầu pháp luật.
Thậm chí có nơi chỉ cần học 1 buổi duy nhất để lấy chứng nhận quản lý sàn giao dịch, hoàn toàn không đáp ứng quy định 74 tiết học của Thông tư 04. Đây rõ ràng là một hành vi thách thức pháp luật một cách công khai và đáng bị lên án mạnh mẽ.
Nghiêm trọng hơn, dù thời lượng học bị cắt xén, các cơ sở này vẫn thu học phí đầy đủ, dao động từ 2 đến 2,5 triệu đồng/khóa học. Với chất lượng đào tạo như vậy, học viên không những bị thiệt hại về tài chính mà còn không được trang bị kiến thức hành nghề cơ bản, dễ trở thành nguồn nhân lực yếu kém, gây hệ lụy cho thị trường.
Đáng chú ý, các khóa học như trên lại rất “hút khách”. Còn các khóa học được tổ chức bởi các đơn vị chuyên nghiệp, uy tín với nội dung giảng dạy chất lượng và sát với thực tế, lại kém thu hút, thậm chí bị học viên “chê” do yêu cầu khắt khe trong việc học và thi.
Hệ quả là xuất hiện ngày càng nhiều môi giới hoạt động không chuyên nghiệp, dễ dẫn tới rủi ro cho khách hàng, như tư vấn sai pháp lý, môi giới đất không đủ điều kiện giao dịch, tiếp thị dự án “ma”, “thổi giá” gây sốt ảo thị trường...
Do đó, VARS cho rằng, các cơ quan chức năng cần lập tức vào cuộc thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các hành vi đào tạo sai trái này để chấm dứt tình trạng thu tiền thật, đào tạo giả, bảo vệ quyền lợi của học viên và uy tín của thị trường đào tạo bất động sản.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị, công khai danh sách các đơn vị đủ điều kiện đào tạo bồi dưỡng kiến thức cấp chứng chỉ hành nghề theo đúng Thông tư 04. Đồng thời, đẩy nhanh tổ chức các kỳ thi sát hạch, không để khoảng trống khiến môi giới “nửa vời” tồn tại kéo dài.
Môi giới được đào tạo rất ít
Số liệu từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho thấy đến cuối năm 2024, chỉ khoảng 10% môi giới cả nước được cấp chứng chỉ hành nghề. Riêng tại TPHCM, có hơn 30.000 người hành nghề nhưng chỉ 3.200 người có chứng chỉ hợp pháp (chiếm 10,6%), Hà Nội cũng chỉ đạt khoảng 12%.
Khảo sát từ Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng chỉ ra, gần 89% môi giới bất động sản hiện hành chưa có chứng chỉ hoặc chứng chỉ đã hết hạn, trong đó 51,8% chưa từng qua đào tạo chính quy và chỉ 11% có chứng chỉ hợp lệ.
Bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Phó giám đốc Marketing Dat Xanh Services cho biết, trong 6 tháng qua, nhiều môi giới tự do đã quay trở lại hoạt động trong các doanh nghiệp môi giới. Trong chu kỳ mới này, cả chủ đầu tư lẫn doanh nghiệp môi giới và dòng sản phẩm phân phối đều được các cá nhân môi giới lựa chọn kỹ càng hơn.
Còn khảo sát về “Các yếu tố được nhân viên kinh doanh lựa chọn khi quay lại làm việc tại các doanh nghiệp môi giới”, có 33% số người được hỏi chọn lương thưởng, hoa hồng, phúc lợi, khoảng 27% ưu tiên môi trường làm việc, cơ hội thăng tiến, còn 24% chọn yếu tố sản phẩm phù hợp, dễ bán, hơn 15% lựa chọn uy tín công ty, những ý kiến khác chiếm 1%.
