Đãi cát tìm vàng nhóm bất động sản khu công nghiệp năm 2023

Trong báo cáo phân tích về triển vọng, Chứng khoán BSC nhận định các dự án xây dựng hạ tầng giao thông được đẩy mạnh triển khai từ năm 2023 sẽ giải quyết nút thắt cổ chai logistic hỗ trợ trực tiếp cho nhóm bất động sản khu công nghiệp. Chi phí logistics tại Việt Nam chiếm khoảng 16,8% giá trị hàng hóa, trong khi mức chi phí này trên thế giới chỉ khoảng 10,6%.

Hiện Chính phủ đang nỗ lực trong việc cải thiện hạ tầng giao thông với hàng loạt dự án đầu tư công như Cao tốc Bắc – Nam giúp kết nối giao thông toàn quốc, hay Đường vành đai 4 ở Hà Nội và vành đai 3 ở TP.HCM giúp chuyển dịch sản xuất ra các tỉnh ngoài trung tâm và các dự án cảng biển, sân bay đang được nằm trong quy hoạch và triển khai.

Nguồn: BSC

Đồng thời, bất động sản khu công nghiệp cũng sẽ được hỗ trợ nhờ môi trường pháp lý dẫn rõ ràng và hoàn thiện kỳ vọng sẽ rút ngắn thủ tục hành chính, phát triển bền vững nhờ sự phối hợp giữa các Bộ, ban ngành và UBND tỉnh. BSC đánh giá khả quan đối với nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2023 do các khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn sẽ là điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp nước ngoài.

Trong năm nay, BSC đưa ra khuyến nghị với các doanh nghiệp có diện tích đất sẵn sàng cho thuê lớn như KBC nhờ kỳ vọng từ các hợp đồng cho thuê giá trị lớn đã ký kết và IDC nhờ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thấp và dòng tiền ổn định từ các dự án điện và BOT.

Nguồn: BSC

Theo BSC, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, tỷ lệ nợ/tổng tài sản vẫn ở mức an toàn, các khoản vay nợ đều có tài sản đảm bảo, chất lượng tài sản tương đối tốt trong khi giá trị đáo hạn trái phiếu trong năm 2023 không nhiều.

Về kết quả kinh doanh quý 1/2023, hầu hết đều doanh nghiệp trong nhóm đều có sự suy giảm so với cùng kỳ. Ngoại trừ KBC có mức tăng trưởng ấn tượng nhờ mức nền thấp trong năm 2022 và hoạt động cho thuê đất phục hồi, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp còn lại đều chứng kiến sự suy giảm hai chữ số do doanh thu ghi nhận một lần các hợp đồng cho thuê giảm so với cùng kỳ.

Cụ thể, KBC đã ghi nhận sự hồi phục đáng chú ý trong quý đầu năm với mức doanh thu thuần đạt 2.223 tỷ đồng, gấp 3 lần so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế cao kỷ lục đạt 1.056 tỷ đồng, tăng 102%.

Kế hoạch kinh doanh năm 2023 có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp, trong khi KBC, BCM lạc quan với kế hoạch tăng trưởng ba chữ số thì các doanh nghiệp còn lại thận trọng hơn với mức tăng trưởng thấp và thậm chí giảm so với cùng kỳ.

Nguồn: BSC

Đối với Kinh Bắc (KBC), mới đây Chứng khoán Mirae Asset cũng đưa ra khuyến nghị tích cực với luận điểm Kinh Bắc có nhiều yếu tố thuận lợi trong năm 2023. KBC là một trong những doanh nghiệp có quỹ đất KCN lớn nhất đang niêm yết trên thị trường chứng khoán và bất quy hoạch chung TP Hải Phòng được điều chỉnh là bước tiến quan trọng đối với 2 dự án lớn của KBC. KBC hiện đang đầu tư 2 dự án lớn là KCN Tràng Duệ 3 quy mô 687 ha và KĐT Tràng Cát quy mô 581 ha. Nếu tình hình khả quan, 2 dự án này có thể được triển khai từ năm 2024.

Bên cạnh đó, KBC dự kiến bàn giao hơn 85 ha từ quý 2/2023. Trong quý 1/2023, KBC cho biết đã ký biên bản ghi nhớ cho Goertek thuê 62,7 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, công ty cho biết đã thu 20% tiền cọc từ doanh nghiệp và phần còn lại sẽ thu trong tháng 6 và 17 ha tại KCN Tân Phú Trung – TP HCM. Với mức giá thuê ước tính 160 USD/m2 tại NSHL và 250 USD/m2 tại Tân Phú Trung, KBC có thể thu về dòng tiền khoảng 3.400 tỷ đồng sau khi bàn giao giúp cải thiện rất lớn bảng cân đối của công ty hiện tại.

Về tình hình tài chính, KBC đang tích cực đẩy mạnh hoạt động mua lại để đưa dư nợ trái phiếu về 0. Cụ thể, 5 tháng đầu năm 2023, KBC thanh toán gần 3.000 tỷ đồng.

Ghi nhận tại báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán 2022, nợ phải trả của Kinh Bắc tăng lên mức 17.061 tỷ đồng trong đó vay nợ tài chính ở mức 7.640 tỷ đồng. Trong số này, tổng dư nợ trái phiếu ghi nhận mức 3.857 tỷ.

Về Idico (IDC), một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam, với 717 ha đất cho thuê tại các tỉnh Long An, Bà Rịa Vũng Tàu và Thái Bình, chuyên gia nhận định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thấp sẽ giúp IDC duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp khu công nghiệp ở mức trên 50% từ năm 2022 đến năm 2026.

Các dự án KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng được kỳ vọng sẽ đảm bảo tăng trưởng cho IDC trong trung hạn nhờ khả năng cho thuê tốt và giá cho thuê cao. Doanh thu đóng góp ước tính của các dự án này đạt khoảng 18.500 tỷ đồng.