Chuyển mục đích sử dụng đất có trường hợp mất tới 10 năm, cấp xã 'gánh' áp lực thực thi

Chia sẻ tại tọa đàm "Đất đai đa mục đích: Cơ hội phát triển và những vấn đề đặt ra từ thực tiễn", ông Lê Văn Tuyên, Chủ tịch HĐQT, Giám đốc Hợp tác xã Du lịch sinh thái Mù Cang Chải (Lào Cai), cho biết sau 10 năm hoạt động trong lĩnh vực du lịch, trở ngại lớn nhất doanh nghiệp gặp phải vẫn là thủ tục đất đai.

Theo ông Tuyên, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ hiện rất khó khăn, có trường hợp kéo dài từ 5 đến 10 năm mới hoàn tất. Quá trình này khiến doanh nghiệp chịu áp lực lớn về vốn, trong khi thiết kế và công năng của dự án có thể trở nên lạc hậu trước khi được triển khai.

Không chỉ vậy, khi chưa hoàn thành thủ tục đất đai, doanh nghiệp cũng không thể thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan để đưa dự án vào hoạt động.

Ông dẫn chứng dự án tại khu Đảo Thiên Đường Hồ Thác Bà, nơi việc khai thác du lịch đang vướng quy định về bến thủy nội địa. Muốn được cấp phép đón khách phải có bến bãi, nhưng để xây dựng bến bãi thì khu đất lại phải được chuyển sang đất thương mại, dịch vụ.

Theo ông Tuyên, chủ trương cho phép sử dụng đất đa mục đích là hướng đi đúng, có thể tháo gỡ nhiều điểm nghẽn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, từ chủ trương đến thực tiễn vẫn còn khoảng cách lớn. Đến nay, tại địa bàn tỉnh Yên Bái cũ vẫn chưa có trường hợp nào được chấp thuận sử dụng đất đa mục đích.

"Nguyên nhân không phải doanh nghiệp không đáp ứng điều kiện mà do quy định còn thiếu cụ thể, khiến người có thẩm quyền chưa dám ký vì lo ngại trách nhiệm", ông Tuyên nói.

Từ thực tế này, ông kiến nghị các bộ, ngành sớm ban hành hướng dẫn chi tiết về điều kiện, trình tự, thủ tục và tiêu chí áp dụng đối với đất đa mục đích; đồng thời quy định rõ tỷ lệ diện tích, mật độ và quy mô công trình được phép xây dựng để người dân có căn cứ thực hiện, còn chính quyền yên tâm giải quyết hồ sơ.

Ở góc độ quản lý địa phương, ông Đào Đức Kiên, Phó Chủ tịch UBND xã Đà Bắc (Phú Thọ), cho rằng việc Luật Đất đai 2024 lần đầu tiên cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích là bước tiến quan trọng trong khai thác nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, quá trình thực thi đang tạo ra áp lực rất lớn cho chính quyền cơ sở.

Theo ông Kiên, khó khăn lớn nhất hiện nay là xác định ranh giới giữa sử dụng đất đa mục đích và sử dụng đất sai mục đích. Quy định yêu cầu không làm thay đổi loại đất và phải bảo đảm có thể đưa đất trở lại mục đích sử dụng chính nhưng còn mang tính định tính, khiến cơ quan thẩm định khó xác định quy mô công trình được phép xây dựng.

Bên cạnh đó, việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích sử dụng kết hợp cũng còn nhiều lúng túng do chưa có hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá đất, tiền thuê đất cho các mô hình đặc thù. Trong khi đó, mỗi hồ sơ phải đối chiếu với nhiều quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, môi trường, lâm nghiệp, năng lượng, quốc phòng..., khiến quá trình thẩm định càng phức tạp.

Ông Kiên cho biết cấp xã hiện là nơi chịu áp lực lớn nhất trong quá trình triển khai chính sách. Cán bộ địa chính phải xử lý nhiều lĩnh vực cùng lúc, đồng thời theo dõi việc người sử dụng đất có thực hiện đúng phương án đã được phê duyệt hay không. Trong khi lực lượng còn mỏng và thiếu công cụ giám sát, việc phát hiện, xử lý các trường hợp tự ý mở rộng công trình hoặc sử dụng đất sai mục đích gặp không ít khó khăn.

Từ thực tiễn này, Phó Chủ tịch UBND xã Đà Bắc kiến nghị sớm sửa đổi, bổ sung Điều 218 Luật Đất đai theo hướng làm rõ khái niệm sử dụng đất đa mục đích, quy định cụ thể đối với từng loại đất và ban hành hướng dẫn thống nhất về tiêu chí thẩm định, nghĩa vụ tài chính cũng như trình tự phê duyệt. Đồng thời, cần đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, ứng dụng công nghệ số và tăng cường tập huấn cho đội ngũ cán bộ cơ sở để chính sách được triển khai hiệu quả, hạn chế việc lợi dụng đất đa mục đích để vi phạm pháp luật.