Chưa đầy 1 tuần nữa, người dân sẽ bị phạt nặng nếu bỏ lỡ thủ tục về đất đai này

Từ ngày 31/8/2026, Nghị định 281/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, bổ sung và điều chỉnh một số quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Đáng chú ý, người không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định có thể bị phạt tới 3 triệu đồng đối với cá nhân và 6 triệu đồng đối với tổ chức, đồng thời buộc hoàn tất thủ tục.

Theo quy định tại Văn bản hợp nhất 73/2026/VBHN-NĐ-BNNMT, hành vi không đăng ký biến động đất đai theo các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai có thể bị phạt từ 2-3 triệu đồng. Mức phạt đối với tổ chức bằng 2 lần mức phạt áp dụng cho cá nhân, tương đương 4-6 triệu đồng. Quy định này không áp dụng đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai.

30 ngày để đăng ký biến động

Đăng ký biến động, thường được gọi là “sang tên sổ đỏ”, là thủ tục cần thực hiện khi có những thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Các trường hợp phổ biến gồm chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chuyển đổi hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động. Đối với trường hợp thi hành án, thời hạn được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án hoặc tài sản bán đấu giá. Với trường hợp thừa kế, thời hạn được tính từ ngày hoàn tất phân chia di sản hoặc từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Không chỉ bị phạt tiền, người vi phạm còn có thể bị buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

Về trách nhiệm của các bên, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động thì bên nhận chuyển quyền là đối tượng bị xử phạt. Nếu là chuyển đổi quyền sử dụng đất, cả hai bên chuyển đổi đều có thể bị xử phạt.

Quy định trách nhiệm khi đất đã có vi phạm

Văn bản hợp nhất 73/2026 cũng quy định cụ thể trách nhiệm của các bên khi giao dịch chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất liên quan đến hành vi vi phạm trước đó.

Theo đó, nếu vi phạm xảy ra trước thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, bên chuyển quyền phải chịu xử phạt và thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi do mình gây ra.

Trường hợp bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản; cá nhân đã chết không có người thừa kế hoặc đã chuyển đi nơi khác và được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không xác định được địa chỉ, đồng thời không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bên nhận chuyển quyền không bị xử phạt đối với vi phạm của bên chuyển quyền. Tuy nhiên, bên nhận vẫn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.

Ngược lại, bên nhận chuyển quyền sẽ bị xử phạt và phải khắc phục hậu quả đối với những hành vi vi phạm do chính mình thực hiện.

Đối với từng loại giao dịch, quy định cũng xác định rõ trách nhiệm: chuyển đổi quyền sử dụng đất nhưng không đăng ký biến động thì cả hai bên bị xử phạt; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không đăng ký thì bên nhận chuyển quyền bị xử phạt. Trong khi đó, trường hợp cho thuê, cho thuê lại hoặc thế chấp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện và không đăng ký biến động thì người cho thuê, cho thuê lại hoặc thế chấp là đối tượng bị xử phạt.

Những quy định mới đặt yêu cầu người sử dụng đất phải chủ động hoàn tất thủ tục đăng ký biến động sau khi phát sinh giao dịch, tránh phát sinh tiền phạt và các nghĩa vụ khắc phục hậu quả về sau.